【正文】 ，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑面積50%以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)50%以上的業(yè)主同意。解除物業(yè)服務(wù)合同除遵守法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的條件、程序外，還應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面通知，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)交接。業(yè)主大會(huì)決定解除物業(yè)服務(wù)合同的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)辦理完畢移交手續(xù)，退出物業(yè)管理區(qū)域；退出物業(yè)管理區(qū)域前，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)，或在業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督確認(rèn)下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)：（1）移交物業(yè)檔案；（2）移交占用的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房等固定資產(chǎn)；（3）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；（4）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)仍對(duì)雙方具有約束力。物業(yè)管理移交監(jiān)管。物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接的指導(dǎo)和監(jiān)督。對(duì)被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期退出，業(yè)主委員會(huì)可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請(qǐng)仲裁。誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制。縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠(chéng)信履約監(jiān)督機(jī)制，健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，記載違法違規(guī)和誠(chéng)信履約信息，并向社會(huì)公布。糾紛處理方式。業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位之間發(fā)生物業(yè)管理糾紛，可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門投訴或申請(qǐng)調(diào)解，也可以依法提起訴訟或根據(jù)仲裁約定申請(qǐng)仲裁。1業(yè)主自行管理。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)把業(yè)主自行管理納入監(jiān)管范圍。經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主可以對(duì)物業(yè)實(shí)施自行管理，并接受所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督。業(yè)主自行管理不得違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，不得侵害業(yè)主和他人的合法權(quán)益。業(yè)主自行管理的物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)用、收費(fèi)方式等事項(xiàng)，由業(yè)主共同協(xié)商確定。業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照約定的期限在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示服務(wù)費(fèi)用的收支情況；未約定期限或約定不明的，應(yīng)當(dāng)每半年公示一次。業(yè)主對(duì)收支情況提出詢問(wèn)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。（六）加強(qiáng)老舊住宅的改造和管理老舊住宅改造。設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)編制和實(shí)施老舊住宅和棄管樓改造規(guī)劃，有計(jì)劃地對(duì)已交付且年久失修、配套設(shè)施設(shè)備不齊全、環(huán)境質(zhì)量差和多層樓房需要加裝電梯的老舊住宅（棄管樓）進(jìn)行改造，并建立健全老舊住宅改造管理的補(bǔ)貼機(jī)制。老舊住宅的范圍，由設(shè)區(qū)的市、縣級(jí)人民政府確定。市縣政府可以采取市場(chǎng)化運(yùn)作方式，引進(jìn)有實(shí)力的大型企業(yè)參與老舊小區(qū)綜合改造。配建經(jīng)營(yíng)用房和設(shè)備。改造老舊住宅時(shí)，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并按照法定程序批準(zhǔn)，可以建設(shè)物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房和加裝電梯。經(jīng)營(yíng)用房的經(jīng)營(yíng)收益用于補(bǔ)充老舊住宅的維護(hù)管理費(fèi)用。老舊住宅物業(yè)管理。未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或未實(shí)施自行管理的老舊住宅，在改造完成前，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)所在地物業(yè)行政主管部門可以選擇信譽(yù)良好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，臨時(shí)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行，以及環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)。臨時(shí)提供基礎(chǔ)性物業(yè)服務(wù)期間，業(yè)主應(yīng)當(dāng)交納 物業(yè)服務(wù)費(fèi)。老舊住宅改造完成后，由業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理方式。政府保底服務(wù)。對(duì)無(wú)人管理的老舊小區(qū)和改造完后仍無(wú)人接管的，市縣政府要“兜底”服務(wù)，以購(gòu)買服務(wù)方式指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)⒐鎹徫环峙浣o指定的物業(yè)企業(yè)或街道、社區(qū)，為棄管小區(qū)提供保潔、維修等基本物業(yè)服務(wù)，保障群眾正常生活。（七）嚴(yán)格物業(yè)的使用與維護(hù)管理物業(yè)使用與維護(hù)的一般要求。業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)的使用與維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定，不得有下列行為：（1）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途、設(shè)計(jì)用途；（2）損壞、擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu)；（3）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；（4）擅自改變、破壞房屋外貌；（5）非法處分、損壞、擅自占用、改動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；（6）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或超負(fù)重物品；（7）擅自設(shè)置、改變煙道、排風(fēng)、排水管道；（8）制造超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音、振動(dòng)、異味；（9）影響其他業(yè)主正常采光、通風(fēng)；（10）任意棄置垃圾、排放污染物、拋擲雜物；（11）擅自擺設(shè)攤點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)；（12）在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)；（13）違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；（14）法律、法規(guī)、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定禁止的其他行為。發(fā)生上述行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止；勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。物業(yè)共用部位等的經(jīng)營(yíng)收益。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和業(yè)主共有房屋從事出租、停車、廣告等經(jīng)營(yíng)的收益，屬于全體業(yè)主，可以由業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，主要用于補(bǔ) 充住宅專項(xiàng)維修資金，也可以用于業(yè)主大會(huì)決定的其他事項(xiàng)，并應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示收益和使用情況。臨時(shí)占用物業(yè)共用部位。施工單位臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地等物業(yè)共用部位的，除遵守有關(guān)規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂施工協(xié)議；進(jìn)入業(yè)主專有部分施工的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。施工單位應(yīng)當(dāng)于施工前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示施工計(jì)劃，按照施工協(xié)議施工，并采取安全保障措施。施工結(jié)束后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)監(jiān)督施工單位及時(shí)恢復(fù)原狀。房屋裝飾裝修。業(yè)主或物業(yè)使用人裝飾裝修房屋，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并遵守房屋裝飾裝修和安全使用規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知業(yè)主、物業(yè)使用人和裝飾裝修企業(yè)房屋裝飾裝修禁止行為、注意事項(xiàng)，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。除垃圾清運(yùn)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取其他任何費(fèi)用。業(yè)主違反房屋裝飾裝修或安全使用規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并督促其改正；經(jīng)督促不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。停車管理。占用業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得銷售；車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)等管理事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營(yíng)收益屬于全體業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和其他機(jī)動(dòng)車通道，不得占用在空間范圍和地面覆蓋材料等方面不具備停放車輛條件的道路和場(chǎng)地，不得影響其他車輛和行人通行。工程車輛和大中型客貨車輛不得在住宅物業(yè)管理區(qū)域停放，但因工程建設(shè)或設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，并加強(qiáng)巡查，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離；督促無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)行政主管部門，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。物業(yè)維護(hù)配合義務(wù)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造時(shí)，相關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)配合；因其妨礙維 修、養(yǎng)護(hù)、更新和改造，給其他業(yè)主、物業(yè)使用人造成損害的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。有特定要求的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維修和養(yǎng)護(hù)。二次開(kāi)發(fā)、改造要求。住宅物業(yè)需要使用共用部位進(jìn)行增設(shè)電梯等二次開(kāi)發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)保、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。應(yīng)急維修機(jī)制。住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及住宅物業(yè)或人身、財(cái)產(chǎn)安全，需要立即對(duì)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新或改造的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織應(yīng)急維修：（1）屋面滲漏的；（2）電梯嚴(yán)重故障的；（3）樓體外立面脫落或有脫落危險(xiǎn)的；（4）危及住宅物業(yè)或人身、財(cái)產(chǎn)安全的其他情形。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)組織應(yīng)急維修，或未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)組織應(yīng)急維修。住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)設(shè)區(qū)的市級(jí)或縣級(jí)人民政府確定的代管機(jī)構(gòu)審核，經(jīng)社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支；住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，應(yīng)急維修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核，經(jīng)社會(huì)審計(jì)機(jī)構(gòu)審計(jì)并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示后列支。使用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由負(fù)責(zé)管理該資金的部門審核后列支。專有部分事故防范措施。專有部分長(zhǎng)期空置的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)專有部分的維修、養(yǎng)護(hù)、管理等事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生。1物業(yè)檔案。物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)企 業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主個(gè)人信息；業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)履行保管義務(wù)。1相關(guān)部門監(jiān)管職責(zé)。市、縣人民政府應(yīng)