【正文】 隱憂。 再例如： 尋找社會(huì)上流行熱點(diǎn)為社區(qū)做主題，可考慮健康、健 身題材，目前社會(huì)上通過健身達(dá)到健康的目的已成為熱點(diǎn)，吸 引大量青壯年參與，吸引少量中老年人參與。 我司與貴司合作總的基礎(chǔ)是： 在利益上捆綁式合作，并有實(shí)質(zhì)性的投入。 總體項(xiàng)目的宣傳、廣告、推廣費(fèi)用由我方和貴方共同投資（我方在這項(xiàng)投入上不低于 600 萬元人民幣），如投資費(fèi)用增加，則雙方按比例增加。 ■ 2021年，進(jìn)行麗豪園策劃及銷售，通過準(zhǔn)確把握 4— 6月份推廣時(shí)機(jī)和挖掘項(xiàng)目文化特點(diǎn)并加以大力宣傳，使麗豪園成為成功 18 人士大隱于市的最好的居所，麗豪園迅速售罄。 ■ 現(xiàn)我公司有專業(yè)銷售人員近百名，其中大專以上文化占 48％， 具備專業(yè)職業(yè)資格證書的占 79％，碩士研究生 2名，此為我公 司成功與發(fā)展的重要前提保證。 □ 我方有足夠的信心和能力承接國美家園項(xiàng)目商品房的銷售工 作，并通過雙方的共同努力，共獲市場(chǎng)成功。 □ 充分的協(xié)調(diào)能力 我公司通過多年的努力，創(chuàng)建了與房銷相關(guān)社會(huì)資源網(wǎng)絡(luò)，包 括媒體、廣告公司、政府相關(guān)部門（市、各區(qū)縣房地局、規(guī)劃 部門、建委等），可協(xié)助開發(fā)商完成與房銷相關(guān)的事務(wù)性工作， 節(jié)省開發(fā)商的精力與時(shí)間，提高效率，減少成本。 ■ 1999年，進(jìn)行富成花園策劃銷售，進(jìn)場(chǎng)時(shí)整體房地產(chǎn)別墅市場(chǎng)正處于低谷，我們建議發(fā)展商在別墅區(qū)內(nèi) 小范圍建設(shè)高檔豪華公寓，帶動(dòng)了人氣，使富成花園的銷售由被動(dòng)變主動(dòng)，富成花園別墅一、二期和公寓在一年內(nèi)全部售完。 我司可專為該項(xiàng)目注冊(cè)一家以“國美家園”命名的銷售公司，注冊(cè)資金在 600 萬至 1000 萬之間，注冊(cè)資金全部由我方投入，并確保該資金的?？钍褂?。 14 關(guān)于銷售合作方式（討論稿） 首先，在經(jīng)過對(duì)國美家園深入的調(diào)查與分析后，我公司作為在市場(chǎng)中已奮斗多年，完成近五個(gè)項(xiàng)目的全案銷售，是一個(gè)日趨成熟的專業(yè)策劃銷售公司，是一支過硬的實(shí)戰(zhàn)銷售隊(duì)伍，我們很認(rèn)真地向貴司提出一個(gè)基本的合作意向及條件，當(dāng)然，這除了是在對(duì)該項(xiàng)目調(diào)查分析做基礎(chǔ)外，還基于我們對(duì)銷售市場(chǎng)的習(xí)慣經(jīng)驗(yàn)的把握，對(duì)貴司所持有并已在開發(fā)的國美家園未來的銷售充滿信心，成竹在胸，才可能提出一個(gè)方 案，也許這個(gè)方案還將繼續(xù)著變化，但我們非常希望看到在我們雙方友好的合作下，國美家園能夠順利而圓滿地開展開發(fā)與建設(shè)，并實(shí)現(xiàn)我公司為貴司所設(shè)想的“一年開工，當(dāng)年竣工，當(dāng)年售罄”的目標(biāo)。 C，配以甬道、灌木林穿插，營造安靜的生活氛圍。 11 ■ 第二種市場(chǎng)定位：“穩(wěn)健、安全、保守、踏實(shí)”的普通住宅 或者 ，這是一種更符合地塊特點(diǎn)的思路，在一個(gè)成熟的開發(fā)商直覺中會(huì)看到這樣的場(chǎng)景：我們利用已有的集團(tuán)優(yōu)勢(shì)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)建設(shè)一個(gè)成本不高、品質(zhì)優(yōu)越、區(qū)位價(jià)格低廉、在與周邊項(xiàng)目競爭中占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的大型社區(qū)，先以多層建筑為主、高層建筑為輔，后以高層建筑為主、多層建筑為輔的開發(fā)過程為建設(shè)主導(dǎo)思路，當(dāng)一期開盤時(shí)，即是此項(xiàng)目成功之日，屆時(shí)，購房人如潮涌，成交此起彼伏。市政公交綜合布線已基本完成； 9 再次，土地成本優(yōu)勢(shì)。為保障 整體房地產(chǎn)運(yùn)營的“短、平、快”原則，完成“一年開工， 當(dāng)年售罄”的目標(biāo)， 先期進(jìn)入銷售策劃是不可忽視的環(huán)節(jié)之 一。我們認(rèn)為，應(yīng)該從兩個(gè)方面做考慮： ■ 首先，要從項(xiàng)目開發(fā)的成功性、穩(wěn)定性考慮。我們國 美地塊目前擁有很多良好的優(yōu)勢(shì)，國美集團(tuán)又具有非常強(qiáng)、無 人可攀比的現(xiàn)金流量和資金鏈，這恰恰是我們國美家園的真正 優(yōu)勢(shì)之一，因此，我們應(yīng)該確立在房地產(chǎn)開發(fā)板塊中以“短、 平、快”的原則進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，而不是與其他周邊項(xiàng)目 比拼價(jià)格和品質(zhì)，當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目應(yīng)具有較高的品 質(zhì)和合理的價(jià)格，但是，這絕對(duì)不是簡單地用廉價(jià)、降低利潤、 增加硬件等手 段來實(shí)現(xiàn)的，而應(yīng)該充分利用市場(chǎng)稍縱即逝的契 4 機(jī)，策劃出與地塊素質(zhì)相符、價(jià)格定位準(zhǔn)確的住宅產(chǎn)品，才能 夠在市場(chǎng)中出奇制勝，在周邊項(xiàng)目競爭中脫穎而出，從而使開 發(fā)商降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，保證了利潤，符合總的“短、平、快” 經(jīng)營原則。 1 國美家園商品房項(xiàng)目 整體策劃及銷售 合作建議書 （草案） 制作單位：北京雍景臺(tái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司 時(shí) 間：二 OO四年二月二十一日 敬 呈：國美集團(tuán)黃總閱 2 緒 言 ■ 國美家園項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)加快步伐刻不容緩 □ 國美家園在北京市城市住宅郊區(qū)化這一明顯發(fā)展趨勢(shì)中屬瑰寶 級(jí)地塊，具有極強(qiáng)的區(qū)位價(jià)格優(yōu)勢(shì)、地理位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、 較高升值潛力優(yōu)勢(shì)，且對(duì)于開發(fā)商而言，地塊切割、劃分、使 用方便，同時(shí)，國美集團(tuán)擁有雄厚的資金背景和強(qiáng)大的現(xiàn)金 流 能力，在市場(chǎng)上已形成極高的市場(chǎng)知名度、信譽(yù)度，這樣，使 該項(xiàng)目完全有條件實(shí)現(xiàn)一個(gè)目標(biāo)，即 “一年投資開發(fā)，當(dāng)年峻工， 當(dāng)年售罄 ” （一期或一期加二期）。目前， 在國美地塊周圍 相毗鄰的項(xiàng)目已有 “華紡易城 ”、“珠江羅馬”等 大的開發(fā)集團(tuán)及住宅項(xiàng)目產(chǎn)生，在未來的一、兩年內(nèi)，青年路 以東廣闊的待開發(fā)地將出現(xiàn)多個(gè)同類項(xiàng)目，我們必須承認(rèn)一種 規(guī)律：當(dāng)一個(gè)局部地區(qū)出現(xiàn)供應(yīng)量的增多，雖然會(huì)使該地區(qū)成