【正文】 于被動地位（高 檔房開發(fā)），又要實(shí)現(xiàn)三個(gè)特征，那么，開發(fā)理念應(yīng)該向部分高 級建筑形式與絕大部分中低級建筑形式相結(jié)合的開發(fā)方向發(fā) 展。 我們根據(jù)國美家園現(xiàn)有的地塊質(zhì)素進(jìn)行了深入的分析，從而得出兩個(gè)產(chǎn)品定位的結(jié)論，用以提供給開發(fā)商參考。國美家園作為一個(gè)質(zhì)素極高的房 地產(chǎn)開發(fā)地塊，具有相當(dāng)強(qiáng)的開發(fā)基礎(chǔ)，如果作到成功開發(fā)， 以成功銷售作為標(biāo)志的話，提前進(jìn)入狀態(tài)，一切都會變得簡 單，而且具有非常強(qiáng)的穩(wěn)定感。 故我們認(rèn)為國美家園項(xiàng)目 現(xiàn)正處在開發(fā)并投放市場的最佳市場時(shí)機(jī)，但商機(jī)短暫，稍縱 即逝 。但是，作為一個(gè)具有遠(yuǎn)見卓 識的開發(fā)商而言，應(yīng)當(dāng)清醒地認(rèn)識到這一時(shí)期的短暫性，這一 3 商機(jī)是稍縱即逝的（原 因在下面段落會結(jié)合政策原因進(jìn)行理論 性分析）。商機(jī)突現(xiàn)，開發(fā)繁榮期的到來，會塑造一代地產(chǎn)英豪， 會造就一個(gè)知名品牌社區(qū)的完美成功，如何把握商機(jī)，如何應(yīng) 時(shí)而動是擺在國美人面前的一道誘人的課題。 ■ 國家對房地產(chǎn)業(yè)金融政策的調(diào)整，使目前北京市房地產(chǎn)行業(yè) 進(jìn)入了一個(gè)重新洗牌的時(shí)期，這一時(shí)期雖然短暫，但仍然造 成了市場機(jī)會，使得大型開發(fā)商憑借自身實(shí)力雄厚，經(jīng)驗(yàn)豐 富的優(yōu)勢，脫穎而出，搶占市場先機(jī)，而這一時(shí)間段也不多 5 于一年半。 ■ 從開發(fā)運(yùn)作模式上做考慮： 此點(diǎn)首先要從國美集團(tuán)內(nèi)部的財(cái)務(wù)狀況特點(diǎn)上做分析，基礎(chǔ) 是：具有一部分開發(fā)基礎(chǔ)資金，具有另一部分持續(xù)四至六個(gè) 月的周轉(zhuǎn)資金，作為開發(fā)項(xiàng)目的 財(cái)務(wù)基礎(chǔ)，如此貌似龐大， 擁有 107萬平方米開復(fù)工面積的國美家園，在一個(gè)成熟而專業(yè) 的開發(fā)商面前將駕輕就熟、指日成功。 ■ 旗幟鮮明地提出“要做本地區(qū) ,乃至北京市最優(yōu)秀的中高檔名品社區(qū)” □ 特征一：短期、中期實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)利潤 特征二：中期有效提升房地產(chǎn)開發(fā)利潤 特征三：在北京市住宅市場中創(chuàng)建著名品牌及良好、永久的聲譽(yù) □ 國美家園地段擁有穩(wěn)固的三大開發(fā)優(yōu)勢。高級建筑形式在目前的市場中有別墅、高級公寓、各種復(fù) 合型別墅、公寓等形式存在于市場，中低級建筑形式在目前的 市場中主指甲級住宅及普通住宅，我們開發(fā)的意圖應(yīng)該是以高 級建筑形式渲染中低級建筑形式，或混合中低級建筑形式，便 可以使中低 級建筑形式的住宅在銷售市場上意識上升，達(dá)到中 高級建筑的效果及價(jià)格，這么做的結(jié)果會使發(fā)展商在節(jié)約建筑 成本的同時(shí)，有效地提升整個(gè)社區(qū)的社會形象，并且提升利潤， 或者為保證原有利潤增強(qiáng)穩(wěn)定性。 □ 產(chǎn)品做精、做細(xì) 需要做幾個(gè)方面的努力： 首先 ，拓展銷售隊(duì)伍，加強(qiáng)市場調(diào) 研，目的是達(dá)到產(chǎn)品與市場 相適應(yīng)，市場隨時(shí)變化，產(chǎn)品相應(yīng)調(diào)整； 其次 ，對購買人群做最初和銷售中的不斷分析，從而調(diào)整社區(qū) 園林建設(shè)方案，房屋使用功能建設(shè)方案，軟件增減建設(shè)方案。在房銷推廣中起到事半功倍的效果。 我司與貴司合作的基礎(chǔ)還在于 我們的六大保證： 堅(jiān)決執(zhí)行開發(fā)商所制定的銷售價(jià)格政策； 堅(jiān)決保證開發(fā)商所要求的銷售速度和實(shí)際回款速度； 堅(jiān)決以開發(fā)商的立場保持平衡銷售； 堅(jiān)決維護(hù)開發(fā)商的權(quán)益； 堅(jiān)決維護(hù)客戶的權(quán)益； 16 堅(jiān)決維系策劃與銷售相統(tǒng)一的原則。 我司將承擔(dān)因我公司對本項(xiàng)目前期銷售策劃的制定和執(zhí)行過程中所發(fā)生的公關(guān)費(fèi)用。 ■ 目前，我們正與北京銀泰置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洽談雍和家園二期的策劃和銷售。 一直以來，我公司遵循客觀公正，遵循市場規(guī)律，既維護(hù)開發(fā) 商利益，也要兼顧消費(fèi)者利益的指導(dǎo)原則，也就是說既要為開 發(fā)商在產(chǎn)品包裝、銷售策劃及銷售實(shí)施戰(zhàn)略上做大量細(xì)致的工 作，以保證開發(fā)商在銷售上獲取成功，同時(shí)又要憑借我們的專 業(yè)素質(zhì)和準(zhǔn)確的市場眼光，為消費(fèi)者分析市場，把握商機(jī)并且 提供跟蹤服務(wù)，做到使客戶在滿足消費(fèi)及需求的同時(shí)，能在其 二次置業(yè)過 程中，將其原有的商品房在市場上獲利套現(xiàn)或獲出 租收益；使投資客戶在未來市場上獲利套現(xiàn)或獲取租金回報(bào)。在我公司周圍，凝聚了眾 多的該類投資客戶及企業(yè)、大機(jī)關(guān)、社團(tuán)等大單客戶，這將成 為我公司與貴方成功合作的又一重要保證。 □ 基于我公司所具備的專業(yè)素質(zhì)，我公司在整體銷售過程中具備 極強(qiáng)的整體策劃及廣告推廣能力，可為本案獲得全面銷售成功 提供重要支持。在 1998年至 2021年期間，我公司先后完成了 亞運(yùn)豪庭項(xiàng)目的總體策劃、富成花園別墅和公寓、富卓苑小區(qū)、 麗豪園公寓的整體策劃與整體銷售，并于 2021年 7月起獨(dú)家全程 代理雍景臺國際公寓的前期策劃及銷售工作。 行政的投入，我司自前期至尾盤全部承擔(dān)所耗費(fèi)的人員開支，行政支出費(fèi)用。 總之，植入各種題材成為主題社區(qū)，有利于銷售造勢，有利于 與同類項(xiàng)目競爭獲得優(yōu)勢，同時(shí)，遮掩一部分產(chǎn)品的瑕疵，這 可能是未來大型生活社區(qū)競相追捧的開發(fā)模式。 □ 社區(qū)植入主題，成為主題生活社區(qū)，增加賣點(diǎn) 在建筑及銷售宣傳中導(dǎo)入建筑概念、銷售概念。 CITY HOUSE建筑形式的選擇是一種住宅落地生根的傳統(tǒng)建筑 形式，私密性、獨(dú)自占有性符合購買者的心態(tài)，與城市較中心 地區(qū)的甲級住宅或公寓競爭處上風(fēng)，與位置優(yōu)越、交通便利的 地理?xiàng)l件特點(diǎn)相吻合，最終還能起到購房者對整體社區(qū)形象在 自我