【正文】 免坐失良機。 綜上所述，我們認為目前國美家園的開發(fā)應加快步伐，刻不容緩，利用市場提供的良好契機，審時度勢，創(chuàng)造國美集團在北京市房地產(chǎn)市場中一個新的里程碑，國美家園不但把握市場良機，利用自身的優(yōu)勢，滾動開發(fā)，實現(xiàn)了預期的利潤，增長了預期的利潤，還能夠把國美家園建成北京市的一個住宅典范、著名品牌，從而確立國美集團在北京房地產(chǎn)界的高尚地位。 ■ 要否考慮：策劃、銷售先行，作為開發(fā)建設國美家園（國美花園） 的補充原則 □ 一般，在一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中，銷 售、策劃是非常重要的， 但它往往是在開發(fā)建設中、后期才出現(xiàn)，這與開發(fā)商投入精力 的重點分階段性有關，但是，國美家園的開發(fā)在策劃銷售環(huán)節(jié) 上要未雨綢繆、與眾不同。我們認為，應該從兩個方面做考慮： ■ 首先，要從項目開發(fā)的成功性、穩(wěn)定性考慮。 國美家園整體建設開復工面積達 107萬平方米，如此龐大的住 宅項目在開發(fā)建設中，首先要做整體開發(fā)或分段開發(fā)的決策， 而這將指引銷售策劃要伴隨開發(fā)的決策而隨時變化，有可能 還要涉及分階段銷售 的市場探研，以此作為產(chǎn)品定位的參考 指標。銷售策劃需要從內容上作出明確的劃分和充分的準備， 例如：市場預測、成本構架、消費群體、項目風格、價格預 測、建筑形式、流行戶型、購買人群等等諸多內容，均要達 到產(chǎn)品與市場需求的吻合，信息反饋靈敏、方案調整及時的 6 效果，在時間上應保證精雕細琢、從容不迫，策劃出的有關 產(chǎn)品的建議要經(jīng)受住市場千變萬化的考驗，如果要達到上述 內容充實、準確，信息反饋迅速，就 需要開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié) 上盡早地投入人力、物力。國美家園作為一個質素極高的房 地產(chǎn)開發(fā)地塊，具有相當強的開發(fā)基礎，如果作到成功開發(fā)， 以成功銷售作為標志的話，提前進入狀態(tài)，一切都會變得簡 單，而且具有非常強的穩(wěn)定感。 ■ 從開發(fā)運作模式上做考慮： 此點首先要從國美集團內部的財務狀況特點上做分析，基礎 是：具有一部分開發(fā)基礎資金，具有另一部分持續(xù)四至六個 月的周轉資金，作為開發(fā)項目的 財務基礎，如此貌似龐大， 擁有 107萬平方米開復工面積的國美家園，在一個成熟而專業(yè) 的開發(fā)商面前將駕輕就熟、指日成功。但上述開發(fā)模式的關 鍵點在于資金鏈的永不斷裂，銷售回款的迅速、準確，最基 本要保證產(chǎn)品銷售回款速度應保持四至六個月為一周期，銷 售面積保持均衡。我們認為，做到此點，應首先在產(chǎn)品定位 上、策劃銷售上做充分的準備，產(chǎn)品定位準確，策劃銷售及 時，可達到一期開發(fā)的成功，我們試圖描述這樣的美 好狀況： 在國美家園一期的銷售中，前期我們利用五到六個月的時間 投入巨大的人力、財力、物力、經(jīng)驗、智慧取得與市場完全 吻合的關于產(chǎn)品建設的建議及結論，在這五至六個月中，我 們主要依賴于財力、國美集團的信譽和知名度，不斷地向市 場釋放國美家園的動態(tài)及利好消息，樹立國美家園在消費者 心目中的形象，奠定國美家園在未來銷售中的基礎，以媒體 7 廣告、組織采訪、專稿、名人訪談、小型慶典、發(fā)布會、電 視、路牌等多種形式來預熱市場、刺激市場，重復而又內容 新穎地對外公布項目利好消息，從而最終創(chuàng)造“未銷售已銷 售”的有利局面，所做之一切之努力，皆可獲得開盤即成功 “井噴”的銷售態(tài)勢，箭在弦上、蓄勢待發(fā)。如此之工作方 法，結合準確的產(chǎn)品定位，及時的工程進度，完全可以達到 一期開發(fā)的全面勝利，資金周轉將不成為開發(fā)障礙。為保障 整體房地產(chǎn)運營的“短、平、快”原則，完成“一年開工， 當年售罄”的目標， 先期進入銷售策劃是不可忽視的環(huán)節(jié)之 一。 總之，國美家園的開發(fā)與建設，資金回籠的迅速、準確，與前期策劃準備、銷售造勢息息相關，我們必須要不折不扣地做到一期銷售絕不可倉促上馬、臨陣磨槍，而要形成一蹴而就、蓄勢待發(fā)的銷售態(tài)勢。 8 國美家園（國美花園）住宅項目的產(chǎn)品定位 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，首先要解決的問題是產(chǎn)品定位的問題，它將決定產(chǎn)品的開發(fā)方向，它將決定開發(fā)商是否對產(chǎn)品進行開發(fā)，它還將決定開發(fā)商如何啟動一個項目的開發(fā)，因此，準確的產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)開發(fā)之本，是發(fā)展 商與策劃者首先考慮并解決的問題。 我們根據(jù)國美家園現(xiàn)有的地塊質素進行了深入的分析，從而得出兩個產(chǎn)品定位的結論，用以提供給開發(fā)商參考。 ■ 旗幟鮮明地提出“要做本地區(qū) ,乃至北京市最優(yōu)秀的中高檔名品社區(qū)” □ 特征一：短期、中期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤 特征二：中期有效提升房地產(chǎn)開發(fā)利潤 特征三：在北京市住宅市場中創(chuàng)建著名品牌及良好、永久的聲譽 □ 國美家園地段擁有穩(wěn)固的三大開發(fā)優(yōu)勢。 首先，地理位置優(yōu)勢。 其地處國貿(mào) CBD中央商務區(qū)邊緣，屬北京市東部商圈現(xiàn)有城鄉(xiāng) 結合 部住宅大區(qū)域，該區(qū)域住房需求量巨大，購買力強盛，在 近年相繼有高檔項目開發(fā)，獲得成功，也有大型普通住宅項目 開發(fā)成功，這使國美家園在未來的銷售市場中出現(xiàn) 5000元 /平方 米