投資農(nóng)業(yè)示范園項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防控論文-wenkub
2023-05-25 10:41:19 本頁面
【正文】 ，待矛盾和沖突爆發(fā)之時(shí)， 投資商 很可能會遭受巨大的經(jīng)濟(jì)損失 。 關(guān)鍵詞： 農(nóng)業(yè)生態(tài) 園、集體土地流轉(zhuǎn)、國有建設(shè)用地、法律風(fēng)險(xiǎn)防控 隨著我國農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的不斷深化以及經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展， 土地資源越來越稀缺，土地的價(jià)值被全社會越來越看重，很多投資商將資金投資到 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 的建設(shè)上， 認(rèn)為先 將土地圈起來，占有了土地資源，就一定有發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會，特別是城市郊區(qū)的土地，很多投資商幻想有一天這些農(nóng)業(yè)土地會變成建設(shè)用地， 自己先占有了這些土地，將來獲得這塊建設(shè)用地的可能性會很大，于是對農(nóng)業(yè)生態(tài)園的建設(shè)的投資非常有熱情 。投資 農(nóng)業(yè)生態(tài)園 項(xiàng)目 的風(fēng)險(xiǎn)防控 姜海平 安徽明博律師事務(wù)所 摘要： 近年來，筆者 參與了幾個 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的 投資項(xiàng)目 ，還為其中的幾家 投資商 提供了全程的法律服務(wù)。近年來，在我省乃至全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量由地方政府招商引資而來的農(nóng)業(yè)生態(tài)園開發(fā)項(xiàng)目。 近年來，筆者參與了幾個農(nóng)業(yè)生態(tài)園的投資項(xiàng)目，還為其中的幾家投資商提供了全程的法律服務(wù) ，每個項(xiàng)目投資都在億元以上 。 一、 農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的法律風(fēng)險(xiǎn)防控 農(nóng)業(yè)生態(tài)園的開發(fā)和建設(shè)必然 會遇到 農(nóng)村集體土地的集中流轉(zhuǎn)，但是在流轉(zhuǎn)的過程中由于涉及的農(nóng)戶眾多，流轉(zhuǎn)主體繁 多 ，流轉(zhuǎn)面積大，流轉(zhuǎn)期限長，再加上農(nóng)業(yè)規(guī)?；a(chǎn)本身所具有的投資大，收益周期長，市場風(fēng)險(xiǎn)大等因素，導(dǎo)致在流轉(zhuǎn)實(shí)務(wù)過程中存在巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 （一）流轉(zhuǎn)合同效力風(fēng)險(xiǎn) 在實(shí)踐中，合同主體不適格導(dǎo)致流轉(zhuǎn)合同效力存在嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)，《土地承包法》第三十四條規(guī)定：“ 土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方。北京南安河村 20xx畝土地流轉(zhuǎn)糾紛便是當(dāng)?shù)卮迕褚源逦瘯]有經(jīng)過村民同意便將土地出租給企業(yè)為理由主張合同無效的典型事例。這時(shí)，由于土地的出讓方和最終的受讓方?jīng)]有直接發(fā)生法律關(guān)系， 投資商 在簽 訂協(xié)議的同時(shí)還需要享有土地權(quán)屬的農(nóng)戶出具授權(quán)委托書，在委托書上要將詳細(xì)的委托事項(xiàng)包括授權(quán)受讓方轉(zhuǎn)委托和流轉(zhuǎn)期限等進(jìn)行明確的約定。出讓方的不適當(dāng)履行行為主要表現(xiàn)在兩個方面，一方面是部分農(nóng)戶由于長期生產(chǎn)、生活習(xí)慣養(yǎng)成了對于原有土地的依賴，雖然土地流轉(zhuǎn)了，仍然會部分的利用原有土地，這樣就會給 投資商 造成一定的經(jīng)濟(jì)損失。 投資商 在實(shí)際操作中還要考慮如何充分調(diào)動農(nóng)戶在生態(tài)園內(nèi)進(jìn)行農(nóng)業(yè)勞作的積極性。出讓方無論是村集體經(jīng)濟(jì)組織還是個體村民，在現(xiàn)階段國家嚴(yán)格限制土地用途和流轉(zhuǎn)形式的前提下，其擁有的土地之外的財(cái)產(chǎn)不足以承擔(dān)這些損失。所以 投資商 最好能直接和地方政府簽訂投資協(xié)議，在協(xié)議中將雙方的權(quán)利義務(wù)以及對違約后的責(zé)任承擔(dān)進(jìn)行明確的約定，這樣才能盡可能的在出現(xiàn)糾紛時(shí)將自己的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。 20xx年 11月 12日中國共產(chǎn)黨第十八屆中 央委員會第三次全體會議通過《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》 （以下簡稱決定） ，提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。如果國家不能構(gòu)建農(nóng)村社會基本保障體系，使農(nóng)戶在流轉(zhuǎn)土地后能獲得滿意的的基本生存保障，將不可避免的造成這種土地蘊(yùn)含的保障性和發(fā)展性的沖突。 如果此時(shí) 投資商 對政府根據(jù)決定的意見提出的超越法律規(guī)范流轉(zhuǎn)方案盲目認(rèn)同，可能會在日后承擔(dān)巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。 在 投資商 和地方政府進(jìn)行談判的過程中，地方政府總是信誓旦旦地表示絕對可以滿足 投資商 的這個要求，只要國有建設(shè)用地的總面積控制在政府要求的比較低的 范圍內(nèi)就一定能夠供應(yīng)。 在下文中筆者將結(jié)合自己的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，對一塊位于農(nóng)
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