【正文】 短暫的繁榮期可維持一年至一年半，而隨之而來的可能將是新 的一輪殘酷的項目競爭，因此，國美應(yīng)審時度勢，主動出擊， 在這一繁榮期內(nèi)創(chuàng)造地產(chǎn)上燦爛的輝煌。因此，我們應(yīng)該理智地分析現(xiàn)實的原因，現(xiàn)在，我 們不能夠等待、觀望，而應(yīng)該把握市場契機，先發(fā)制人、準確 出擊。 故我們認為， 國美家園應(yīng)把握機遇，加速開發(fā)，以 免坐失良機。 國美家園整體建設(shè)開復(fù)工面積達 107萬平方米，如此龐大的住 宅項目在開發(fā)建設(shè)中，首先要做整體開發(fā)或分段開發(fā)的決策， 而這將指引銷售策劃要伴隨開發(fā)的決策而隨時變化，有可能 還要涉及分階段銷售 的市場探研，以此作為產(chǎn)品定位的參考 指標。但上述開發(fā)模式的關(guān) 鍵點在于資金鏈的永不斷裂，銷售回款的迅速、準確，最基 本要保證產(chǎn)品銷售回款速度應(yīng)保持四至六個月為一周期，銷 售面積保持均衡。 總之，國美家園的開發(fā)與建設(shè)，資金回籠的迅速、準確，與前期策劃準備、銷售造勢息息相關(guān)，我們必須要不折不扣地做到一期銷售絕不可倉促上馬、臨陣磨槍，而要形成一蹴而就、蓄勢待發(fā)的銷售態(tài)勢。 首先，地理位置優(yōu)勢。 國美家園地處北京市東部城鄉(xiāng)結(jié)合部，偏近城區(qū)，此位置開發(fā) 商獲得土地成本不高，而開發(fā)住宅項目容易 在大量的購房人心 中產(chǎn)生便利的印象，從而使土地成本溢價超值出售。 10 我們認為，在高級建筑形式中應(yīng)采取各種復(fù)合型別墅、公寓的 形式為好，推薦目前市場中暢銷、流行、緊缺的 CITY HOUSE 復(fù)合公寓，因其有很多優(yōu)點： A，成本沒有太大的提高； B，容積率、出房率損失不大； C，價格明顯拉升，且穩(wěn)定； D，銷售賣點很多，如：一、二樓可獲贈花園，三、四 層可獲贈 露臺； E，容易造成購買者與獨立別墅概念的混淆。上述狀況的發(fā)生不是沒有可能，因為，東部住宅區(qū)一向是普通購房者的重點購房區(qū)域，受價格的影響，受地理位置、交通便利等因素的影響，再加以宏大的宣傳，有利的銷售，實現(xiàn)上述結(jié)果， 已具備基本要素。 總之，要具有靈活、多變的銷售策略，在工程建設(shè)中留有修改的空 12 間，不能一步到位，不能僵化穩(wěn)定，要嚴格保持房屋售出的平衡，控制滯銷率，控制滯銷戶型。 上述工程建成后，可提高整個園區(qū)的檔次、休閑感、私密性， 與國內(nèi)干休所風(fēng)格類似，此種風(fēng)格可作為主題為社區(qū)命名，在 銷售上加以推廣和渲染，使之成為強有力的賣點，而這一主題 社區(qū)的出現(xiàn)，填補了東部普通住宅住宅區(qū)的此項空白。 又如， 大膽的富有遠見的提出商業(yè)中心社區(qū)，目前住宅市場多 以塔樓底層裙樓部分建立底商來彌補社區(qū)商業(yè)配 套，這一做法 13 無論在中小型社區(qū)還是大型居住區(qū)都較為普遍，國美家園可選 擇與眾不同的方式，將底商集中化形成 1至 2個大型中心商場， 這樣也可形成主題社區(qū)在銷售中引為獨樹一幟的賣點，即表現(xiàn) 發(fā)展商的實力，又以點帶面的造成配套完善的印象，有助銷售， 未來，商場可隨地域地價的增值而增值，是開發(fā)商偶然獲得的 一筆財富。 其次，我公司經(jīng)常性的經(jīng)營工作是為開發(fā)商提供良好的策劃宣傳與銷售，我們所秉承的宗旨是與合作方“同進退，共風(fēng)險”，采用與開發(fā)商的利益相捆綁的經(jīng)營方式進行合作，與其他市場中所存在的銷售公司有所不同的是，我公司在經(jīng)營中并不刻意追求代理面積的膨脹，而更加相信“從一而終”的古訓(xùn)，力爭從每一個項目的最初就進入，而將這個項目的結(jié)尾劃上圓滿的句號 ，我們在合作中所提出的合作條件及各項指標是認真而富有實際意義的，我們有能力，也請貴司相信我們能夠?qū)⑺康呢瀼夭?zhí)行。 我司在國美家園開發(fā)項目銷售環(huán) 節(jié)中將進行 實質(zhì)投入： 人力的投入，我司擬集中公司約 40~60 名骨干組建銷售公司。 由我方投資建設(shè)國美家園售樓中心，面積約 1000~1500 平方米，投資額約為 600 萬元人民幣，包括： 1）售樓中心的工程設(shè)計及費用； 2）代開發(fā)商 申辦臨建報批手續(xù)，并承擔(dān)相關(guān)費用； 3）組織售樓中心的施工、裝修及相應(yīng)的銷售硬件配套，并承 擔(dān)費用。 17 公司介紹 ■ 公司歷史延革及業(yè)績 □ 北京雍景臺房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司成立于 2021年 7月，公司前身是 富成花園銷售部。 ■ 2021年初，進行富卓園策劃及銷售，在經(jīng)過充足的市調(diào)后發(fā)現(xiàn)周邊項目建筑風(fēng)格都是大同小異，價格也還相同，各項目產(chǎn)生了激烈競爭，于是，我們在項目外觀及裝修上略加改動，巧妙避開了激烈競爭，使其一開盤便有搶購現(xiàn)象，整體項目 6個月內(nèi)全部售罄。 ■ 優(yōu)勢及優(yōu)勢資源介紹 □ 基于北京市房銷市場動態(tài)信息的較深入的了解掌握和研究 分 析，特別是對中高檔物業(yè)市場的熟練把握，我公司對本案具備 對其準確的市場定位、協(xié)助發(fā)展商在本案的銷售戰(zhàn)略上準確把 握從而最終獲得銷售成功的能力。 □ 團隊與管理能力 ■ 多年來，我公司一直注重團隊的培養(yǎng)和建設(shè)，在提高員工的待 遇的同時，更重視對其專業(yè)素質(zhì)和能力的培訓(xùn)， 2021年以來， 公司開始實 施平衡計分卡戰(zhàn)略管理方法，引入“財務(wù)─客戶 ─流程─學(xué)習(xí)與成長”的管理理念，倡導(dǎo)“市場、企業(yè)、員 工共成長”企業(yè)文化，從而建立和培養(yǎng)了一支“能征善戰(zhàn)” 的團隊。 因此，在近年來，由于我們?yōu)樯鲜隹蛻籼峁┑牧己梅?wù)與咨訊， 取得了眾多投資客戶的認同與追捧。