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正文內(nèi)容

物業(yè)管理實務精講班第4講講義物業(yè)管理投標的條件、程序與策略技巧_-文庫吧

2025-01-17 03:44 本頁面


【正文】 2.項目的現(xiàn)場踏勘 在踏勘現(xiàn)場過程中,招標人還會就投標公司代表提出的問題作出口頭回答,但這種口頭答復并不具備法律效力,只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人作出書面答復時,才能產(chǎn)生法律約束力。投標人應對現(xiàn)場物業(yè)進行詳細的踏勘,查勘現(xiàn)場物業(yè)與投標報價是否存在外在風險條件。具體包括以下方面: (1)物業(yè)建筑及安裝施工進度(新建物業(yè)),物業(yè)當前使用情況及陳舊老化程度(舊有物業(yè));物業(yè)配套設(shè)施設(shè)備及其分布情況;周邊道路交通及停車場情況;園林綠化及環(huán)境標識情況;內(nèi)部公共使用區(qū)域及通道分布情況;物業(yè)管理用房等。 (2)主要業(yè)主情況,包括客戶定位、主要服務要求與所需特殊服務、物業(yè)服務費的承受能力等。這些情況可由投標人自行安排人員與時間進行調(diào)查。 (3)物業(yè)所在地的氣候條件、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境、消費需求和市場變化情況以及與物業(yè)管理相關(guān)的政策法規(guī)等。 3.投標文件的編寫 物業(yè)管理投標文件除了按規(guī)定格式要求響應招標文件外,最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務形式和費用。 (1)投標文件編寫的基本要求。 作為評標的基本依據(jù),投標文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ),以便于評標工作的順利進行。 1)使用國家統(tǒng)一的行業(yè)標準計量單位,避免在定標和履約中出現(xiàn)混亂。 2)使用統(tǒng)一的貨幣。國內(nèi)物業(yè)管理投標書規(guī)定使用的貨幣應為“人民幣”,而國際投標中所使用貨幣則應按招標文件的規(guī)定執(zhí)行。 3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標準與規(guī)范。如果某些業(yè)主由于特定需要要求提供特殊服務,也應按照國家正式批準的統(tǒng)一的服務行業(yè)標準規(guī)范。若招標文件要求采用國外的服務標準與規(guī)范,應將所使用的標準規(guī)范譯成中文,并在投標文件中說明。 4)使用準確的表述方式。投標書的文字與圖紙是投標者借以表達其意圖的語言,必須能準確表達投標公司的投標方案。投標文件要使用簡潔、明確、文法通暢、條理清楚、言簡意賅的表述方式,最大限度地減少招標單位的誤解和可能出現(xiàn)的爭議。 圖紙、表格的編寫要做到前后一致、風格統(tǒng)一、符合招標文件的要求。最好能以索引查閱方式將圖紙表格裝訂成冊,并和投標文件中的文字表述保持一致。 5)確保資料的真實性。投標文件的內(nèi)容應符合招標文件的所有條款、條件和規(guī)定,且無重大偏離與保留。投標人應按招標文件的要求提供投標文件,并保證所提供全部資料的真實性。 (2)投標文件編寫中應注意的問題。 1)確保填寫無遺漏,無空缺。投標文件中的每一空白都需填寫,如有空缺,則被認為放棄意見;重要數(shù)據(jù)未填寫,可能被作為廢標處理。 2)不可任意修改填寫內(nèi)容。投標人所遞交的全部文件均應由投標方法人代表或委托代理人簽字;若填寫中有錯誤而不得不修改,則應由投標方負責人在修改處簽字。 3)填寫方式規(guī)范。除投標方對錯處作必要修改外,投標文件中不允許出現(xiàn)加行、涂抹或改寫痕跡。 4)不得改變標書格式。若投標人認為原有招標文件規(guī)定的格式不能表達投標意圖,可另附補充說明,但不得任意修改原招標文件規(guī)定的格式。 5)計算數(shù)字必須準確無誤。投標公司必須對單價、合計數(shù)、分步合計、總標價及其大寫數(shù)字進行仔細核對。 6)報價合理。投標人應對招標項目提出合理的報價。 7)包裝整潔美觀。投標文件應保證字跡清楚,文本整潔,紙張統(tǒng)一,裝幀美觀大方。 8)做好投標文件的保密措施。 4.投標報價的策略和技巧 投標報價是技術(shù)性、技巧性極強的工作,在投標的過程中,需要不斷調(diào)整策略,使報價更接近標底。投標報價的策略主要有: (1)對項目運作的經(jīng)營管理成本進行準確測算,確定項目運作的盈虧平衡點和利潤空間,在此基礎(chǔ)上預測標底和競爭對手的報價范圍。 (2)密切關(guān)注、正確分析競爭對手的報價。 (3)補充一些投標人有能力承擔的優(yōu)惠條件作為報價的附加。 在投標過程中,投標人采取的報價技巧主要有: 1)多方案報價。在邀請招標或議標的方式中,由于招標文件不明確或項目本身有多方案存在,投標人對項目原方案提出在經(jīng)濟上、技術(shù)上更合理可行的方案,即準備兩個或兩個以上的報價,最后與招標方進行協(xié)商處理。 2)保本報價。即按成本報價,適用于規(guī)模大、遠景效益好的項目或業(yè)主大會委托業(yè)主委員會組織的招標項目。 5.現(xiàn)場答辯的技巧 (1)應選擇經(jīng)驗豐富、性格沉穩(wěn)、對項目情況熟悉的答辯人。在開標前應對答辯人員進行模擬演練,正確把握招標文件的要點、投標文件的重點內(nèi)容、對項目的熟悉程度等,對重點問題、難點問題、普遍性的問題一一準備答辯要點。 (2)開標前,答辯人員應該保持良好的精神狀態(tài)。 (3)在正式開標時,一般要求在規(guī)定的時間內(nèi)完整地將標書主要內(nèi)容、特點作一概要性介紹,答辯人員應當圍繞招標方和評委普遍關(guān)注的問題集中闡述,重點突出,難點講透,特色鮮明,從而體現(xiàn)投標企業(yè)的信心和實力,感染并打動招標方和評委。在現(xiàn)場發(fā)揮時要果斷、明確,避免匆忙回答或含糊其辭。 6.簽約談判的技巧 (1)在簽約談判時要準確把握對方的真實意圖,準確判斷對方履行合同的誠意和能力,對進駐物業(yè)和實施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應明確約定。 (2)慎重考慮物業(yè)管理目標、前期投入費用及獎罰條件等方面的任何承諾。如對管轄區(qū)域刑事案件、業(yè)主(或物業(yè)使用人)人身和財產(chǎn)安全損失等的承諾。 (3)預測承接物業(yè)后可能出現(xiàn)的各種風險,將其列入相應的合同條款中加以規(guī)避。 (四)招標文件示例 A省政府大樓的招標文件(部分內(nèi)容):該項目位于G市T區(qū),總建筑面積為84350m2,招標方式為邀請招標,由招標人委托代理機構(gòu)于2004年4月組織具體的招標活動。 附錄l:招標文件目錄 目錄 第一部分投標邀請函 投標邀請函 第二部分投標人須知 總則 1.項目說明 2.定義及解釋 3.合格的投標人 4.紀律與保密事項 5.保證 6.投標費用 招標文件 7.招標文件構(gòu)成 8.招標文件的澄清和修改 9.實地查驗物業(yè) 投標文件的編制 10.投標語言及計量 11.投標文件的構(gòu)成 12.投標函 13.投標報價說明 14.投標報價貨幣 15.證明投標人合格和資格的文件 16.投標保證金 17.投標人知悉 18.投標有效期 19.投標文件的式樣和簽署 20.知識產(chǎn)權(quán) 投標文件的遞交 21.投標文件的密封標記 22.投標截止時間 23.遲交的投標文件 24.投標文件的修改與撤回 開標與評標 25.開標 26.評標委員會 27.評標原則和評標方法 28.初步評審及詳細評審 29.投標文件的修正和澄清 30.中標人 31.拒絕任何或所有投標的權(quán)利 授予合同 32.合同授予標準 33.中標通知書 34.簽訂合同 35.中標服務費 36.履約保證金 第三部分物業(yè)管理服務需求書 1.概況 2.物業(yè)管理項目及范圍 3.物業(yè)管理要求 4.物業(yè)管理質(zhì)量指標要求 5.獎懲辦法 6.物業(yè)管理期限及管理服務費支付時間 7.其他 第四部分物業(yè)管理服務合同格式 第五部分投標文件格式 格式一投標函格式 格式二投標報價表格式 格式三法定代表人授權(quán)書格式 格式四資格證明文件格式 格式五技術(shù)、商務響應文件格式 格式六物業(yè)管理投標方案文件格式 格式七履約保證金格式 格式八唱標信封 附錄2:投標邀請函格式 投標邀請函 ———: G市國際工程咨詢公司(以下簡稱“招標代理機構(gòu)”)受A省政府(以下簡稱“招標人”)的委托,就A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務招標接受合格的國內(nèi)投標人提交密封投標。有關(guān)事項如下: 一、本次招標的項目:A省檔案新館大樓物業(yè)管理服務招標(詳細內(nèi)容請參閱招標文件中的相關(guān)內(nèi)容)。 二、招標文件規(guī)定的時間(本次招標均使用北京時間)。 1.本次招標的投標報名及購買招標文件時間:2003年4月1日上午9:30~11:30;下午2:30~16:00 2.遞交投標文件:2004年4月18日上午9:00 3.投標截止和開標時間:2004年4月18日上午9:30 三、本招標文件規(guī)定的地點。 1.發(fā)售招標文件地點:G市國際工程咨詢公司 2.遞交投標文件地點:A省政府采購中心 3.開標地點:A省政府采購中心 四、投標人必須提交金額為5萬元(人民幣)的投標保證金,投標保證金必須在投標截止時間之前到達招標代理機構(gòu)賬戶上。 招標代理機構(gòu)賬戶: 收款人:G市國際工程咨詢公司 開戶行:工商銀行G市分行 賬號:601020000xxxxxx 投標保證金的有關(guān)事項按投標人須知的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 五、招標答疑的時間、地點。 時間:2003年4月5日上午10:00 地點:xx中路36號A省政府一樓 2004年4月4日上午11:30時前各投標人將需解答的問題傳真給招標代理機構(gòu)。 六、本次招標在本招標文件規(guī)定的時間和地點公開開標,屆時請投標人法定 代表人或其授權(quán)代表務必出席開標會。 七、招標代理機構(gòu)、招標人將不負責投標人準備投標文件、實地查驗物業(yè)和遞交投標文件所發(fā)生的任何成本或費用。 八、有關(guān)此次招標之事宜,可按下列地址以書面形式向招標代理機構(gòu)查詢。
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