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南京高檔寫字樓詳細分析資料(已改無錯字)

2023-02-15 01:03:30 本頁面
  

【正文】 : 1200個 車 位 費 : 700元 /月 空 調(diào) : 日立 中央空 調(diào) 電 梯 : 14+2 迅 達電 梯 (高低兩區(qū) ) 建筑 開發(fā) 商: 南京 綠 地 國際 商 務(wù) 中心有限公司 物 業(yè) 管理商: 上海科瑞物 業(yè) 管理 發(fā) 展有限公司 交通情 況 : 地 鐵 1號線 鼓 樓 站 , 10班以上公交 車 綠地 集團成立于 1992年 7月 18日。在 2023世界企業(yè) 500強排名第 483位,在 2023中國企業(yè) 500強排名中位列第 36位,在中國房地產(chǎn)企業(yè)排名中超過萬科,位居第 1位,在上海地區(qū)企業(yè)集團中排名第 17位。 此外南京國資集團作為融國有資產(chǎn)管理和投資功能為一體的綜合性平臺, 2023年底,集團總資產(chǎn) 1923億,凈資產(chǎn) 125億,實現(xiàn)利潤超過 32億,資產(chǎn)總量在全省排名第 3。 開發(fā)商信息 紫峰大廈由南京國資集團與綠地集團共同投資建設(shè)。因為項目為國企打造,紫峰大廈前期入駐多數(shù)為大型國企單位,包括 華能集團、中金及中國農(nóng)行 等。后續(xù)入駐包括 賓利汽車、渣打銀行、挪威船級社、韓國 LG物流、新加坡富登金融機構(gòu)、中國國際金融、遠大空調(diào) 等一大批世界 500強知名企業(yè)。 入駐企業(yè) 區(qū)位與交通: “紫峰大廈” 選址位于南京市鼓樓區(qū)鼓樓廣場,東至中央路,西至北京西路。鼓樓周邊區(qū)域有玄武湖、北極閣、鼓樓、明城墻等歷史文物古跡;該地段是南京城區(qū)的中心點及城市的制高點,周邊遠景盡收眼底。 該地段交通便利,是南京行政中軸線和商業(yè)中軸線的交界之處,地鐵一號線鼓樓站 4號出口直達紫峰廣場,附近公交站臺有超過 10路公交車到達。 設(shè)計與設(shè)施: “紫峰大廈”由世界摩天大樓設(shè)計專家美國 SOM設(shè)計事務(wù)所設(shè)計,該設(shè)計所是世界著名的摩天大樓設(shè)計專家。紫峰大廈分別由綠、藍兩組玻璃勾畫出蟠龍模樣的外立面,其外立面玻璃的安裝方式也和常見的平板式不同,像龍鱗一樣呈縱橫交錯的鋸齒狀,非常獨特。標準層面積達到 2023㎡。 其他硬件設(shè)備:停車場共 950個車位、 16部進口瑞士迅達電梯荷載高達 21人、美國約克中央空調(diào)、智能保安系統(tǒng)、美國漢軍一卡通門禁系統(tǒng)等。 規(guī)模與配套: “紫峰大廈”建筑用地面積為 18721平方米。地塊總建筑面積約 26萬平方米,基地內(nèi)設(shè)一高一低 2棟塔樓(主樓和副樓),用商業(yè)裙房將 2棟塔樓聯(lián)成一個整體建筑群;主樓地上 89層,總高度 450米,屋頂高度 389米。主要功能設(shè)有六星級酒店(約 65000平方米)、甲級辦公樓(約 55000平方米;裙房地上 6層局部 7層,主要功能為商場(約 45000平方米)與酒店附屬用房。地下 4層,主要功能為商場、停車庫及設(shè)備機房(約 61000平方米) 。 初步分析 業(yè)權(quán)與物權(quán): “紫峰大廈”采取只租不售的運營方式,對進駐企業(yè)的審核極為嚴格。 項目物業(yè)由上??迫鹞飿I(yè)負責,物業(yè)費由去年的 23元 /㎡ *月漲到 24元 /㎡ *月,依舊是南京市內(nèi)寫字樓物業(yè)費最高的項目。物業(yè)管理非常嚴格,進出需要工作或者拜訪憑證。工作員工卡只能刷電梯至相應(yīng)樓層。 升級與趨勢: “紫峰大廈”主樓辦公層高 , 15CM架空地板,做完吊頂業(yè)有 3米層高,目前南京最高(國際甲級寫字樓標準不低于 ,香港等地標準為不低于 )。 其他超甲級寫字樓必備的設(shè)備紫峰大廈業(yè)都具備,包括 VAV變風量全空氣空調(diào)系統(tǒng)、德國威樂蓄水變頻加壓系統(tǒng)、 24芯光纜等滿足各行業(yè)公司設(shè)備需求。 初步分析 存在問題: ① 戶型設(shè)計新穎,但不夠方正,戶型利用率不高 ; ② 低區(qū)的出租戶型最小從 100多㎡起步,進駐了相當一部分的小型皮包公司、信貸公司等; ③ 小公司居多的低區(qū),空租率一直很高。根據(jù)入駐公司反映,自 2023年開始很多小公司搬離紫峰,某層入駐率不足 50%。 ④ 大樓底部商場經(jīng)營慘淡,經(jīng)營兩年有余,卻依舊毫無人氣,商鋪進駐率只有 60%70%。 值得學(xué)習(xí): ① 大樓采用 LOWE中空玻璃幕墻,配備頂級硬件設(shè)備的同時,關(guān)注環(huán)保與可持續(xù)發(fā)展,預(yù)留了后期升級改造的空間 ; ② 紫峰大廈對進駐企業(yè)的性質(zhì)有著嚴格的把關(guān)。不接受任何經(jīng)營性質(zhì)的公司進駐,一定程度上提高了整個寫字樓辦公氛圍的檔次; ③ 單區(qū) 7部高速電梯,不存在讓人頭疼的等電梯問題,并且員工卡及拜訪人員臨時卡都可刷對應(yīng)樓層,物業(yè)管理嚴格保證了不會出現(xiàn)閑雜推銷人員出現(xiàn)在寫字樓中; 問題解析 南京國際廣場 25 地址 : 中央路 201號 占地面 積 : 32477㎡ 總 建筑面 積 : 227000㎡(一期) 標 準 層 面 積 : 1937㎡ (分割 172355 ㎡ ) 標 準 層 高 : (凈高 ) 總層數(shù) : 38+3層 ( 寫 字 樓 1122) 建筑高度 : 167米 租售形式 : 只租不售 參 考租價 : 4元 /㎡ *天 物 業(yè) 管理 費 : 15元 /㎡ *月 車 位 數(shù) : 800個 車 位 費 : 800元 /月 空 調(diào) : 美意 中央空 調(diào) 電 梯 : 3+1 迅 達電 梯 建筑 開發(fā) 商: 南京 國際 集 團 股 份 有限公司 物 業(yè) 管理商 : 仲量 聯(lián)
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