【正文】 積 平方米 300192 回遷住宅建筑面積 平方米 256525 回遷公寓建筑面積 平方米 15922 配套公建面積 平方米 23645 面粉廠保留面積 平方米 4100 地下 建筑面積 平方米 72020 車庫 平方米 51000 儲(chǔ)藏室 平方米 21000 3 地上容積率 4 地下容積率 5 綠地率 % 6 總建筑密度 % 22 7 居住戶數(shù)（套） 戶 4148 8 居住人數(shù) 人 13274 9 總停車位 個(gè) 1384 地上 109，地下 1275 11 地塊 D 規(guī)劃用地主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 序 號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 單 位 數(shù) 量 備注 1 總建筑面積 平方米 68620 地上建 筑面積 平方米 56220 回遷住宅建筑面積 平方米 48865 配套公建面積 平方米 7355 地下建筑面積 平方米 12400 車庫 平方米 9100 儲(chǔ)藏室 平方米 3300 6 總建筑密度 % 22 7 居住戶數(shù)（套） 戶 868 8 居住人數(shù) 人 2778 9 總停車位 個(gè) 176 地上 16，地下260 12 第二章 項(xiàng)目需求分析 一、濟(jì)南市棚戶區(qū)現(xiàn)狀 隨著現(xiàn)代化城市建設(shè)步伐的加快和 城市化進(jìn)程的推進(jìn)，濟(jì)南市房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長速度。由于人們生活水平的不斷提高，城市住房建設(shè)需求將越來越高。但是，從全市總體情況看，距城市化水平要求還有一定距離，從住宅質(zhì)量方面看，住房質(zhì)量參差不齊，特別是老城區(qū)居民住房，大部分比較陳舊，居住條件有待于盡快改善。與日新月異的城市新興部分相比，舊城區(qū)成了城市中環(huán)境最差、貧困人口聚居的地方。 棚戶區(qū)是城市中危房集中區(qū)域的代名詞。由于種種原因，濟(jì)南市棚戶區(qū)較多。 目前，全市舊城區(qū)內(nèi)集中連片的棚戶區(qū)（指城區(qū)二環(huán)路以內(nèi)城市國有土地低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重不配套的平房 、簡(jiǎn)易房、危險(xiǎn)房集中的區(qū)域）約有 38 個(gè)，房屋總建筑面積達(dá) 196 萬平方米 。此外，還有大量的零星棚戶區(qū) 。 這些棚戶區(qū)大都建設(shè)年代久遠(yuǎn)，房屋破舊、低矮潮濕，擁擠不堪，環(huán)境臟亂，排水不暢，安全隱患大，居民生活極為不便，嚴(yán)重影響了城市整體面貌和市民生活質(zhì)量的提高，制約了城市的發(fā)展和城市地位的提升，阻礙了城市化的進(jìn)程。 因此，加快棚戶區(qū)改造 工程 刻不容緩。 二、濟(jì)南市棚戶區(qū)改造 措施 棚戶區(qū)改造工作是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及面廣，政策性強(qiáng)，責(zé)任十分重大。 為順利推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造工程，濟(jì)南市重點(diǎn)采取以 13 下措施： 為加大推進(jìn)力 度，濟(jì)南市政府已專門成立了濟(jì)南市舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，組長由市委副書記、市長張建國親自擔(dān)任，市委常委、副市長殷魯謙和副市長鄒世平擔(dān)任副組長。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在濟(jì)南市舊城改造投融資管理中心，市政府副秘書長曹樺兼任辦公室主任。舊城改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)全市棚戶區(qū)改造。制定統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，明確工作計(jì)劃、重點(diǎn)和目標(biāo)，統(tǒng)籌兼顧，搞好試點(diǎn)，分步實(shí)施，有序推進(jìn)。各區(qū)政府作為實(shí)施主體，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)棚戶區(qū)改造的具體組織領(lǐng)導(dǎo)。 根據(jù)政策要求 ，棚戶區(qū)改造必須按照規(guī)劃連片開發(fā)，有效整合舊城資源，加強(qiáng)土地集約利用和功能優(yōu)化配 置，做到改造一片成型一片。棚戶區(qū)改造要與城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)相結(jié)合，與環(huán)境整治相結(jié)合，與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，與完善住房保障體系相結(jié)合，與保護(hù)歷史文脈、建筑、街區(qū)相結(jié)合。 濟(jì)南市政府要求棚戶區(qū)改造根據(jù)不同情況，分別采取市場(chǎng)化運(yùn)作、政府運(yùn)作和市場(chǎng)與政府相結(jié)合運(yùn)作的模式。引導(dǎo)鼓勵(lì)市場(chǎng)化運(yùn)作，通過市場(chǎng)融資進(jìn)行土地整理熟化，安置房建設(shè)享受政府規(guī)定的優(yōu)惠政策，經(jīng)營性土地采取限定條件招拍掛出讓；市場(chǎng)化運(yùn)作有困難的由政府指定土地熟化人整理熟化土地，實(shí)行凈地出讓；對(duì)土地附加值低、基本不具備市場(chǎng)化運(yùn)作條件的，由市政府統(tǒng)一調(diào)控， 采取項(xiàng)目搭配等辦法推進(jìn)改造。 棚戶區(qū)改造居民拆遷安置房按照普通商品房建設(shè)。要根據(jù)城 14 市規(guī)劃和國家有關(guān)建設(shè)程序和標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依法組織棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理招標(biāo)，確保工程工期和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套完善，真正達(dá)到明顯改善棚戶區(qū)及周邊區(qū)域市容市貌和居住環(huán)境的目的。 三、 官扎營 棚戶區(qū) 居民安置需求 官扎營 棚戶 區(qū)位于濟(jì)南市 天橋 區(qū)，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有居民約 5189 戶，居住條件都較差，配套設(shè)施不完善，戶均面積大多不到 40 平方米，很多人一家三代都擠在一起，大多居民都無力購買新房，亟需 拆遷 的房屋總 面積約 方米。 綜上所述 ， 本項(xiàng)目 根據(jù)濟(jì)南市棚戶區(qū)改造政策，結(jié)合 官扎營 片區(qū)現(xiàn)狀實(shí)施安置房建設(shè)工程，政策方向明確，安置居民住房需求急迫。 15 第三章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目分 F地塊和 D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。 F地塊總用地約 公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地 （以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地 公頃。 D 地塊安置房在 D地塊內(nèi)分散建設(shè)。 項(xiàng)目總建筑面積為 440812平方米，地上建筑面積 356412平方米，地下建筑面積 84400 平方米。 F 地塊總建筑面積 372192 平方米，其中地上建筑面積 300192平方米，包括住宅建筑面 積 272447 平方米，配套商業(yè)建筑面積 23645 平方米，面粉廠保留面積 4100 平方米；地下建筑面積 72020平方米，包括地下車庫面積 51000平方米，地下儲(chǔ)藏室面積 21000 平方米。 D地塊總建筑面積 68620 平方米，其中地上建筑面積 56220 平方米，包括住宅建筑面積 48865 平方米，配套商業(yè)7355 平方米；地下建筑面積 12400 平方米，包括地下車庫面積 9100平方米，地下儲(chǔ)藏室面積 3300 平方米。 同時(shí)實(shí)施道路、綠化等室外工程，其中綠化面積為 35330 平方米，道路及停車場(chǎng)用地面積為 43020 平方米。 16 第 四 章 建設(shè)場(chǎng)址及條件 第一節(jié) 建設(shè)場(chǎng)址 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于濟(jì)南市 天橋 區(qū) 官扎營 片區(qū)，用地范圍為： 天橋區(qū)堤口路南側(cè)、天成路西側(cè) 區(qū)域 。 項(xiàng)目分 F地塊和 D地塊兩個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)。 F地塊總用地約 公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地 （以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地 公頃。 D 地塊安置房在 D地塊內(nèi)分散建設(shè)。 項(xiàng)目場(chǎng)址位置示意詳見附圖一。 第二節(jié) 建設(shè)條件 一、場(chǎng)址地質(zhì)條件 項(xiàng)目場(chǎng)址尚未做工程地質(zhì)勘察，建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快委托有關(guān)部門進(jìn)行場(chǎng)址的工程地質(zhì)勘察，出具工程地質(zhì)勘察報(bào)告，摸清場(chǎng)址的工 程地質(zhì)情況。 二、地震烈度 濟(jì)南市的地震烈度為六度。 三、氣候條件 濟(jì)南市地處東經(jīng) 116176。 59′，北緯 36176。 41′，為中緯度地帶，屬 17 北溫帶濕潤大區(qū)魯濰區(qū)，為溫暖半濕潤季風(fēng)性氣候，春季干燥少雨，夏季炎熱多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。 常年主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南） 夏季主導(dǎo)風(fēng)向 SSW（西南南） 冬季主導(dǎo)風(fēng)向 ENE（東北東） 最大風(fēng)速 冬季平均風(fēng)速 夏季平均風(fēng)速 風(fēng)荷載 400pa（ 40kg/m2） 年平均氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 最冷月平均相對(duì)濕度 54% 最熱月平均相對(duì)濕度 73% 全年平均相對(duì)濕度 59% 年最大總降水量 日最大總降水量 時(shí)最大降水量 96mm 最大積雪厚度 190mm 雪荷載 200pa（ 20kg/m2） 年平均大氣壓 最大凍土深度 440mm 18 四、交通條件 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于 天橋 區(qū) 官扎營 片區(qū) ，臨近 堤口路、天成路等交通要道，地理位置優(yōu)越，對(duì)外交通便 利。 五、公共基礎(chǔ)設(shè)施配套條件 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址位于 天橋 區(qū) 官扎營 片區(qū) ，附近水、電、暖、氣、通訊等 公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完善，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)過程中及投入使用后的要求。 19 第五章 總體規(guī)劃方案 第一節(jié) 設(shè)計(jì)依據(jù) 一、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093， 2020年版） 二、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500962020） 三、《民用建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB503522020） 四、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB500162020） 五、《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（采暖居住建筑部分 JGJ2695） 六、《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500152020） 七、《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500192020） 八、《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ10098） 九、建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料及設(shè)計(jì)要求 第二節(jié) 指導(dǎo)思想與設(shè)計(jì)原則 一、指導(dǎo)思想 根據(jù)現(xiàn)代設(shè)計(jì)風(fēng)格和可持續(xù)發(fā)展理論，在符合城市建設(shè)總體規(guī)劃的前提下，完善與強(qiáng)化城市用地的功能與布局。 方案設(shè)計(jì)遵循國家現(xiàn)行有關(guān)規(guī)范和要求，充分考慮平面布局的靈活性及緊湊性，充分考慮新建筑物與周圍環(huán)境之間的關(guān)系，使之融為有機(jī)的整體，力求總體布局合理，最大限度地滿足不同使用功能 20 的要求。 以整體性為主線，堅(jiān)持項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)密切聯(lián)系整個(gè)地 段環(huán)境，使之相互銜接、協(xié)調(diào)，并融為一體。 以可持續(xù)發(fā)展為指導(dǎo)思想，以現(xiàn)代生態(tài)園林型居住社區(qū)為設(shè)計(jì)框架，發(fā)掘、利用并有機(jī)組織本區(qū)的自然要素，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)手段，加強(qiáng)景觀風(fēng)貌控制，塑造一個(gè)具有特色、環(huán)境優(yōu)美、功能齊備、層次豐富的生態(tài)型居住社區(qū)。有機(jī)組織空間布局，促成生態(tài)、文化與效益三者的有機(jī)統(tǒng)一。 在注重超前性與長效性的同時(shí)，兼顧開發(fā)與建設(shè)實(shí)際，力求具有可操作性與應(yīng)變性。同時(shí)充分考慮住房商品化、物業(yè)管理社會(huì)化以及社區(qū)生活服務(wù)信息化的變化和要求。 二、設(shè)計(jì)原則 “經(jīng)濟(jì)、高效、實(shí)用”的原則。 注重考慮現(xiàn)代住 宅概念，在空間布局和建筑形態(tài)上，要綜合現(xiàn)代建筑的不同風(fēng)格，使建筑物更適合現(xiàn)代居住的要求。 貫 徹“以人為本”的原則，功能分區(qū)、設(shè)施配套、景觀環(huán)境等均以滿足人的需求為宗旨，創(chuàng)造適應(yīng)未來 發(fā)展的環(huán)境。 貫 徹“尊重自然”的原則，使人工 環(huán)境和自然環(huán)境相協(xié)調(diào)。最大限度地發(fā)揮綠地的功效，將住宅組群與綠色活動(dòng)空間融為一體， 貫 徹“可持續(xù)發(fā)展”的原則，將可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)思想貫徹于規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目建設(shè)與管理中，通過 科學(xué)合理地分配土地資源，提高土地集約使用的綜合效益，做到經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益與社會(huì)效益的 21 三統(tǒng)一。 堅(jiān)持 整體性的原則。體現(xiàn)空間的整體性，功能布局的整體性，建筑造型的整體性，使之成為有機(jī)的整體，提高整體環(huán)境質(zhì)量。 堅(jiān) 持“節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”的設(shè)計(jì)原則， 推廣使用建筑新材料、新技術(shù)，達(dá)到環(huán)保節(jié)能要求。 第三節(jié) 總體規(guī)劃方案 一、項(xiàng)目總平面布置 官扎營片區(qū)位于天橋區(qū)堤口路南側(cè)。天成路西側(cè)。根據(jù)項(xiàng)目場(chǎng)址地形地貌特點(diǎn)及建筑物功能要求，按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總平面布置。 項(xiàng)目分 F和 D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)， F 地塊總用地約 公頃，其中可規(guī)劃建設(shè)用地 公頃（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），城市道路用地 公頃。 D 地塊安置房在整個(gè) D地塊內(nèi)分散建設(shè)。 片區(qū)地上主要布置住宅及配套公建，地下主要布置停車場(chǎng)、儲(chǔ)藏室及中水處理站等設(shè)施。項(xiàng)目分 F和 D倆個(gè)地塊進(jìn)行建設(shè)，住宅為高層，配套公建為多層。根據(jù)片區(qū)場(chǎng)址的地形現(xiàn)狀和特點(diǎn)，結(jié)合周邊自