【正文】 、后期才出現(xiàn)，這與開(kāi)發(fā)商投入精力 的重點(diǎn)分階段性有關(guān)，但是，國(guó)美家園的開(kāi)發(fā)在策劃銷(xiāo)售環(huán)節(jié) 上要未雨綢繆、與眾不同。 故我們認(rèn)為國(guó)美家園項(xiàng)目 現(xiàn)正處在開(kāi)發(fā)并投放市場(chǎng)的最佳市場(chǎng)時(shí)機(jī)，但商機(jī)短暫，稍縱 即逝 。目前， 在國(guó)美地塊周?chē)?相毗鄰的項(xiàng)目已有 “華紡易城 ”、“珠江羅馬”等 大的開(kāi)發(fā)集團(tuán)及住宅項(xiàng)目產(chǎn)生，在未來(lái)的一、兩年內(nèi)，青年路 以東廣闊的待開(kāi)發(fā)地將出現(xiàn)多個(gè)同類(lèi)項(xiàng)目，我們必須承認(rèn)一種 規(guī)律：當(dāng)一個(gè)局部地區(qū)出現(xiàn)供應(yīng)量的增多，雖然會(huì)使該地區(qū)成 為熱點(diǎn)，但也一定會(huì)導(dǎo)致該地區(qū)同類(lèi)項(xiàng)目的殘酷競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格下 降，最起碼會(huì)延緩該地區(qū)各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，增加滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 難度，同時(shí)，早期開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目現(xiàn)房率會(huì)得以膨脹，它勢(shì)必 壓迫其他建設(shè)中的項(xiàng)目，從而導(dǎo)致處于開(kāi)發(fā)建設(shè)中的 項(xiàng)目更深 層次地去追求產(chǎn)品的精益求精，增加開(kāi)發(fā)建設(shè)的難度。但是，作為一個(gè)具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓 識(shí)的開(kāi)發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識(shí)到這一時(shí)期的短暫性，這一 3 商機(jī)是稍縱即逝的（原 因在下面段落會(huì)結(jié)合政策原因進(jìn)行理論 性分析）。 1 國(guó)美家園商品房項(xiàng)目 整體策劃及銷(xiāo)售 合作建議書(shū) （草案） 制作單位：北京雍景臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 時(shí) 間：二 OO四年二月二十一日 敬 呈：國(guó)美集團(tuán)黃總閱 2 緒 言 ■ 國(guó)美家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)加快步伐刻不容緩 □ 國(guó)美家園在北京市城市住宅郊區(qū)化這一明顯發(fā)展趨勢(shì)中屬瑰寶 級(jí)地塊，具有極強(qiáng)的區(qū)位價(jià)格優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、 較高升值潛力優(yōu)勢(shì)，且對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，地塊切割、劃分、使 用方便，同時(shí)，國(guó)美集團(tuán)擁有雄厚的資金背景和強(qiáng)大的現(xiàn)金 流 能力，在市場(chǎng)上已形成極高的市場(chǎng)知名度、信譽(yù)度，這樣，使 該項(xiàng)目完全有條件實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)，即 “一年投資開(kāi)發(fā)，當(dāng)年峻工， 當(dāng)年售罄 ” （一期或一期加二期）。商機(jī)突現(xiàn)，開(kāi)發(fā)繁榮期的到來(lái)，會(huì)塑造一代地產(chǎn)英豪， 會(huì)造就一個(gè)知名品牌社區(qū)的完美成功，如何把握商機(jī)，如何應(yīng) 時(shí)而動(dòng)是擺在國(guó)美人面前的一道誘人的課題。我們國(guó) 美地塊目前擁有很多良好的優(yōu)勢(shì)，國(guó)美集團(tuán)又具有非常強(qiáng)、無(wú) 人可攀比的現(xiàn)金流量和資金鏈，這恰恰是我們國(guó)美家園的真正 優(yōu)勢(shì)之一，因此，我們應(yīng)該確立在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊中以“短、 平、快”的原則進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，而不是與其他周邊項(xiàng)目 比拼價(jià)格和品質(zhì)，當(dāng)然，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目應(yīng)具有較高的品 質(zhì)和合理的價(jià)格，但是，這絕對(duì)不是簡(jiǎn)單地用廉價(jià)、降低利潤(rùn)、 增加硬件等手 段來(lái)實(shí)現(xiàn)的，而應(yīng)該充分利用市場(chǎng)稍縱即逝的契 4 機(jī)，策劃出與地塊素質(zhì)相符、價(jià)格定位準(zhǔn)確的住宅產(chǎn)品，才能 夠在市場(chǎng)中出奇制勝，在周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，從而使開(kāi) 發(fā)商降低了開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證了利潤(rùn)，符合總的“短、平、快” 經(jīng)營(yíng)原則。 ■ 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)金融政策的調(diào)整，使目前北京市房地產(chǎn)行業(yè) 進(jìn)入了一個(gè)重新洗牌的時(shí)期，這一時(shí)期雖然短暫，但仍然造 成了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使得大型開(kāi)發(fā)商憑借自身實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐 富的優(yōu)勢(shì)，脫穎而出，搶占市場(chǎng)先機(jī)，而這一時(shí)間段也不多 5 于一年半。我們認(rèn)為，應(yīng)該從兩個(gè)方面做考慮： ■ 首先，要從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功性、穩(wěn)定性考慮。 ■ 從開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式上做考慮： 此點(diǎn)首先要從國(guó)美集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況特點(diǎn)上做分析，基礎(chǔ) 是：具有一部分開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)資金，具有另一部分持續(xù)四至六個(gè) 月的周轉(zhuǎn)資金，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，如此貌似龐大， 擁有 107萬(wàn)平方米開(kāi)復(fù)工面積的國(guó)美家園，在一個(gè)成熟而專(zhuān)業(yè) 的開(kāi)發(fā)商面前將駕輕就熟、指日成功。為保障 整體房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的“短、平、快”原則，完成“一年開(kāi)工， 當(dāng)年售罄”的目標(biāo)， 先期進(jìn)入銷(xiāo)售策劃是不可忽視的環(huán)節(jié)之 一。 ■ 旗幟鮮明地提出“要做本地區(qū) ,乃至北京市最優(yōu)秀的中高檔名品社區(qū)” □ 特征一：短期、中期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 特征二：中期有效提升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 特征三：在北京市住宅市場(chǎng)中創(chuàng)建著名品牌及良好、永久的聲譽(yù) □ 國(guó)美家園地段擁有穩(wěn)固的三大開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。市政公交綜合布線(xiàn)已基本完成； 9 再次，土地成本優(yōu)勢(shì)。高級(jí)建筑形式在目前的市場(chǎng)中有別墅、高級(jí)公寓、各種復(fù) 合型別墅、公寓等形式存在于市場(chǎng)，中低級(jí)建筑形式在目前的 市場(chǎng)中主指甲級(jí)住宅及普通住宅，我們開(kāi)發(fā)的意圖應(yīng)該是以高 級(jí)建筑形式渲染中低級(jí)建筑形式，或混合中低級(jí)建筑形式，便 可以使中低 級(jí)建筑形式的住宅在銷(xiāo)售市場(chǎng)上意識(shí)上升，達(dá)到中 高級(jí)建筑的效果及價(jià)格，這么做的結(jié)果會(huì)使發(fā)展商在節(jié)約建筑 成本的同時(shí)，有效地提升整個(gè)社區(qū)的社會(huì)形象，并且提升利潤(rùn)， 或者為保證原有利潤(rùn)增強(qiáng)穩(wěn)定性。 11 ■ 第二種市場(chǎng)定位：“穩(wěn)健、安全、保守、踏實(shí)”的普通住宅 或者 ，這是一種更符合地塊特點(diǎn)的思路，在一個(gè)成熟的開(kāi)發(fā)商直覺(jué)中會(huì)看到這樣的場(chǎng)景：我們利用已有的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)建設(shè)一個(gè)成本不高、品質(zhì)優(yōu)越、區(qū)位價(jià)格低廉、在與周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大型社