房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)分析(已改無(wú)錯(cuò)字)
2023-02-10 04:26:18 本頁(yè)面
【正文】 需要估計(jì)師或物業(yè)代理等專(zhuān)業(yè)人員提供服務(wù)。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性（熟悉） 市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)n 房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)價(jià)格與其所處的地理位置關(guān)系極大；n 由于人口的不斷增長(zhǎng)、土地資源的不可再生性和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)價(jià)格總體呈向上波動(dòng)的趨勢(shì)；n 房地產(chǎn)價(jià)格是在長(zhǎng)期考慮下而個(gè)別形成的，交易主體的因素對(duì)價(jià)格的影響較大。 n （一）配置存量房地產(chǎn)資源和利益n （二）顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化n （三）指導(dǎo)供應(yīng)以適應(yīng)需求的變化n （四）指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃n （五）引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能（熟悉）三、 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)（了解）（一）政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo) n 實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展n 使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使用。n 保證為各類(lèi)生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜俗】臻g。n 引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位置選擇。n 滿(mǎn)足特殊群體的需要。(二 )、 宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段 （了解）宏觀(guān)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段包括：n 土地供應(yīng)與地價(jià)政策n 金融政策n 住房政策n 城市規(guī)劃等行政管制n 地價(jià)政策n 稅收政策n 租金與價(jià)格控制土地供應(yīng)與地價(jià)政策n 土地儲(chǔ)備制度n 經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛n 工業(yè)用地的最低出讓地價(jià)n 嚴(yán)格的用途管制 n 土地轉(zhuǎn)讓條件的設(shè)立 金融政策n 個(gè)人住房抵押貸款利率、價(jià)值比率的調(diào)整；n 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款利率、信貸規(guī)模和發(fā)放條件的調(diào)整；n 外商投資政策；n 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化政策n 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)創(chuàng)新渠道的建立。政府通過(guò)調(diào)控貸款利率、信貸規(guī)模、貸款方式、金融創(chuàng)新 調(diào)節(jié)房地產(chǎn)資本市場(chǎng)上的資金供求 關(guān)系。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)住房政策n 保障性住房n 普通商品房 —— 即時(shí) 調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)n 高檔商品房保障性住房經(jīng)濟(jì)適用房 廉租房 經(jīng)濟(jì)租賃房城市規(guī)劃等行政管制城市規(guī)劃要求合理利用土地、協(xié)調(diào)城市物質(zhì)空間布局、指導(dǎo)城市健康有序發(fā)展。n 集約利用土地 —— 高容積率n 交通布置 —— 走向、出口、停車(chē)n 用途管制 —— 供應(yīng)結(jié)構(gòu)控制， 9070制度地價(jià)政策 調(diào)控地價(jià)、進(jìn)而控制房地產(chǎn)價(jià)格： 土地使用權(quán)出讓方式：n 招標(biāo)n 拍賣(mài)n 掛牌n 協(xié)議房地產(chǎn)稅收政策 抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格： n 土地使用權(quán)出讓金n 土地增值稅n 房產(chǎn)稅n 城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用稅n 契稅n 營(yíng)業(yè)稅售價(jià)租金控制n 廉租房租金n 限價(jià)房n 公有住宅的租金n 經(jīng)濟(jì)租賃房的租金n 公布一般租金標(biāo)準(zhǔn) 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用n （一）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是通過(guò)信息將房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者與房地產(chǎn)市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)的一種活動(dòng)，即通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析和加工處理，尋找出其內(nèi)在的規(guī)律和含義，預(yù)測(cè)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)或調(diào)整其市場(chǎng)行為。n （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的作用n （三）市場(chǎng)區(qū)域的確定第五節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容n （一）宏觀(guān)因素分析n （二）市場(chǎng)供求分析n （三）相關(guān)因素分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容 （要點(diǎn)）宏觀(guān)因素分析；n 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)n 人口n 社會(huì)政治n 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。 市場(chǎng)供求分析；n 供給分析n 需求分析n 競(jìng)爭(zhēng)分析n 市場(chǎng)占有率分析。相關(guān)因素分析。一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念（一）規(guī)劃與計(jì)劃n n n n 第六節(jié) 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 （掌握） 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是物業(yè)管理規(guī)劃一系列子過(guò)程的結(jié)果，是物業(yè)管理師思想的具體化，體現(xiàn)了他們準(zhǔn)備做什么，什么時(shí)候做，由誰(shuí)去做以及如何做，即對(duì)未來(lái)行動(dòng)方案的一種說(shuō)明。 一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念 （掌握） 制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則是：n 第一，物業(yè)管理師必須參加和主持；n 第二，發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與；n 第三，實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定。（ 1）指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)；（ 2）書(shū)面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素；（ 3）書(shū)面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過(guò)程；（ 4）幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)；（ 5）便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題；（ 6）測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效。（二）物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的用途 ：（三）物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式（掌握）n n 年度計(jì)劃 ： 1年n 中短期計(jì)劃： 3～ 5年n 長(zhǎng)期計(jì)劃：物業(yè)剩余使用壽命n （一）區(qū)域宏觀(guān)市場(chǎng)環(huán)境分析n （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析n （三）鄰里分析n （四）物業(yè)現(xiàn)狀分析n （五）業(yè)主目標(biāo)二、編制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作（要點(diǎn)）（一）探討改進(jìn)舊有物業(yè)的可能性更新及現(xiàn)代化改變物業(yè)的用途三、構(gòu)造物業(yè)管理方案（二）物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容（掌握 ）n 租賃計(jì)劃n 財(cái)務(wù)收支計(jì)劃?物業(yè)運(yùn)行績(jī)效及與業(yè)主溝通計(jì)劃 與業(yè)主
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