【正文】 2 職業(yè)安全健康職責(zé) 3 物料管理辦法 4 停電停水應(yīng)急預(yù)案 5 水浸應(yīng)急預(yù)案 6 治安應(yīng)急預(yù)案 7 文件質(zhì)量記錄管理辦法 8 犬類管理辦法 9 保安崗位架構(gòu)圖 10 保安運(yùn)作規(guī)程 11 人員出入管理辦法 12 監(jiān)控中心管理辦法 13 車輛管理辦法 14 保安崗位操作規(guī)程 15 安保崗位標(biāo)準(zhǔn) 16 燃放煙花爆竹管理規(guī)定 17 保潔崗位監(jiān)管規(guī)程 18 綠化（地）養(yǎng)護(hù)監(jiān)管規(guī)程 19 消防安全管理辦法 20 火警應(yīng)急預(yù)案 21 消防設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理辦法 22 消防設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 23 消防管理制度 24 消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 25 弱電設(shè)備（設(shè) 施）運(yùn)行管理規(guī)定 26 弱電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 27 弱電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 28 弱電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 29 電梯設(shè)備監(jiān)管辦法 30 電梯故障緊急預(yù)案 31 供配電設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 32 供配電設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 33 供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 34 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 35 電工安全操作守則 36 給排水設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 37 給排水設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 38 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 39 給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 40 管道維修工作規(guī)程 41 房屋設(shè)備（設(shè)施）安全管理制度 42 房屋設(shè)備（設(shè)施）運(yùn)行管理規(guī)程 43 房屋設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 44 房屋設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 45 房屋、設(shè)備設(shè)施巡視內(nèi)容與要求 46 設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn) 47 房屋、設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程 48 服務(wù)供方質(zhì)量監(jiān)管規(guī)程 49 雨天防滑管理辦法 50 業(yè)戶管理辦法 51 空房管理辦法 第五章 房屋管理與維護(hù) （一） 房屋維修養(yǎng)護(hù) 提要 制訂砌體、鋼筋混凝土、鋼結(jié)構(gòu) 支架、防水、玻璃幕墻、裝飾、門窗等結(jié)構(gòu)、工程以及公用設(shè)施的詳細(xì)維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施細(xì)則。 定期進(jìn)行房屋查勘，確保房屋和公用設(shè)施的安全、正常使用。 （ 1）房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)目標(biāo) 我們對(duì) 美術(shù)館 房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率 99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為 100%，中大修工程質(zhì)量合格率為 100%，重大維修工程回訪率為 100%。 （ 2）對(duì) 美術(shù)館房屋管理策略 ? 預(yù)防性保養(yǎng)策略 重視 美術(shù)館 房屋本體日常檢查和養(yǎng)護(hù)工作，采用計(jì)劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實(shí)際狀況和老化周期，制定詳細(xì)的檢查計(jì)劃，通過(guò)檢查及時(shí)發(fā)現(xiàn)并解決問(wèn)題，化被動(dòng)為主動(dòng)，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長(zhǎng)其使用壽命。 ? 重點(diǎn)服務(wù)策略 根據(jù)建筑物管理中的重點(diǎn)服務(wù)事項(xiàng)，進(jìn)行重點(diǎn)防護(hù)。 ? 技術(shù)先行策略 我們將重視技術(shù)的引進(jìn)和開(kāi)發(fā)工作，防止因技術(shù)不足影響正常維修與養(yǎng)護(hù)，確保物業(yè)養(yǎng)護(hù)和管理的專業(yè)化，保障維修養(yǎng)護(hù)的高質(zhì)量。 （ 3） 房屋 管理的重點(diǎn)及對(duì)策 ? 管理重點(diǎn)之一：玻璃幕墻維修養(yǎng)護(hù) 幕墻玻璃碎 裂、結(jié)構(gòu)膠老化、五金件銹蝕乃至損壞、墜落等已屬涉及安全使用的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題。 所以，玻璃幕墻的維護(hù)是建筑物管理的一個(gè)重點(diǎn)。 對(duì)策： 1)建議甲方委托專業(yè)機(jī)構(gòu)每年對(duì)玻璃幕墻 進(jìn)行空氣滲漏、雨水滲漏、風(fēng)壓變形的 “ 動(dòng)風(fēng)壓三性能檢測(cè) ”檢測(cè)一次 。 2)做好玻璃外墻、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 ? 管理重點(diǎn)之二：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： 1)采取預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，定期對(duì)房屋和 公用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進(jìn)行針對(duì)性的檢查養(yǎng)護(hù)。針對(duì)性地制定養(yǎng)護(hù)措施和計(jì)劃，及時(shí)做好房屋和公用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護(hù)工作。如夏季來(lái)臨前及時(shí)做好天面、窗戶和外墻等防水修補(bǔ)，消除墻面和金屬漆面起泡、脫漆、開(kāi)裂、窗戶接縫不嚴(yán)等現(xiàn)象，保證房屋和公用設(shè)施經(jīng)受臺(tái)風(fēng)暴雨的襲擊。 2)針對(duì)一些薄弱環(huán)節(jié)，制定專門措施，進(jìn)行防護(hù)，如在臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好門窗關(guān)閉工作，地下室等做好排水防水工作。 3)加強(qiáng)建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴(yán)把裝修管理關(guān)，加強(qiáng)安全檢查，杜絕違章裝修。 4)加 強(qiáng)建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護(hù)工作，做好防損管理工作，及時(shí)修補(bǔ)損壞的飾面等。 ? 重點(diǎn)管理之三：外墻不銹鋼材料、鋁型材料、金屬構(gòu)件的維護(hù) 對(duì)策： 1)加大檢查力度，將建筑物的巡查、保養(yǎng)工作量化分解到人，實(shí)施質(zhì)量專業(yè)控制；采用多重保障制度，日常維護(hù)、定期保養(yǎng)、日常巡查和定期巡查相結(jié)合，防患于未然。 2)做好玻璃外墻、鋁型材、金屬部件材料貯備工作，盡量選用與原來(lái)一致的材料，確保外墻、金屬部件外表飾面的零星修補(bǔ)與整體色澤和質(zhì)量保持一致。 3)做好外墻、金屬部件漆面的清潔和防損工作，并采取預(yù)防性養(yǎng)護(hù)等措施，減少大 修次數(shù)，降低維護(hù)成本。 4)對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行嚴(yán)格控制、跟蹤管理，及時(shí)糾正任何有可能損壞建筑結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。 ? 重點(diǎn)管理之四：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： 1)定期對(duì)房屋及配套設(shè)施進(jìn)行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護(hù)保養(yǎng)方案并組織實(shí)施。 2)加強(qiáng)員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。 3)做好材料特性的研究和技術(shù)貯備工作，掌握其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和參數(shù)，包括材料配比方案等。 ? 重點(diǎn)管理之五：裝飾材料的養(yǎng)護(hù) 對(duì)策： 1)了解掌握 美術(shù)館 各種裝飾材料的使用和維護(hù)特性。 2)加強(qiáng)外墻等飾面的日 常性維護(hù)和檢查工作，及時(shí)處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 3)定期進(jìn)行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，對(duì)進(jìn)口的黑色大理石日常重點(diǎn)檢查，定期清潔、維護(hù)，更要注意在清潔、維護(hù)中，要使用適當(dāng)?shù)乃巹?，禁止使用?duì)這些大理石有破壞的清潔、維護(hù)材料和工具。 4)加強(qiáng)對(duì)橡木等木質(zhì)墻面材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護(hù)和清潔衛(wèi)生工作。 5)嚴(yán)格把好材料和維修質(zhì)量的驗(yàn)收關(guān)，工程材料的采購(gòu)嚴(yán)格按照質(zhì)量驗(yàn)收控制程序執(zhí)行。 6)及時(shí)做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時(shí)做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等 侵蝕房屋設(shè)施。 （ 4）房屋本體及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)范圍 房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍是：承重結(jié)構(gòu)部位（包括柱、梁、樓蓋、屋頂?shù)龋?、?nèi)外墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、豎井、衛(wèi)生間、車庫(kù)、設(shè)備機(jī)房的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 第六章 共用設(shè)備、設(shè)施的建立與管理 （一）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的管理規(guī)定 供配電設(shè)備 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電房設(shè)備，并記錄《配電房巡視記錄表》； b. 配電房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次。雙電源柜 (箱 )“運(yùn)行”與“備用”每月切換檢查一次，并記錄《設(shè)備定期啟 動(dòng)表》； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告上級(jí)，記錄《設(shè)備故障記錄表》，并在設(shè)備主管協(xié)同下排除異常和故障。 e. 機(jī)電設(shè)備主管組織實(shí)施供配電設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并進(jìn)行指導(dǎo)，檢查； f. 對(duì)每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)管理處審核后，交主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案 》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 消防設(shè)備 （ 1）日常巡視 a. 維修工每日一次巡視消防設(shè)施設(shè)備，設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)報(bào)告機(jī)電設(shè)備主管，并排除異常和故障； （ 2） 定期檢查 a. 由設(shè)備維修工負(fù)責(zé)每月一次消火栓泵、噴淋泵，記錄《設(shè)備定期啟動(dòng)記錄表》； b. 由機(jī)電設(shè)備主管組織，并由保安主部、保安人員和設(shè)備維修工參與操作，每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測(cè)試；送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試；電源、控制聯(lián)動(dòng)功能以及報(bào)警安全系統(tǒng)的測(cè)試。記錄《消火栓、噴淋系統(tǒng)測(cè)試記錄表》，《消防送風(fēng)、排煙系統(tǒng)測(cè)試記錄表》。 （ 3） 維修保養(yǎng) a. 設(shè)備維修 工負(fù)責(zé)消防設(shè)施的維修保養(yǎng)工作； b. 設(shè)備機(jī)房每周打掃一次，機(jī)組每月清潔一次。消防泵“運(yùn)行”與“備用”每月定期啟動(dòng)后交替更換一次； c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 消防設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)。 e. 每月定期組織設(shè)備維修工檢查消防設(shè)備的運(yùn)行狀況，填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢查表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率 標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計(jì)表》交經(jīng)理審核后報(bào)公司主管部門。 給排水設(shè)備 a. 每日一次按照《房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視給排水設(shè)備設(shè)施； b. 定期對(duì)各哦排水設(shè)備設(shè)施進(jìn)行打掃、清潔。 c. 按《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng) 規(guī)程》的內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于《設(shè)備、設(shè)施周期檢查、保養(yǎng)記錄表》內(nèi)； d. 給排水設(shè)備、設(shè)施維修工作記錄于《房屋、設(shè)備、設(shè)施維修記錄表》內(nèi)； e. 機(jī)電維修班組織實(shí)施給排水設(shè)備的運(yùn)行管理及維修保養(yǎng)工作，并定期進(jìn)行檢查； f. 對(duì)每次周期檢 查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗(yàn)證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報(bào)管理處審核后，交主管部門； h. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 （二）共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 一層大廳 ? 對(duì)大廳的玻璃落地門進(jìn)行巡檢養(yǎng)護(hù)：每周一次； ? 落地門開(kāi)啟靈活，自動(dòng)定位正確，關(guān)閉速度在 3s～ 15s 范圍內(nèi)，無(wú)阻滯現(xiàn)象； ? 落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無(wú)明顯劃痕； ? 落地門玻璃無(wú)破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動(dòng)，密封膠平整，五金配件齊全，安裝牢固。 ? 每周一次對(duì)大廳內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈 具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 樓道 ? 對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。 每周一次 ? 對(duì)樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無(wú)沖擊，防火門玻璃無(wú)破碎。 每月一次 ? 對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查： 每月一次 a. 扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光滑平整，無(wú)松動(dòng)； b. 樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂； c. 樓道地面平整，表層 與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）； ? 樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。 ? 對(duì)樓面進(jìn)行巡查： 每季一次 a. 內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好； b. 各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。 雨污水總管 ? 對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落 每季一次 ? 對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。 每季一次 雨污水窨井、下水道 ? 對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水管進(jìn)行檢查、清撈。 每季二次 ? 雨污水窨井鐵蓋除銹油漆。 每年一次 ? 疏通場(chǎng)館內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。 每季二次 ? 汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。汛期前一個(gè)月 路燈、照明燈 ? 夜間應(yīng)對(duì)區(qū)內(nèi)路燈 、圍墻燈等進(jìn)行巡視，及時(shí)發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。 每日一次 ? 檢查照明供電線路絕緣狀況是否達(dá)標(biāo)。 每年一次 ? 檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能是否正常。 每周一次 圍欄、大門 ? 檢查圍欄、大門門腳頭及四周，應(yīng)嵌粉密實(shí)。 每年兩次 ? 定期除銹、油漆。