【正文】 為熱點(diǎn)，但也一定會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)同類項(xiàng)目的殘酷競爭、價(jià)格下 降，最起碼會(huì)延緩該地區(qū)各個(gè)項(xiàng)目的銷售速度，增加滾動(dòng)開發(fā) 難度，同時(shí)，早期開發(fā)的住宅項(xiàng)目現(xiàn)房率會(huì)得以膨脹，它勢(shì)必 壓迫其他建設(shè)中的項(xiàng)目，從而導(dǎo)致處于開發(fā)建設(shè)中的 項(xiàng)目更深 層次地去追求產(chǎn)品的精益求精，增加開發(fā)建設(shè)的難度。 ■ 要否考慮：策劃、銷售先行，作為開發(fā)建設(shè)國美家園（國美花園） 的補(bǔ)充原則 □ 一般，在一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，銷 售、策劃是非常重要的， 但它往往是在開發(fā)建設(shè)中、后期才出現(xiàn)，這與開發(fā)商投入精力 的重點(diǎn)分階段性有關(guān)，但是，國美家園的開發(fā)在策劃銷售環(huán)節(jié) 上要未雨綢繆、與眾不同。如此之工作方 法，結(jié)合準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，及時(shí)的工程進(jìn)度，完全可以達(dá)到 一期開發(fā)的全面勝利，資金周轉(zhuǎn)將不成為開發(fā)障礙。 國美家園道路體系完善，三通六達(dá)，尤其向西穿越東四環(huán)可直達(dá) 北京耀眼的東部商圈、夜市。 結(jié)論：此種建筑形式的市場(chǎng)定位有效地突破了區(qū)位銷售價(jià)格，并通過錯(cuò)位經(jīng)營的途徑回避了與周邊項(xiàng)目發(fā)生直面競爭，從而為利潤的回收、資金的迅速回籠提供了雙重保險(xiǎn)，尤為值得推崇的是此種市場(chǎng)定位非常有可能創(chuàng)造開發(fā)市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的奇跡，在項(xiàng)目的社會(huì)聲譽(yù)上有明顯的擴(kuò)張，為我們實(shí)現(xiàn)“要做本地區(qū)，乃至北京市最優(yōu)秀的中高檔名品社區(qū)”創(chuàng)造了基本模式。 例如： 推薦做德式綠化消閑社區(qū)，首先，增加園林、園區(qū)配套 的成本投入，然 后在售房單價(jià)中尋找平衡點(diǎn)，德式綠化休閑社 區(qū)有三個(gè)基本點(diǎn)： A，園區(qū)內(nèi)水系的形成即以主噴泉和多區(qū)域噴泉為水系中心，建 設(shè)水系支流環(huán)繞全部住宅區(qū)，水源取自地下； B，引進(jìn)高大、葉茂的成熟樹種作為社區(qū)綠化主要植物，植物與 水系相配合，遍植全部生活區(qū)。 統(tǒng)而言之， 市場(chǎng)定位為項(xiàng)目開發(fā)之本，一定要把握市場(chǎng)的走向，世界潮流，浩浩蕩蕩，順之者昌，逆之者亡。 前期的投入，我司承擔(dān)對(duì)該項(xiàng)目前期的策劃、宣傳費(fèi)用和市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)。 □ 公司業(yè)績 ■ 1998年年初，在亞運(yùn)豪庭對(duì)其一期進(jìn)行總策劃，通過對(duì)項(xiàng)目 園林及入口處重新設(shè)計(jì)施工，滿足了客戶的參與心理，使亞 運(yùn)豪庭一期熱銷，在亞運(yùn)村地區(qū)產(chǎn)生不小的振動(dòng)。 □ 基于多年的市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我公司具備一支強(qiáng)有力的銷售人員 隊(duì)伍，從客戶接待─談判─客戶跟蹤─追訂─追單─成交─回 款全過程具備極強(qiáng)的能力，明顯特點(diǎn)是： ■ 成交率高，一般可達(dá) 80％以上 ■ 成交速度快 19 ■ 回款速度快 □ 鑒于我公司具備深厚的市場(chǎng)功力、專業(yè)素質(zhì)極強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)以及相 對(duì)較強(qiáng)的資金實(shí)力，我公司具備也愿意與開發(fā)商捆綁式合作銷 售之能力，即我公司具有投入銷售廣告及前期銷售硬件能力， 這種合作模式，無疑是信心和專業(yè)素質(zhì)的最高寫照，此將成為 開發(fā)商判斷與選擇銷售商是否能取得成功的一個(gè)重要前提，同 時(shí)也非常有利于雙方合作，齊心協(xié)力，共創(chuàng)成功銷售完美局面 。 ■ 結(jié)論：基于上述分析介紹，我們認(rèn)為 □ 貴方與我方合作，將使得貴方獲得了一支高效、專業(yè)性強(qiáng)、具 備極強(qiáng)操作能力的銷售生力軍 。 20 ■ 重要優(yōu)勢(shì)資源 □ 作為開發(fā)商和商品房消費(fèi)者，對(duì)于我們來說，都是客戶，而開 發(fā)商與消費(fèi)者又是矛盾的對(duì)立統(tǒng)一體， 他們之間即是相互依存， 又是利益對(duì)立的兩個(gè)方面，如何處理好這兩方的利益關(guān)系則是 銷售商不可忽略的重要工作。 ■ 2021年至今，進(jìn)行雍景臺(tái)策劃及銷售，進(jìn)場(chǎng)時(shí)該項(xiàng)目不僅是同地區(qū)最貴的項(xiàng)目，而且該項(xiàng)目已停止銷售很長時(shí)間，在市場(chǎng)中形象不是很好，我們首先推出新的定位“燕莎商圈，第三使館區(qū)，亮馬河畔”的水岸豪宅，其次全方位大力宣傳（報(bào)紙廣播、路牌、電視、展會(huì)等），最后調(diào)整付款方式及出資加大精裝標(biāo)準(zhǔn)等一系列措施，提高了項(xiàng)目形象，雍景臺(tái)一期全部售罄，現(xiàn)已進(jìn)行二期策劃并預(yù)計(jì) 3月份啟動(dòng)銷售。 我方承擔(dān)本公司銷售人員銷售傭金。 我司與貴司合作的基礎(chǔ)在于 我們的能力： 15 對(duì)項(xiàng)目在銷售中總體的操盤能力； 對(duì)項(xiàng)目在銷售前期策劃能力； 對(duì)項(xiàng)目在銷售前期宣傳造勢(shì)能力； 完成指標(biāo)的突擊性銷售能力； 常規(guī)銷售能力； 快速銷售的能力； 組合銷售能力； 對(duì)項(xiàng)目包裝的能力； 與合作方融洽的協(xié)調(diào)力； 與房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、政府、企業(yè)、新聞媒體融洽的協(xié)調(diào)力； 1 對(duì)市場(chǎng)變化的敏感度； 1 充足的客戶儲(chǔ)備； 1 員工迅速成長、單兵作戰(zhàn)能力； 1 銷售收尾、售后服務(wù)能力； 1 銷售談判中有較強(qiáng)的談判能力； 1 組織大型公關(guān)推廣活動(dòng)、展會(huì)、典禮的能力； 1 銷售過程中把握政策方向、法律條理的經(jīng)驗(yàn)； 1 獨(dú)立自主地策劃、銷售、售后服務(wù)一條龍的組織能力。在社區(qū)中已多主 題命名，分區(qū)域建設(shè)中小型健身場(chǎng)館，引入大型健身俱樂部加 以合作，如有可能犧牲部分占地辟為廣場(chǎng)或運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，則可形成 大型健身社區(qū)?？墒?，這些問題可以尋找到解決的辦法，基本上從兩個(gè)方面做調(diào)整： 將產(chǎn)品做精、做細(xì)； 社區(qū)植入主題，成為主題生活社區(qū)，增加賣點(diǎn)。 我們認(rèn)為，軟件的改變和拉升首先要從建筑形態(tài)上動(dòng)手，我們 不應(yīng)該讓自己在價(jià)格市場(chǎng)中處于危險(xiǎn)、被動(dòng)的境地，因此， 107 萬平方米的開發(fā)額度，其主要部分應(yīng)尋找市場(chǎng) 中主流購買者， 即普通住宅，但直接以普通住宅的形式開發(fā)卻不能實(shí)現(xiàn)前述三 個(gè)特征的宏偉藍(lán)圖，既要做到不在價(jià)格市場(chǎng)中處