投資農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控論文-全文預(yù)覽
【正文】 指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或 集資 ，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。按照土地的權(quán)屬進(jìn)行劃分可將土地分為國有土地和集體土地；而根據(jù)土地的用途進(jìn)行劃分可將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。但其實(shí)這樣盲目地相信地方政府的承諾，在 投資商 投入大量的資金后，如果承諾無法兌現(xiàn)將會(huì)給 投資商 造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 二、在農(nóng)業(yè)集體土地范圍內(nèi)獲取國有建設(shè)用地的法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 在 投資商 對(duì)農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)建設(shè)中，除了用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的集體土地流轉(zhuǎn)存在著巨大的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)以外，能否在其投資建設(shè)的生態(tài)園范圍內(nèi)享有少量的國有 土地使用權(quán)也是投資商 非常關(guān)心的環(huán)節(jié)。當(dāng)“失地”農(nóng)戶在城市無法獲得足夠的生存環(huán)境時(shí)，這種保障和發(fā)展之間的沖突將會(huì)導(dǎo)致出讓方具有物權(quán)性質(zhì)的土地承包經(jīng)營權(quán)和 投資商 依據(jù)流轉(zhuǎn)合同享有的債權(quán)之間 爆發(fā) 法律權(quán)利的沖突。 在決定出臺(tái)后，無論是政府還是 投資商 都?xì)g欣鼓舞，但是從法律規(guī)定的角度來說，決定中提出的改革意見還僅僅停留在政策的層面，并沒有上升成為國家的法律法規(guī)。 正是這種政策性和階段性的特征，在國家宏觀農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)生變化時(shí)，極易導(dǎo)致地方政府的政策和法律規(guī)定的不協(xié)調(diào)現(xiàn)象的產(chǎn)生。 這時(shí)，就要求 投資商 在投資開發(fā)建設(shè)之前一定要和地 方政府簽訂詳盡的投資協(xié)議。土地集體流轉(zhuǎn)的目的是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?jīng)營，而規(guī)?；?jīng)營通常具有投資大，收益周期長的特征，一旦合同不能履行，可能對(duì)當(dāng)事人造成的巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 在這種情況下， 投資商 可以采取 雇傭當(dāng)?shù)卮迕駞⑴c農(nóng)業(yè)生產(chǎn) 的方法解決可能帶來的問題，這時(shí)當(dāng)農(nóng)戶在受到 投資商雇傭獲得的收入大于自己耕種獲得的收入時(shí)，還是非常愿意的。如此進(jìn)行 土地流轉(zhuǎn)協(xié)議的 操作才能有效的防止流轉(zhuǎn)合同效力可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。在簽訂集體流轉(zhuǎn)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照法律規(guī)定，最好是跟農(nóng)戶直接簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，把與每個(gè)農(nóng)戶簽訂的土地流轉(zhuǎn)合同保留一份原件，而且最好要讓全部成年的家庭成員簽字，最起碼要讓土地承包協(xié)議上的家庭成員簽字，防止出現(xiàn)將來有個(gè)別農(nóng)戶看到土地收益較大，要求收回土 地或者強(qiáng)行在自己曾經(jīng)承包的土地上種植自己 喜歡的 農(nóng)作物 的情況出現(xiàn) 。在集體流轉(zhuǎn)過程中， 地方政府往往為了圖省事，不愿意讓投資商直接與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同， 投資商 為了降低談判和 簽約成本， 往往也不愿意與農(nóng)戶直接簽訂土地流轉(zhuǎn)合同， 而是由農(nóng)業(yè)示范園直接與投資商簽訂投資協(xié)議，農(nóng)業(yè)示范園再與村委會(huì)簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，村委會(huì)再與農(nóng)戶簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，這樣在土地流轉(zhuǎn)問題上就出現(xiàn)了多個(gè)主體，農(nóng)戶、村委會(huì)、農(nóng)業(yè)示范園和投資企業(yè)，很容易出現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)手續(xù)不合法，投資商的土地經(jīng)營權(quán)得不到保障的風(fēng)險(xiǎn) 。隨著農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的不斷加快，相關(guān)的糾紛也日益增多。本文將對(duì)這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)防控作出詳細(xì)的分析，以期 投資商 在今后類似的農(nóng)業(yè)生態(tài)園的投資中避免盲目建設(shè)，控制土地使用風(fēng)險(xiǎn)，避免大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。大多數(shù) 投資商 認(rèn)為與 政府簽訂了合同，其權(quán)利理應(yīng)會(huì)受到保護(hù)，但是實(shí)際上在農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)建設(shè)過程中會(huì)遇到各種各樣的問題，尤其是土地方面的問題。本文將對(duì)這兩方面的 風(fēng)險(xiǎn)防控作出詳細(xì)的分析，以期 投資商 在今后類似的農(nóng)業(yè)生態(tài)園的投資中避免盲目建設(shè)，控制土地使用風(fēng)險(xiǎn)，避免大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)損失。經(jīng)過歸納總結(jié)，筆者認(rèn)為在農(nóng)業(yè)生態(tài)園開發(fā)建設(shè)中的風(fēng)險(xiǎn)主要包括農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的 風(fēng)險(xiǎn) 和地方政府承諾給予 項(xiàng)目建設(shè)用地的是否能夠兌現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面。 由于國家政策的扶持和 良好的市場(chǎng)收益預(yù)期，大量 投資商 在趨之若鶩的與地方政府簽訂了投資協(xié)議后
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