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北京國美家園整體銷售方案-文庫吧

2025-02-05 20:40 本頁面


【正文】 免坐失良機。 綜上所述,我們認為目前國美家園的開發(fā)應加快步伐,刻不容緩,利用市場提供的良好契機,審時度勢,創(chuàng)造國美集團在北京市房地產(chǎn)市場中一個新的里程碑,國美家園不但把握市場良機,利用自身的優(yōu)勢,滾動開發(fā),實現(xiàn)了預期的利潤,增長了預期的利潤,還能夠把國美家園建成北京市的一個住宅典范、著名品牌,從而確立國美集團在北京房地產(chǎn)界的高尚地位。 ■ 要否考慮:策劃、銷售先行,作為開發(fā)建設國美家園(國美花園) 的補充原則 □ 一般,在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中,銷 售、策劃是非常重要的, 但它往往是在開發(fā)建設中、后期才出現(xiàn),這與開發(fā)商投入精力 的重點分階段性有關,但是,國美家園的開發(fā)在策劃銷售環(huán)節(jié) 上要未雨綢繆、與眾不同。我們認為,應該從兩個方面做考慮: ■ 首先,要從項目開發(fā)的成功性、穩(wěn)定性考慮。 國美家園整體建設開復工面積達 107萬平方米,如此龐大的住 宅項目在開發(fā)建設中,首先要做整體開發(fā)或分段開發(fā)的決策, 而這將指引銷售策劃要伴隨開發(fā)的決策而隨時變化,有可能 還要涉及分階段銷售 的市場探研,以此作為產(chǎn)品定位的參考 指標。銷售策劃需要從內容上作出明確的劃分和充分的準備, 例如:市場預測、成本構架、消費群體、項目風格、價格預 測、建筑形式、流行戶型、購買人群等等諸多內容,均要達 到產(chǎn)品與市場需求的吻合,信息反饋靈敏、方案調整及時的 6 效果,在時間上應保證精雕細琢、從容不迫,策劃出的有關 產(chǎn)品的建議要經(jīng)受住市場千變萬化的考驗,如果要達到上述 內容充實、準確,信息反饋迅速,就 需要開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié) 上盡早地投入人力、物力。國美家園作為一個質素極高的房 地產(chǎn)開發(fā)地塊,具有相當強的開發(fā)基礎,如果作到成功開發(fā), 以成功銷售作為標志的話,提前進入狀態(tài),一切都會變得簡 單,而且具有非常強的穩(wěn)定感。 ■ 從開發(fā)運作模式上做考慮: 此點首先要從國美集團內部的財務狀況特點上做分析,基礎 是:具有一部分開發(fā)基礎資金,具有另一部分持續(xù)四至六個 月的周轉資金,作為開發(fā)項目的 財務基礎,如此貌似龐大, 擁有 107萬平方米開復工面積的國美家園,在一個成熟而專業(yè) 的開發(fā)商面前將駕輕就熟、指日成功。但上述開發(fā)模式的關 鍵點在于資金鏈的永不斷裂,銷售回款的迅速、準確,最基 本要保證產(chǎn)品銷售回款速度應保持四至六個月為一周期,銷 售面積保持均衡。我們認為,做到此點,應首先在產(chǎn)品定位 上、策劃銷售上做充分的準備,產(chǎn)品定位準確,策劃銷售及 時,可達到一期開發(fā)的成功,我們試圖描述這樣的美 好狀況: 在國美家園一期的銷售中,前期我們利用五到六個月的時間 投入巨大的人力、財力、物力、經(jīng)驗、智慧取得與市場完全 吻合的關于產(chǎn)品建設的建議及結論,在這五至六個月中,我 們主要依賴于財力、國美集團的信譽和知名度,不斷地向市 場釋放國美家園的動態(tài)及利好消息,樹立國美家園在消費者 心目中的形象,奠定國美家園在未來銷售中的基礎,以媒體 7 廣告、組織采訪、專稿、名人訪談、小型慶典、發(fā)布會、電 視、路牌等多種形式來預熱市場、刺激市場,重復而又內容 新穎地對外公布項目利好消息,從而最終創(chuàng)造“未銷售已銷 售”的有利局面,所做之一切之努力,皆可獲得開盤即成功 “井噴”的銷售態(tài)勢,箭在弦上、蓄勢待發(fā)。如此之工作方 法,結合準確的產(chǎn)品定位,及時的工程進度,完全可以達到 一期開發(fā)的全面勝利,資金周轉將不成為開發(fā)障礙。為保障 整體房地產(chǎn)運營的“短、平、快”原則,完成“一年開工, 當年售罄”的目標, 先期進入銷售策劃是不可忽視的環(huán)節(jié)之 一。 總之,國美家園的開發(fā)與建設,資金回籠的迅速、準確,與前期策劃準備、銷售造勢息息相關,我們必須要不折不扣地做到一期銷售絕不可倉促上馬、臨陣磨槍,而要形成一蹴而就、蓄勢待發(fā)的銷售態(tài)勢。 8 國美家園(國美花園)住宅項目的產(chǎn)品定位 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目,首先要解決的問題是產(chǎn)品定位的問題,它將決定產(chǎn)品的開發(fā)方向,它將決定開發(fā)商是否對產(chǎn)品進行開發(fā),它還將決定開發(fā)商如何啟動一個項目的開發(fā),因此,準確的產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)開發(fā)之本,是發(fā)展 商與策劃者首先考慮并解決的問題。 我們根據(jù)國美家園現(xiàn)有的地塊質素進行了深入的分析,從而得出兩個產(chǎn)品定位的結論,用以提供給開發(fā)商參考。 ■ 旗幟鮮明地提出“要做本地區(qū) ,乃至北京市最優(yōu)秀的中高檔名品社區(qū)” □ 特征一:短期、中期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤 特征二:中期有效提升房地產(chǎn)開發(fā)利潤 特征三:在北京市住宅市場中創(chuàng)建著名品牌及良好、永久的聲譽 □ 國美家園地段擁有穩(wěn)固的三大開發(fā)優(yōu)勢。 首先,地理位置優(yōu)勢。 其地處國貿(mào) CBD中央商務區(qū)邊緣,屬北京市東部商圈現(xiàn)有城鄉(xiāng) 結合 部住宅大區(qū)域,該區(qū)域住房需求量巨大,購買力強盛,在 近年相繼有高檔項目開發(fā),獲得成功,也有大型普通住宅項目 開發(fā)成功,這使國美家園在未來的銷售市場中出現(xiàn) 5000元 /平方 米
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