【正文】 .............................................................................................................................................................................. 28 商戶管理制度 .......................................................................................................................................................................................... 30 決策及管理流程 ..................................................................................................................................................................................... 37 六、商場包裝 ....................................................................................................................................................................................................... 43 系統(tǒng)建立 ............................................................................................................................................................................................ 43 商場形象包裝 ......................................................................................................................................................................................... 44 七、人員培訓(xùn) ....................................................................................................................................................................................................... 45 八、商場招商計劃 ................................................................................................................................................................................................ 46 招商指導(dǎo)原則 .......................................................................................................................................................................................... 46 招商流程 ................................................................................................................................................................................................. 47 招商計劃 ................................................................................................................................................................................................. 49 招商政策 ................................................................................................................................................................................................. 53 媒體策略 ................................................................................................................................................................................................. 54 促銷活動 ................................................................................................................................................................................................. 55 我們 購物中心營運及招商方案 一、市場調(diào)研分析 鄭州 商業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了初級階段，現(xiàn)正進(jìn)入快速成長期，商業(yè)形態(tài)也在同步升級， 伴隨著鄭州商業(yè)化的進(jìn)程，以及中部大城市的定位，鄭州已經(jīng)成為了一個人口大城市，城市公交的開通，以及中心城市群的建設(shè)，都為鄭州商業(yè)的繁榮提供了極為有利的條件。 城鄉(xiāng)結(jié)合部快速發(fā)展，一旦形成人 口密集區(qū)域，極大的促進(jìn)周邊商業(yè)的發(fā)展，并且形成區(qū)域的商業(yè)圈。陳寨就是目前鄭州北環(huán)區(qū)域商業(yè)圈發(fā)展的一個典范。陳寨聚集了 20萬人口，極大的促進(jìn)了消費發(fā)展。而豐慶路與文化路相距不遠(yuǎn)。商城所在路口的發(fā)展較陳寨有一定的時間距離。但是通過陳寨的發(fā)展，卻有很好的借鑒作用。 目前，改區(qū)域還沒有大型的綜合購物商城，周邊城中村的建設(shè)基本形成定局，而大型的社區(qū)基本屬于新開發(fā)。因此這對該區(qū)域商業(yè)市場的發(fā)展是一個契機(jī)。 隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大面積商業(yè)開發(fā)，以商城和大型綜合市場為代表 的商業(yè)物業(yè)開始供應(yīng)市場。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)由傳統(tǒng)商業(yè)向現(xiàn)代商業(yè)轉(zhuǎn)型，但由于商業(yè)消費市場增長和消費水平提升有限，商業(yè)過剩導(dǎo)致市場競爭加劇，經(jīng)營戶的盈利能力逐步下降。 從商業(yè)發(fā)展趨勢判斷，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)區(qū)域進(jìn)一步向 北環(huán)路以北 路集聚，依托原有的商業(yè)環(huán)境， 豐慶 路將建成一批中高檔定位的商場，促進(jìn)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)升級。 我們將建成以我們?yōu)?代表的大型購物中心，必將徹底改變 本區(qū)域 商業(yè)格局和競爭形式。 未來該區(qū)域的發(fā)展將形成一個中心，多個基本點的格局。在人流集中區(qū)域，一個綜合性的大型購物中心的出現(xiàn)必然能夠獲得成功。但是同時要注意爭取其 他地區(qū)的消費者。而區(qū)域大型商城與周邊城市農(nóng)村也將起到互相促進(jìn)的作用。 中低檔商品仍是市場消費的主體，伴隨居民收入水平提高和購物理念更新，中高擋商品消費規(guī)模逐步提升，品牌消費意識成為消費的主流意識。 日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從 附近 購買。服裝等耐用消費品， 也以轉(zhuǎn)向附近消費 。雖然消費者的假日逛街意識依然強(qiáng)烈，但是社區(qū)的服裝買賣也占據(jù)越來越多的比例。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長，城市化進(jìn)程和消費理念升級，必然帶來消費規(guī)模的擴(kuò)張和消費層次的升級，區(qū)域消費出現(xiàn)融合，大型購物中 心等現(xiàn)代主力業(yè)態(tài)成為市民購物和休閑的主要去處。 1 文化路與北環(huán)路交叉口，家樂福店 2 周邊小型商場，超市，服裝店 3 歐尚大賣場 各個競爭對手各有優(yōu)勢！ 我們的優(yōu)勢在于，周邊地區(qū)尚處新開發(fā)，綜合性商城尚起步！因此把握契機(jī)，必然能夠獲得巨大的成功。 二、項目分析 SWOT 分析 優(yōu)勢和機(jī)會點 1商業(yè)背景優(yōu)勢，地處成熟的 城中村社 區(qū)； 1地段優(yōu)勢， 北環(huán)路 交通主動脈，輻射能力強(qiáng)； 1競爭優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)定位的創(chuàng)新和專業(yè)管理運營； 1規(guī)模優(yōu)勢，總 開發(fā)面積接近 ，便于形成集聚效應(yīng)； 1商業(yè)形態(tài)升級和消費規(guī)模擴(kuò)張，為項目發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)； 1宏觀和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)會，使 北環(huán)地區(qū) 發(fā)展?jié)摿薮?，為商業(yè)經(jīng)營創(chuàng)造了巨大的市場機(jī)遇； 問題與威脅點 2項目規(guī)模大，市場商業(yè)容量有限，市場容量瓶頸無法實現(xiàn)有效突破； 2項目地理位置略偏，與成熟商業(yè)圈先天環(huán)境無法類比； 2賣場偏 大，無論從招商和經(jīng)營管理方面，都存在諸多壓力； 2商業(yè)開發(fā)量過大，已經(jīng)超過市場可承受的容量，市場競爭形勢嚴(yán)峻； 2商業(yè)從初級階段進(jìn)度成長階段，必然面臨激烈的市場競爭和利潤下滑的現(xiàn)實； 2消費得不到滿足和消費的不理性，使商業(yè)定位面臨諸多變數(shù)，商業(yè)經(jīng)營波動和多變，導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營風(fēng)險巨大； 從區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況看 鄭州定位為中部的超級大城市，目前的外來人口數(shù)量龐大。并且還有繼續(xù)擴(kuò)大的趨勢。鄭州與周邊城市交通開發(fā)走向快速化，這也為鄭州商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。 作為城中村，其房租優(yōu)勢吸引了大量的流動人口。容易形成人口密集區(qū)域。這為綜合購物中心的形成于發(fā)展創(chuàng)造哦啊了條件 從當(dāng)?shù)厥袌鲆?guī)?？? 結(jié)合陳寨的發(fā)展，可以預(yù)測出，其市場規(guī)模會呈現(xiàn)逐步擴(kuò)大的現(xiàn)象，隨著商業(yè)附屬設(shè)施的完成，將吸引更多人聚集。 從當(dāng)?shù)厣虡I(yè)形態(tài)現(xiàn)狀和升級情況看 廟里區(qū)域較陳寨，以及北環(huán)以南區(qū)域尚存在落后。從其房租較其他區(qū)域便宜就可看出。但是因為價格上的優(yōu)勢，必然能夠起到良好的人流導(dǎo)向作用。廟里地區(qū)尚未出現(xiàn)人口飽和。而且在豐慶路與北環(huán)路交叉區(qū)域，尚未形成大型的商業(yè)圈。 從消費理念和消費趨勢看 消費理念升級，居民消費能力增強(qiáng)，消費趨于品牌化和多樣性，在這種消費趨勢的促進(jìn)下，傳統(tǒng)的市場顯然無法滿足居民消費的需 求，大型超市、專賣店、百貨商場和購物中心等多業(yè)態(tài)組合成為發(fā)展方向，尤其是大型購物中心，必將成為區(qū)域商圈的核心主力。 從業(yè)態(tài)定位看 五 大主力業(yè)態(tài) —— 大型超市、精品百貨 、家居用品、 電子數(shù)碼 、餐飲娛樂，集聚區(qū)域主要商業(yè)形態(tài)，強(qiáng)調(diào)以規(guī)模制勝，大型超市、精品百貨、家居用品、 電子數(shù)碼 、餐飲娛樂等多業(yè)態(tài)互為補(bǔ)充，相互促進(jìn)經(jīng)營。全面滿足區(qū)域居民綜合消費需求，從日用品到精品百貨，從運動休閑到品牌服裝，從針織用品到童裝系列，從化妝系列到 珠寶首飾 ，