【正文】 0 元 /平米， 商業(yè)物業(yè)費(fèi) 35 美金 /平米 .月，寫(xiě)字樓物業(yè)費(fèi) 28 美金 /平米 .月 ? 銷售率： 10% ? 客戶情況： 目前成交客戶中以 C 座為主，多為投資型客戶，比例高達(dá) 60%以上，成交面積從最小的 85 平方米到最大的 1000 平方米，但以 100—— 300的小面積為主。 車位 客戶一般要求具有公司的專有車位，另外有些企業(yè)客戶針對(duì)員工設(shè)有相應(yīng)福利，因此對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)講車位要求較高。 無(wú)線上網(wǎng) 很多客戶反映會(huì)議室不能提供無(wú)線上網(wǎng)，即使能提供，也受網(wǎng)絡(luò)速度影響，無(wú)法正常快捷適應(yīng)，未來(lái)此類需求將被放大的使用。由于項(xiàng)目與央視新址隔三環(huán) 路相望，客戶中傳媒及相關(guān)服務(wù)行業(yè)居多，金融服務(wù)、律師事務(wù)所也聚集于此，其中普華永道在項(xiàng)目整體租賃面積達(dá) 7 層，共 20210 平方米。 藍(lán)堡國(guó)際中心 共兩棟寫(xiě)字樓，其中 A 棟 31000 平方米， B 棟 7000 平方米，銷售均價(jià)為 16500元 /平，目前租金價(jià)格為 15—— 16 美金 /平 /月。根據(jù)了解，央視所屬的一家影視制作公司與項(xiàng)目的談判進(jìn)入比較深入的階段，所需面積大概在2 層左右，約為 3500 平方米。該項(xiàng)目將于2021 年 9 月竣工， 2021 年 12 月底入住， C 座首先與 2021 年推出市場(chǎng)， A、 B 座于 2021 年 4 月推出市場(chǎng)。 但在國(guó)家新出臺(tái)一系列宏 觀調(diào)控措施以后，從目前 CBD 區(qū)域在建銷售項(xiàng)目的成交情況看，總體上銷售情況并不樂(lè)觀。 上述銷售價(jià)格水平也進(jìn)一步反映了 CBD 區(qū)域內(nèi)盡管供應(yīng)項(xiàng)目眾多，但產(chǎn)品差異較大，真正能夠達(dá)到國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目相對(duì)較少。 ? 上述項(xiàng)目成交價(jià)格來(lái)源于中原地產(chǎn)歷史成交數(shù)據(jù)。隨著奧運(yùn)的即將來(lái)臨， 2021 年之后寫(xiě)字樓供應(yīng)將明顯下降，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分項(xiàng)目將于 2021 年前完工入住。 自 1990 年以來(lái)， CBD 區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)始終呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，盡管根據(jù) CBD區(qū)域的整體規(guī)劃自 2021 年起已經(jīng)進(jìn)入寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰期。 區(qū)域市場(chǎng)界定 根據(jù)北京國(guó)際中心所處的地理位置，中原地產(chǎn)將研究工作重點(diǎn)集中在 CBD 區(qū)域進(jìn)行。各項(xiàng)目面積詳細(xì)情況詳見(jiàn)表 1。 上述新增項(xiàng)目將于 2021 年以前陸續(xù)投入市場(chǎng)，預(yù)計(jì) 2021 至 2021 年 CBD 區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目的各年度供應(yīng)情況如表 3： 表 3： CBD 區(qū)域 20212021 年供應(yīng)增長(zhǎng)情況匯總表 總建筑面積 寫(xiě)字樓面積 2021 年 1637108 801778 2021 年 1293770 570770 2021 年 271465 221511 2021 年 350000 100000 不詳 * 1168533 474533 4720876 2168592 （數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部） 說(shuō)明： ? 此次分析中，具體投放時(shí)間不詳?shù)捻?xiàng)目，主要包括：國(guó)貿(mào)三期、 CBD 國(guó)際大廈、國(guó)際財(cái)源中心、怡禾國(guó)際中心、華彬國(guó)際大廈二期、以太廣場(chǎng)、民源大廈。如此集中的項(xiàng)目投放，將直接導(dǎo)致 CBD 區(qū)域的寫(xiě)字樓銷售市場(chǎng)嚴(yán)重的供大于求。 通過(guò)研究 CBD 區(qū)域存量項(xiàng)目現(xiàn)有的租金情況，顯示 CBD 區(qū)域的整體租金水平盡管高居各大主力商圈之首，但由于各項(xiàng)目品質(zhì)、客戶差異較大，租金也分為不同的檔次： ? 以國(guó)貿(mào)、嘉里為代表 的一類項(xiàng)目，整體租金報(bào)價(jià)超過(guò) 30 美金，客戶以國(guó)際知名客戶為主； ? 以贏嘉中心、華彬國(guó)際大廈為代表的二類項(xiàng)目，整體租金水平在 2528 美金，客戶既包括外資客戶亦包括中資的知名客戶； 此外，還包括以數(shù)碼大廈、藍(lán)堡國(guó)際中心為代表的商住類項(xiàng)目，此類項(xiàng)目?jī)r(jià)格偏BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 低，成交價(jià)甚至低于 15 美金，且客戶也多以中小型公司為主。 銷售客戶情況分析 伴隨著去年 向外資開(kāi)放國(guó)內(nèi)金融、保險(xiǎn)、零售等市場(chǎng) 的力度加強(qiáng)， CBD 寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)逐漸趨暖，并直接推動(dòng)了投資者的關(guān)注程度。 以下對(duì) CBD 主要的銷售寫(xiě)字 樓項(xiàng)目的成交客戶初步分析： 萬(wàn)通中心 共四棟寫(xiě)字樓，其中 A、 B 座為整層銷售， C 座 15層以下為打散銷售， D 座為整棟銷售。 從成交客戶情況來(lái)看，目前成交客戶以傳統(tǒng)的機(jī)械制造類及傳媒娛樂(lè)業(yè)為主，投資型、網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司依然在項(xiàng)目?jī)?nèi)所占比例較大，并多以中資客戶為主，外資客戶比例僅不到 40%，其中知名客戶有普利斯通，另有一家行業(yè) 協(xié)會(huì)組織購(gòu)買整層面積（ 1800 平方米）。 從成交客戶情況來(lái)看，大廈所有成交面積以小業(yè)主為主，無(wú)整層以上的銷售，前期投資型客戶較多。 北京財(cái)富中心 項(xiàng)目共分三期開(kāi)發(fā)，其中一期寫(xiě)字樓面積 10 萬(wàn)平方米，銷售均價(jià)為 20210 元 /平方米。從目前成交客戶情況來(lái)看，客戶資質(zhì)都很高，多為外資世界知名公司，成交面積也大都在 2021 平方米以上。 吸煙室 客戶有一定需求，但不在公司層面考慮，只作為一種公司提供的人性化關(guān)懷?，F(xiàn)有的 CBD 寫(xiě)字樓項(xiàng)目很少 能滿足此類要求。 本項(xiàng)目周邊其他區(qū)域目前的規(guī)劃都為住宅，公建項(xiàng)目在地塊周邊沒(méi)有直接的競(jìng)爭(zhēng) 。 ? 空調(diào)：四管制中央空調(diào) ? 配套設(shè)施：餐飲、銀行等及不夜城商業(yè)部分 裝修標(biāo)準(zhǔn) ? 大堂 地面：人造石材（或天然石材）藝術(shù)拼花 墻面：人造石材（或天然石材） /特色玻璃 /全玻欄桿 吊頂：石膏板造型高級(jí)乳膠漆 ? 電梯廳 地面：人造石材（或天然石材） 吊頂：石膏板造型高級(jí)乳膠漆 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 墻面：人造石材（或天然石材 /特色玻璃 /不銹鋼） ? 電梯轎廂 地面：人造石材（或天然石材） 墻面：人造石材（或天然石材） 吊頂：高級(jí)金屬天花 ? 走廊 地面：高級(jí)地毯 吊頂：高級(jí)鋁板 ? 衛(wèi) 生 間 地面：同質(zhì)透心磚 墻面：同質(zhì)透心磚 吊頂：高級(jí)金屬天花 ? 寫(xiě)字樓單元內(nèi)部 辦公區(qū)域：架空地板 墻面：輕鋼龍骨石膏板隔墻 /玻璃隔斷 吊頂：高級(jí)礦棉板 /高級(jí)格柵燈 租售情況 ? 價(jià)格情況：銷售報(bào)價(jià) 35000 元 /平米，成交 20675 元 /平米，租金價(jià)格在 24BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 — 30 美金 /平 /月。 VIP 衛(wèi)生間 很多客戶對(duì) VIP 衛(wèi)生間有單獨(dú)要求，很多寫(xiě)字樓 未體現(xiàn)考慮，在設(shè)置過(guò)程中比較麻煩，而且對(duì)本樓層影響較大。 客戶對(duì)產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn) 通過(guò)對(duì)北京中原 大量的二手業(yè)務(wù)經(jīng)理進(jìn)行深入集中的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前在 CBD 的存量項(xiàng)目中，入住的客戶對(duì)現(xiàn)有的寫(xiě)字樓產(chǎn)品的問(wèn)題主要集中： 24 小時(shí)機(jī)房空調(diào) 客戶對(duì) 24 小時(shí)機(jī)房空調(diào)的提供有明確而具體的需求，一般大點(diǎn)的公司都將擁有自己的機(jī)房，要求 24 小時(shí)機(jī)房空調(diào)必須設(shè)置。 成交客戶中大都自用，但購(gòu)買面積相對(duì)較小，為 200—— 600 平方米之間。 項(xiàng)目入住前銷售率約為 30%，隨著項(xiàng)目逐步 達(dá)到入住條件，大批投資型客戶看好項(xiàng)目投資潛質(zhì)，項(xiàng)目剩余面積得以迅速消化，銷售率突破 90％，但由于該項(xiàng)目BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 吸引了眾多小型投資客，戶型劃分偏銷，因此預(yù)計(jì)缺乏對(duì)大型租賃型客戶的吸引能力。另外，受到央視東遷的影響，項(xiàng)目成交客戶中投資型有攀升趨勢(shì)。 由于目前項(xiàng)目工期尚未達(dá)到封頂狀態(tài)，目前對(duì)銷售情況影響較大。除寫(xiě)字樓以外，商住類項(xiàng)目由于投資門檻低，更容易受到投資客的追捧，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓、華貿(mào)中心商務(wù)樓、溫特萊中心等都出現(xiàn)了熱銷的局面，其中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓因?yàn)橥顿Y客占到 80%以上，目前已經(jīng)在考慮設(shè)立租賃中心以便為數(shù)目眾多的小業(yè)主提供統(tǒng)一的租賃服務(wù)。 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 通過(guò)對(duì) CBD 區(qū)域發(fā)售項(xiàng)目銷售價(jià)格整體測(cè)算，顯示 CBD 區(qū)域銷售的寫(xiě)字樓項(xiàng)目的算術(shù)平均價(jià)格為 1833318958 元 /平方米 ，加權(quán)平均價(jià)格為 1917019547 元 /平方米。其余項(xiàng)目均為建筑面積計(jì)租。 圖 2： CBD 區(qū)域 20212021 年供應(yīng)增長(zhǎng)情況分析圖 BatchDocWord 文檔批量處理工具 BatchDocWord 文檔批量處理工具 163710880177812937705707702714652215113500001000001168533