投資農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控論文(編輯修改稿)
2025-07-02 10:41 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 合同能夠獲得 雙方當(dāng)事人的適當(dāng)履行，其中一項(xiàng)重要的保障便是違約方需要承擔(dān)守約方損失的賠償責(zé)任。土地集體流轉(zhuǎn)的目的是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，而規(guī)?；?jīng)營(yíng)通常具有投資大，收益周期長(zhǎng)的特征，一旦合同不能履行，可能對(duì)當(dāng)事人造成的巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 投資商 的損失主要包括相關(guān)的投入、第三方的違約損失和預(yù)期收益等。出讓方無(wú)論是村集體經(jīng)濟(jì)組織還是個(gè)體村民，在現(xiàn)階段國(guó)家嚴(yán)格限制土地用途和流轉(zhuǎn)形式的前提下，其擁有的土地之外的財(cái)產(chǎn)不足以承擔(dān)這些損失。同時(shí) 投資商還將面臨賠償主體眾多帶來(lái)的訴訟和執(zhí)行風(fēng)險(xiǎn)。 這時(shí)，就要求 投資商 在投資開(kāi)發(fā)建設(shè)之前一定要和地 方政府簽訂詳盡的投資協(xié)議。特別值得注意的是，現(xiàn)在和 投資商 簽訂投資協(xié)議的主體基本上是政府下設(shè)的臨時(shí)性機(jī)構(gòu)如農(nóng)業(yè)示范園，一旦這些機(jī)構(gòu)被撤銷，在出現(xiàn)糾紛時(shí) 投資商 將很難找到有能力承擔(dān)責(zé)任的主體。所以 投資商 最好能直接和地方政府簽訂投資協(xié)議，在協(xié)議中將雙方的權(quán)利義務(wù)以及對(duì)違約后的責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行明確的約定，這樣才能盡可能的在出現(xiàn)糾紛時(shí)將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 （四）法律和相關(guān)政策變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn) 在我國(guó)的農(nóng)業(yè)法律體系中，涉及農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容多是對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)在流轉(zhuǎn)實(shí)踐中所慣行的行為方式的法律確認(rèn)，這些行為方 式很大程度上是特定時(shí)期執(zhí)政黨及國(guó)家農(nóng)地政策鼓勵(lì)下的實(shí)踐產(chǎn)物，因此，不可避免的帶有“摸著石頭過(guò)河”的制度探索性痕跡，這就決定了各 時(shí)期農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度呈現(xiàn)出政策性和階段性的特征。 正是這種政策性和階段性的特征，在國(guó)家宏觀農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生變化時(shí)，極易導(dǎo)致地方政府的政策和法律規(guī)定的不協(xié)調(diào)現(xiàn)象的產(chǎn)生。政策推動(dòng)的集體流轉(zhuǎn)將面臨極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 20xx年 11月 12日中國(guó)共產(chǎn)黨第十八屆中 央委員會(huì)第三次全體會(huì)議通過(guò)《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》 （以下簡(jiǎn)稱決定） ，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。《決定》表示，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等 入市 、同權(quán)同價(jià)。 在決定出臺(tái)后，無(wú)論是政府還是 投資商 都?xì)g欣鼓舞，但是從法律規(guī)定的角度來(lái)說(shuō)，決定中提出的改革意見(jiàn)還僅僅停留在政策的層面，并沒(méi)有上升成為國(guó)家的法律法規(guī)。 投資商 和農(nóng)戶之間的 權(quán)利沖突產(chǎn)生的根源在于現(xiàn)行的城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平低 下，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)對(duì)農(nóng)戶而言是基本生存的保障。如果國(guó)家不能構(gòu)建農(nóng)村社會(huì)基本保障體系，使農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)土地后能獲得滿意的的基本生存保障，將不可避免的造成這種土地蘊(yùn)含的保障性和發(fā)展性的沖突。 目前，國(guó)家 為了推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，力圖 打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)， 隨之地方 政府 可能會(huì) 通過(guò)出臺(tái)各種政策，甚至出現(xiàn)超越法律規(guī)范的措施強(qiáng)力推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)“失地”農(nóng)戶在城市無(wú)法獲得足夠的生存環(huán)境時(shí)，這種保障和發(fā)展之間的沖突將會(huì)導(dǎo)致出讓方具有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和 投資商 依據(jù)流轉(zhuǎn)合同享有的債權(quán)之間 爆發(fā) 法律權(quán)利的沖突。面對(duì)農(nóng)戶的生存訴求，無(wú) 論是法律還是政策都不可能支持 投資商 “繼續(xù)履行”流轉(zhuǎn)合同的主張，當(dāng)然 投資商 也 很難 獲得足夠的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 如果此時(shí) 投資商 對(duì)政府根據(jù)決定的意見(jiàn)提出的超越法律規(guī)范流轉(zhuǎn)方案盲目認(rèn)同，可能會(huì)在日后承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)家出臺(tái)正式的法律文件之間， 投資商 在流轉(zhuǎn)土地的過(guò)程中必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)定進(jìn)行操作，這樣才能有效的控制法律風(fēng)險(xiǎn)。 二、在農(nóng)業(yè)集體土地范圍內(nèi)獲取國(guó)有建設(shè)用地的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 在 投資商 對(duì)農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開(kāi)發(fā)建設(shè)中，除了用
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