【正文】 憂。 CITY HOUSE建筑形式的選擇是一種住宅落地生根的傳統(tǒng)建筑 形式，私密性、獨自占有性符合購買者的心態(tài)，與城市較中心 地區(qū)的甲級住宅或公寓競爭處上風(fēng)，與位置優(yōu)越、交通便利的 地理條件特點相吻合，最終還能起到購房者對整體社區(qū)形象在 自我頭腦意識中上升的效果，從而導(dǎo)致整個社區(qū)的社會形象上 升，其還擁有特別強(qiáng)的借鑒作用，我們的社區(qū)大部分的住宅依 然是品質(zhì)較高的普通住宅，在 CITY HOUSE的影響下，住宅市 場意識自然上升，上升至品質(zhì)較高的普通住宅，轉(zhuǎn)化為住宅型 公寓或公寓型住宅，而該部分的建筑成本幾乎巍然不動。 □ 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，位置、交通、土地成本是無法改變的硬 件，國美家園地段均屬上乘，所以，從房地產(chǎn)開發(fā)理論上判斷， 已具備開發(fā)中高檔，甚至高檔社區(qū)的基礎(chǔ)，作為開發(fā)商應(yīng)使這 塊土地實現(xiàn)它本來的價值，然后，需要解決的就是可以變動的 房地產(chǎn)項目軟件部分。 其地處國貿(mào) CBD中央商務(wù)區(qū)邊緣，屬北京市東部商圈現(xiàn)有城鄉(xiāng) 結(jié)合 部住宅大區(qū)域，該區(qū)域住房需求量巨大，購買力強(qiáng)盛，在 近年相繼有高檔項目開發(fā)，獲得成功，也有大型普通住宅項目 開發(fā)成功，這使國美家園在未來的銷售市場中出現(xiàn) 5000元 /平方 米 ~10000元 /平方米的彈性空間，開發(fā)商選擇游刃有余； 其次，交通便利。 8 國美家園（國美花園）住宅項目的產(chǎn)品定位 作為房地產(chǎn)開發(fā)項目，首先要解決的問題是產(chǎn)品定位的問題，它將決定產(chǎn)品的開發(fā)方向，它將決定開發(fā)商是否對產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，它還將決定開發(fā)商如何啟動一個項目的開發(fā)，因此，準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位是房地產(chǎn)開發(fā)之本，是發(fā)展 商與策劃者首先考慮并解決的問題。我們認(rèn)為，做到此點，應(yīng)首先在產(chǎn)品定位 上、策劃銷售上做充分的準(zhǔn)備，產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，策劃銷售及 時，可達(dá)到一期開發(fā)的成功，我們試圖描述這樣的美 好狀況： 在國美家園一期的銷售中，前期我們利用五到六個月的時間 投入巨大的人力、財力、物力、經(jīng)驗、智慧取得與市場完全 吻合的關(guān)于產(chǎn)品建設(shè)的建議及結(jié)論，在這五至六個月中，我 們主要依賴于財力、國美集團(tuán)的信譽(yù)和知名度，不斷地向市 場釋放國美家園的動態(tài)及利好消息，樹立國美家園在消費者 心目中的形象，奠定國美家園在未來銷售中的基礎(chǔ)，以媒體 7 廣告、組織采訪、專稿、名人訪談、小型慶典、發(fā)布會、電 視、路牌等多種形式來預(yù)熱市場、刺激市場，重復(fù)而又內(nèi)容 新穎地對外公布項目利好消息，從而最終創(chuàng)造“未銷售已銷 售”的有利局面，所做之一切之努力，皆可獲得開盤即成功 “井噴”的銷售態(tài)勢，箭在弦上、蓄勢待發(fā)。銷售策劃需要從內(nèi)容上作出明確的劃分和充分的準(zhǔn)備， 例如：市場預(yù)測、成本構(gòu)架、消費群體、項目風(fēng)格、價格預(yù) 測、建筑形式、流行戶型、購買人群等等諸多內(nèi)容，均要達(dá) 到產(chǎn)品與市場需求的吻合，信息反饋靈敏、方案調(diào)整及時的 6 效果，在時間上應(yīng)保證精雕細(xì)琢、從容不迫，策劃出的有關(guān) 產(chǎn)品的建議要經(jīng)受住市場千變?nèi)f化的考驗，如果要達(dá)到上述 內(nèi)容充實、準(zhǔn)確，信息反饋迅速，就 需要開發(fā)商在銷售環(huán)節(jié) 上盡早地投入人力、物力。 綜上所述，我們認(rèn)為目前國美家園的開發(fā)應(yīng)加快步伐，刻不容緩，利用市場提供的良好契機(jī)，審時度勢，創(chuàng)造國美集團(tuán)在北京市房地產(chǎn)市場中一個新的里程碑，國美家園不但把握市場良機(jī)，利用自身的優(yōu)勢，滾動開發(fā)，實現(xiàn)了預(yù)期的利潤，增長了預(yù)期的利潤，還能夠把國美家園建成北京市的一個住宅典范、著名品牌，從而確立國美集團(tuán)在北京房地產(chǎn)界的高尚地位。 ■ 政策分析依據(jù) □ 北京市政府相關(guān)政策調(diào)整給目前北京房地產(chǎn)市場帶來的影響 ■ 自 2021年 3月 1日起，北京市所有土地批地權(quán)轉(zhuǎn)給北京市土地 交易中心，旨在控制土地投放量，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格，以 利宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長勢頭，這將使北京市房地產(chǎn)商品房供應(yīng) 量形成階段性控制，使北京房地產(chǎn)商品房價格維持一段穩(wěn)中 有升之勢態(tài)，但由于北京市已批未建房地產(chǎn)項目的存量較大， 眾多開發(fā)商在利好政策的刺激下，紛紛加快開發(fā)步伐，將存 量商品房迅速推向市場，從而抵消利好政策的影響，縮短商 品房價格攀升的周期，導(dǎo)致不遠(yuǎn)的時 間段，北京市房地產(chǎn)商 品房價格進(jìn)入滯脹轉(zhuǎn)而下滑的階段。 □ 國美家園的急切開發(fā)刻不容緩，還有非常現(xiàn)實的原因。 □ 當(dāng)前，北京房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了罕見的上升勢態(tài)，這是由于政府 批地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)量銳減，銷售量上升、價格回暖等 諸多因素造成的，無疑，這就為國美項目提供了一個成功開發(fā) 的土壤和契機(jī)，并且，此契機(jī)在北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中 創(chuàng)造了一個非常寶貴的繁榮時期，如能及時把握，加快開發(fā)步 伐，因勢利導(dǎo)，憑借自身的諸多優(yōu)勢，則定能實現(xiàn) “一年投資開 發(fā)、當(dāng)年開盤、當(dāng)年售罄 ” 之目標(biāo) 。 但是，從以往的市場經(jīng)驗上看，做為一個龐大的房地產(chǎn)開發(fā)項 目，尤其是逾百萬平方米以上的住宅商品房項目，除需開發(fā)商 具備雄厚的資金實力或擁有強(qiáng)有力的資金鏈外，尚取決于對市 場機(jī)遇和市場變化的敏銳反應(yīng)和把握。我們認(rèn)為，這種