【正文】 入戶門(mén)直對(duì)衛(wèi)生間門(mén)，形成門(mén)沖216。餐廳、廚房部分空間小，較擁擠216。雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，生活陽(yáng)臺(tái)和景觀陽(yáng)臺(tái)的功能分離216。布局緊湊實(shí)用216。南北通透，干濕分離，動(dòng)靜分區(qū)216。贈(zèng)送面積小，得房率不高② 戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 48 —地段價(jià)值物業(yè)服務(wù)洞庭國(guó)際公館園林景觀風(fēng)水價(jià)值物業(yè)服務(wù) 配套價(jià)值物業(yè)服務(wù)核心賣點(diǎn)216。 地段： 地處南湖片區(qū)，風(fēng)景秀麗，屬政府熱點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域216。 園林： 擁 18000畝南湖無(wú)敵景觀；自身打造為歐式皇家園林。216。 配套： 社區(qū)配有五星級(jí)園林式度假酒店、城市生態(tài)體育公園、大型水上娛樂(lè)主題公園等216。 物業(yè)： 是一個(gè)集旅游、度假、休閑、娛樂(lè)、居住于一體的大型旅游綜合項(xiàng)目，屬岳陽(yáng)高檔樓盤(pán)之一。216。 風(fēng)水： 位于風(fēng)景秀麗的南湖度假風(fēng)景區(qū)湖濱片區(qū)，是個(gè)風(fēng)水寶地推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 49 — 中航翡翠灣216。 地址： 岳陽(yáng)大道 獅子山路往南約 200米216。 總建筑面積： ㎡216。 容積率： 216。 綠化率： %216。 物業(yè)類型： 別墅、住宅216。 建筑風(fēng)格： 簡(jiǎn)約歐陸216。 園林風(fēng)格： 歐式園林推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 50 —① 主力戶型 —— 以三室、四室為主，方正戶型，全明設(shè)計(jì)，實(shí)用性強(qiáng)三房二廳約 116㎡ 3+1戶型約 141㎡216。方正戶型，功能布局清晰完善216。臥室全朝南飄窗，居住舒適216。客廳直通南向景觀陽(yáng)臺(tái)，采光觀景俱佳216。西側(cè)次臥與廚房門(mén)沖，舒適度降低216。南北通透，采用全明設(shè)計(jì)，通風(fēng)采光極佳216。動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離216。主臥套房設(shè)計(jì)，帶轉(zhuǎn)角飄窗，起居舒適私密216。北側(cè)陽(yáng)臺(tái)改房后，餐廳稍顯局促② 戶型配比推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 51 —地段價(jià)值物業(yè)服務(wù)中航翡翠灣園林景觀品牌價(jià)值物業(yè)服務(wù) 配套價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值核心賣點(diǎn)216。 地段： 位于岳陽(yáng)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，未來(lái)中央生活區(qū) (CLD)核心位置，升值潛力很大216。 園林： 以 “ 石 ” ， “ 灣 ” ， “ 綠 ” ， “ 水 ”為意境元素，結(jié)合現(xiàn)代藝術(shù)營(yíng)造打造 “ 南湖之鉆 ” 的居住品質(zhì)。216。 配套： 北接城市主干道岳陽(yáng)大道，東臨地標(biāo)性建筑會(huì)展中心；西擁 1380畝國(guó)家級(jí)珍珠山公園，南望 18000畝南湖盛景。216。 產(chǎn)品： 歐式風(fēng)情湖景高層豪宅，戶型全明設(shè)計(jì)，南北通透、景觀開(kāi)闊216。 品牌： 由國(guó)有企業(yè)中航地產(chǎn)精工打造推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 52 —通過(guò)對(duì)整個(gè)岳陽(yáng)房地產(chǎn)典型項(xiàng)目分析，我們得出市場(chǎng)有以下特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 53 —216。 容積率多在 ，高層是供應(yīng)主流，多層和小高層占比非常小。216。 項(xiàng)目規(guī)模普遍偏小，多在 15萬(wàn)方以下。容積率多在 ，以高層為主；整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑面積在20萬(wàn)方以上的項(xiàng)目?jī)H 8個(gè)。 目前大規(guī)模社區(qū)成為市場(chǎng)稀缺資源。 規(guī)模特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 54 —市場(chǎng)上有現(xiàn)代、簡(jiǎn)歐、地中海等建筑風(fēng)格， 異域風(fēng)格較受歡迎，但建筑細(xì)節(jié)有待提升。東湖帝景 巴陵尚都富川鴻景園凱旋城新輝華府中建岳陽(yáng)中心 風(fēng)格特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 55 —市場(chǎng)上園林風(fēng)格以歐式和現(xiàn)代風(fēng)格為主，但實(shí)景的呈現(xiàn)與規(guī)劃存在一定的差距， 多數(shù)樓盤(pán)不太注重園林的打造，市場(chǎng)上缺乏水景主題園林。楓橋尚城 東湖帝景凱旋城 洞庭湖國(guó)際公館 園林特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 56 —整個(gè)市場(chǎng)戶型供應(yīng)以三房為主，占比 %， 其次為兩房 %、四房% 產(chǎn)品特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 57 —中航翡翠灣50及以下 70 90 110 130 150 170 190 210 230 250一房二房三房四房復(fù)式270 290及以上濱水新境界新輝華府 凱旋城洞庭湖國(guó)際公館全城熱戀中央公園恒大名都巴陵壹號(hào)佳匯華庭上東一城錦繡華城巴陵尚都碧水香樟中建岳陽(yáng)中心怡和新天地富川鴻景園東湖帝景楓橋尚城二房面積以 8095㎡為主， 三房面積以 100130㎡為主，四房面積區(qū)間 115180。 面積特征 ：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 58 —城中板塊和南湖板塊價(jià)格較高，高端樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到 5500元 /㎡。本項(xiàng)目所處城北板塊均價(jià) 4300元 /㎡216。 全市低端項(xiàng)目單價(jià)基本在 4000元 /㎡以下，中端基本在 40005000元 /㎡，高端 5000元 / ㎡以上，總價(jià)區(qū)間基本在 3070萬(wàn)之間，之中 4050總價(jià)分布最多，而高于 60萬(wàn)總價(jià)市場(chǎng)接受度有所下降。216。 區(qū)域分布而言，城北板塊價(jià)格與市其他板塊相比價(jià)格稍低；市中心板塊均價(jià)全市最高； 南湖區(qū)幾個(gè)優(yōu)質(zhì)盤(pán)價(jià)格也達(dá)到了全市均價(jià)的高端水平。 價(jià)格特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 59 —216。 社區(qū)配套單一，幾乎所有樓盤(pán)的配套都為商業(yè)216。 社區(qū)運(yùn)動(dòng)健身配套非常稀少，僅少數(shù)大盤(pán)配有會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、泳池等。216。 多數(shù)樓盤(pán)設(shè)有幼兒園配套，全部樓盤(pán)都沒(méi)有小學(xué)、中學(xué)配套在售項(xiàng)目配套多以社區(qū)商業(yè)和幼兒園為主， 會(huì)所、泳池成為稀缺配置，本項(xiàng)目可酌情選配 配套特征：推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 60 —岳陽(yáng) 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析 一、岳陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 二、岳陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、住宅市場(chǎng)掃描分析四、商業(yè)市場(chǎng)掃描分析推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 61 — 岳陽(yáng)商圈格局分析216。 岳陽(yáng)傳統(tǒng)商圈，以步行街商圈為核心。216。 其他商圈雖多，但是大多功能單一。216。 目前，天倫金三角已正式投入運(yùn)營(yíng)，花板橋步行街正在建設(shè)，未來(lái)中央商圈逐漸成形。以傳統(tǒng)商圈為核心， 向多核商業(yè)發(fā)展，各個(gè)商圈呈圍和式分布 ，其中東茅嶺 步行街中心商圈為城市商業(yè)價(jià)值的核心岳陽(yáng)市區(qū)主要商圈分布東茅嶺 步行街商圈汴河街商圈泰和商圈美食街商圈花板橋商圈南湖商圈推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 62 — 岳陽(yáng)商業(yè)租金分析 岳陽(yáng)店鋪?zhàn)饨鹨詵|茅嶺 步行街商圈為最高，其它商圈租金適中，但商業(yè)市場(chǎng)并不景氣，說(shuō)明 岳陽(yáng)商業(yè)已趨于飽和 。汴河街東茅嶺 步行街泰和商圈花板橋商圈南湖商圈美食街216。東茅嶺地下步行街負(fù) 2層已停止運(yùn)營(yíng)，原有店主搬至負(fù) 1層零時(shí)鋪位。據(jù)咨詢店主獲悉，地下步行街運(yùn)營(yíng)不景氣。216。步行街蘇寧電器人流非常少。216?；ò鍢蛏倘Φ奶靷惿虡I(yè)廣場(chǎng)，人流很少，臨街部分店鋪仍未營(yíng)業(yè)。推動(dòng)中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展與進(jìn)步 — 63 — 東茅嶺 步行街（重點(diǎn)商圈）分析 東茅嶺商圈業(yè)態(tài) 涵蓋了購(gòu)物 +休閑 +娛樂(lè) +餐飲 等行業(yè)。以步行街為中心的百貨商圈，商業(yè)形態(tài)主要以專業(yè)市場(chǎng)和百貨為主，占步行街商業(yè)份額的 70%武商百貨 康星百貨新城百貨光宏廣場(chǎng)世紀(jì)星大廈百盛左岸名品東茅嶺 步行街商圈主要商業(yè)分布東茅嶺 步行街商圈，是岳陽(yáng)目前最主要，也是最大的商圈。216。業(yè)態(tài)構(gòu)成： 東茅嶺商圈業(yè)態(tài)涵蓋了購(gòu)物 +休閑 +娛樂(lè) +餐飲等行業(yè)。商業(yè)形態(tài)涵蓋了服裝、鞋類、餐飲、專業(yè)市場(chǎng)、銀行、百貨、珠寶、電影院