【正文】 平方米左右的增幅 后，現(xiàn)在區(qū)域 總體房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定，重要的原因是目前在售的房源大多數(shù)為大面積房源，個(gè)別樓盤還出現(xiàn)了 滯 銷狀態(tài)。位于楊 樹浦路的濱江雅墅 .臨潼苑定位在疊加式別墅小區(qū)，在售 165— 228 平方米的房源，價(jià)格維持在 13200— 21800 元 /平方米，去年開盤至今仍剩余 20多套在售。盡管位于北外灘區(qū)域，附近有 XX 之星摩天輪，但總價(jià)在 240— 370 萬(wàn)元之間，加上周邊環(huán)境不理想，還是難得購(gòu)房者青睞。 據(jù)目前的不完全統(tǒng)計(jì)， 6 月份開始， XX 區(qū)有大量房源陸續(xù)上市。主要分布在三個(gè)板塊，即北外灘板塊、 XX 北路板塊和軌道交通三號(hào)線沿線板塊，涼城板塊沒有新房源推出。北外灘板塊的房源仍然以大房型為特色，該板塊內(nèi)只有中虹明珠苑推出的房源面積相對(duì)小一些。 XX 北路板塊內(nèi)凱潤(rùn)金城、國(guó)際明佳城也以大房源為主。唯有軌道交通三號(hào)線沿線樓盤推出的房源面積比較適中，逸居 XX 面積最為緊湊。此外， XX區(qū)下半年上市的房源雖然數(shù)量多，但房?jī)r(jià)繼續(xù)走高。 XX 房?jī)r(jià)猛漲，浦江兩岸改造和江邊地段稀少是主因。大連路、延安東路隧道使得北外灘與陸家嘴聯(lián)系緊密；與此同時(shí)， XX 區(qū)缺乏地鐵等快速軌道交通的現(xiàn)狀，也將隨著 M M1號(hào)線等建設(shè)而得到改變。 “交通網(wǎng)絡(luò)的改善促進(jìn)了 XX高檔樓盤的匯聚，外灘江景更是誘人因素， XX區(qū)、特別是北外灘的房?jī)r(jià)走高已是不爭(zhēng)事實(shí) 。 不過，在良好預(yù)計(jì)的背后同樣存在較大市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 “雖然有規(guī)劃支持，但 10個(gè)月猛漲 7 成確有過速之嫌，透支未來購(gòu)買力的可能性非常大 。 XX 地域差異較大，相比起黃金地段的北外灘 及 XX 北路 ，其他 XX 板塊就要差很多，一些房型差、單價(jià)高、環(huán)境欠佳的樓盤目前已有疲態(tài)。 北外灘、 XX 北路板塊 情況 價(jià)格變動(dòng)情況 自 2020 年下半年起， XX 區(qū)的房?jī)r(jià)已接近黃浦、靜安等中心城區(qū)，北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)造就了均價(jià) 15000 元 /平方米的恒升半島國(guó)際中心大廈，以及最高價(jià)達(dá) 21800 元 /平方米的臨潼苑， XX 北路新規(guī)劃的出臺(tái)使得國(guó)際明佳城的大房型每平方米售價(jià)也 突破 萬(wàn)元。 板塊分析 ： 該板塊從 地理位置上說，算不上中心城區(qū)，然而房?jī)r(jià)卻明顯高于地理位置近似的閘北區(qū)。房?jī)r(jià)上升的主要原因是 XX北路新規(guī)劃的出臺(tái)和北外灘規(guī)劃的啟動(dòng)。 顯然，板塊價(jià)格已過渡透支市政規(guī)劃的利好因素，隨著今年大體量的經(jīng)濟(jì)適用房及周邊區(qū)域的新房源上市，如此高價(jià)能否保持甚至繼續(xù)攀高值得懷疑。 涼城板塊 價(jià)格變動(dòng)情況 ： 一品新筑 2020 年 8 月均價(jià)僅為 5800 元 /平方米，到年末上升至 7000 元 /李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 平方米 且銷售一空； 良辰世家 2020 年 9 月均價(jià) 5500 元 /平方米， 12月中旬 最后一批 房源推出時(shí)均價(jià)升至 6400 元 /平方米 ；而豐華家園今年初開案即摸 高至 7000 元 /平方米。 板塊分析 ： 在北外灘、周家嘴路沿線樓盤售價(jià)大幅上揚(yáng)的影響下，作為區(qū)內(nèi)房產(chǎn)起步最晚、硬件配套最差的樓市 ， 自 2020 年年中起也頻頻上演 “房?jī)r(jià)三級(jí)跳 ”，在區(qū)域內(nèi)交通、生活配套都沒有明顯改善，近期又無市政利好消息且年末供需平衡的情況下，如此漲價(jià)，只能說是借了自己身處 “XX”的光。 四平板塊 價(jià)格變動(dòng)情況 ： 位于四平路四達(dá)路口的世博花園 2020 年 9 月中旬近售罄時(shí)全裝修房均價(jià)在 8500 元 /平方米左右，而同時(shí)位于四平路新港路口的金軒大邸尾盤均價(jià)在 7000 元 /平方米左右， XX 足球場(chǎng)附近的花園城二 期 9 月底均價(jià) 8000 元 /平方米左右 ，而 花園城 三 期 下月開案價(jià)格為 9200— 10000 元 /平方米 。 板塊分析 ：本板塊 2020 年雖然也經(jīng)歷了較大漲幅，但其中大部分的上漲是基于全市樓市價(jià)格整體上揚(yáng) ， 同時(shí)房源供不應(yīng)求的情況， 而且 在交通、生活配套設(shè)施方面都比較便利，以這個(gè)售價(jià)來看， 相對(duì)本區(qū)域其它板塊， 泡沫較少。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤研究 我們對(duì) XX 足球場(chǎng)及 XX 北路周邊的項(xiàng)目進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，選取和 XX 大廈接近的樓盤進(jìn)行逐一比較如下： ? 高級(jí)住宅 ? 凱潤(rùn)金城， XX 北路東寶興路，共 4 棟， 3 棟住宅， 1 棟商辦（ 1— 5 樓為商鋪） ，現(xiàn)出售 2 號(hào)樓住宅（共 28 層），建筑面積： — 平方米，價(jià)格： 12600— 17200元 /平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置目前成熟（位于 XX 北路北段商業(yè)區(qū)），物業(yè)價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈。 ? 花園城三期， 花園路中山北一路，住宅小區(qū)，建筑面積： 100 平方米左右，價(jià)格： 10000元 /平方米（平均）； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置處于內(nèi)環(huán)線外，目前和 XX 大廈位置不相上下，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看位置比較適合住宅，商務(wù)氛圍遜色于 XX大廈所處區(qū)域，價(jià)值應(yīng)低于 XX 大廈。 ? 酒店式公寓 ? 國(guó)際明佳城， XX 北路公園內(nèi)湖畔（衡水路）， 31 層，以 60 平米的小戶型為主， 全裝修，價(jià)格： 15000 元 /平方米，該項(xiàng)目已基本售磬； ? 簡(jiǎn)評(píng)：位置佳，位于 XX北路的綠地邊緣，鬧中取靜，但交通條件欠佳（周圍路比較窄）；目前價(jià)值應(yīng)高于 XX 大廈； ? 民達(dá)大廈， XX北路多倫路口，戶型面積： 50 平方米左右，價(jià)格： 13000 元 /平方米； ? 簡(jiǎn)評(píng)：多倫路是 XX保護(hù)的文化舊里，比較有文化氣氛，但出行、環(huán)境都略遜色于XX大廈，價(jià)值比較接近。 ? 商鋪 ? 榮欣大廈， XX北路多倫路路口， 2— 4樓是商鋪， 2樓租金： — 7 元 /m2天，售價(jià)：28000 元 /平方米 ? 位置目前優(yōu)于 XX 大廈，但是發(fā)展?jié)摿Σ蛔?；根?jù)現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)， 最高價(jià)是 28000 元 /平方米，估計(jì)均價(jià)在 26000 元 /平方米左右 本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 XX 大廈已經(jīng)開工建設(shè)，功能定位完成。其辦公樓定位于全裝修的 SOHO 辦公和酒店式公寓，2 層裙房為商場(chǎng)，定位是合理的。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前市場(chǎng)價(jià)格的分析，我們認(rèn)為， XX 大廈目前定位于 SOHO 辦公和酒店式公寓，其價(jià)值應(yīng)略高于住宅的價(jià)值（住宅價(jià)格在 10000— 15000 元 /平方米），與現(xiàn)有的兩幢酒店式公寓售價(jià)基本持平（ 13000— 15000 元 /平方米），商鋪目前的售價(jià)略低于 XX 北路的價(jià)格（ XX北路北端 26000 元 /平方米）。 據(jù)此，我們認(rèn)為 XX大廈依托魯迅公園附近成熟的商業(yè)生活、 XX 足球場(chǎng)交通樞紐，其 SOHO辦公和酒店式公寓，目前售價(jià)保守估計(jì)在 12020 元 /平方米，有達(dá)到 15000 元 /平方米的可能（視房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)而定）；商鋪價(jià)格目前保守估計(jì)在 25000 元 /平米左右，隨著交通樞紐的完成、商業(yè)街的延伸，價(jià)值會(huì)有大幅提升。 李蕭蕭的個(gè)人主頁(yè) 需要文檔請(qǐng)給我留言。 三、項(xiàng)目可行方案 本合作項(xiàng)目可行的方案為： 方案一：收購(gòu) XXXX 置業(yè)有限公司 50%股權(quán)，股東數(shù)至少三家，保證我公司相對(duì)控股 對(duì) XXXX 置業(yè)有限公司進(jìn)行審計(jì)、資產(chǎn)評(píng)估； 原股東轉(zhuǎn)讓 50%股 權(quán)給我公司； 我公司對(duì) XX置業(yè)公司投資，退出股東收回投資； 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益由新股東按照股份各自承擔(dān)和享受。 方案二： XXXX 置業(yè)有限