【正文】 、后期才出現，這與開發(fā)商投入精力 的重點分階段性有關，但是，國美家園的開發(fā)在策劃銷售環(huán)節(jié) 上要未雨綢繆、與眾不同。 故我們認為國美家園項目 現正處在開發(fā)并投放市場的最佳市場時機，但商機短暫，稍縱 即逝 。目前， 在國美地塊周圍 相毗鄰的項目已有 “華紡易城 ”、“珠江羅馬”等 大的開發(fā)集團及住宅項目產生，在未來的一、兩年內，青年路 以東廣闊的待開發(fā)地將出現多個同類項目，我們必須承認一種 規(guī)律：當一個局部地區(qū)出現供應量的增多，雖然會使該地區(qū)成 為熱點，但也一定會導致該地區(qū)同類項目的殘酷競爭、價格下 降，最起碼會延緩該地區(qū)各個項目的銷售速度，增加滾動開發(fā) 難度，同時，早期開發(fā)的住宅項目現房率會得以膨脹，它勢必 壓迫其他建設中的項目，從而導致處于開發(fā)建設中的 項目更深 層次地去追求產品的精益求精，增加開發(fā)建設的難度。但是，作為一個具有遠見卓 識的開發(fā)商而言，應當清醒地認識到這一時期的短暫性，這一 3 商機是稍縱即逝的（原 因在下面段落會結合政策原因進行理論 性分析）。 1 國美家園商品房項目 整體策劃及銷售 合作建議書 （草案） 制作單位：北京雍景臺房地產經紀有限公司 時 間：二 OO四年二月二十一日 敬 呈：國美集團黃總閱 2 緒 言 ■ 國美家園項目開發(fā)應加快步伐刻不容緩 □ 國美家園在北京市城市住宅郊區(qū)化這一明顯發(fā)展趨勢中屬瑰寶 級地塊，具有極強的區(qū)位價格優(yōu)勢、地理位置優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、 較高升值潛力優(yōu)勢，且對于開發(fā)商而言，地塊切割、劃分、使 用方便，同時，國美集團擁有雄厚的資金背景和強大的現金 流 能力，在市場上已形成極高的市場知名度、信譽度，這樣，使 該項目完全有條件實現一個目標，即 “一年投資開發(fā)，當年峻工， 當年售罄 ” （一期或一期加二期）。商機突現，開發(fā)繁榮期的到來，會塑造一代地產英豪， 會造就一個知名品牌社區(qū)的完美成功，如何把握商機，如何應 時而動是擺在國美人面前的一道誘人的課題。我們國 美地塊目前擁有很多良好的優(yōu)勢，國美集團又具有非常強、無 人可攀比的現金流量和資金鏈，這恰恰是我們國美家園的真正 優(yōu)勢之一，因此，我們應該確立在房地產開發(fā)板塊中以“短、 平、快”的原則進行房地產開發(fā)運營，而不是與其他周邊項目 比拼價格和品質，當然，房地產開發(fā)住宅項目應具有較高的品 質和合理的價格，但是，這絕對不是簡單地用廉價、降低利潤、 增加硬件等手 段來實現的，而應該充分利用市場稍縱即逝的契 4 機，策劃出與地塊素質相符、價格定位準確的住宅產品，才能 夠在市場中出奇制勝，在周邊項目競爭中脫穎而出，從而使開 發(fā)商降低了開發(fā)風險，保證了利潤，符合總的“短、平、快” 經營原則。 ■ 國家對房地產業(yè)金融政策的調整，使目前北京市房地產行業(yè) 進入了一個重新洗牌的時期，這一時期雖然短暫，但仍然造 成了市場機會，使得大型開發(fā)商憑借自身實力雄厚，經驗豐 富的優(yōu)勢，脫穎而出，搶占市場先機，而這一時間段也不多 5 于一年半。我們認為，應該從兩個方面做考慮： ■ 首先，要從項目開發(fā)的成功性、穩(wěn)定性考慮。 ■ 從開發(fā)運作模式上做考慮： 此點首先要從國美集團內部的財務狀況特點上做分析，基礎 是：具有一部分開發(fā)基礎資金，具有另一部分持續(xù)四至六個 月的周轉資金，作為開發(fā)項目的 財務基礎，如此貌似龐大， 擁有 107萬平方米開復工面積的國美家園，在一個成熟而專業(yè) 的開發(fā)商面前將駕輕就熟、指日成功。為保障 整體房地產運營的“短、平、快”原則，完成“一年開工， 當年售罄”的目標， 先期進入銷售策劃是不可忽視的環(huán)節(jié)之 一。 ■ 旗幟鮮明地提出“要做本地區(qū) ,乃至北京市最優(yōu)秀的中高檔名品社區(qū)” □ 特征一：短期、中期實現房地產開發(fā)利潤 特征二：中期有效提升房地產開發(fā)利潤 特征三：在北京市住宅市場中創(chuàng)建著名品牌及良好、永久的聲譽 □ 國美家園地段擁有穩(wěn)固的三大開發(fā)優(yōu)勢。市政公交綜合布線已基本完成； 9 再次，土地成本優(yōu)勢。高級建筑形式在目前的市場中有別墅、高級公寓、各種復 合型別墅、公寓等形式存在于市場，中低級建筑形式在目前的 市場中主指甲級住宅及普通住宅，我們開發(fā)的意圖應該是以高 級建筑形式渲染中低級建筑形式，或混合中低級建筑形式，便 可以使中低 級建筑形式的住宅在銷售市場上意識上升，達到中 高級建筑的效果及價格，這么做的結果會使發(fā)展商在節(jié)約建筑 成本的同時，有效地提升整個社區(qū)的社會形象，并且提升利潤， 或者為保證原有利潤增強穩(wěn)定性。 11 ■ 第二種市場定位：“穩(wěn)健、安全、保守、踏實”的普通住宅 或者 ，這是一種更符合地塊特點的思路，在一個成熟的開發(fā)商直覺中會看到這樣的場景：我們利用已有的集團優(yōu)勢、開發(fā)經驗建設一個成本不高、品質優(yōu)越、區(qū)位價格低廉、在與周邊項目競爭中占絕對優(yōu)勢的大型社