【正文】 Department store 百貨公司 ? Super market 超市 ? Shopping Mall 銷(xiāo)品茂 ? 精品購(gòu)物步行街 ? 專(zhuān)業(yè)性市場(chǎng) ? 大賣(mài)場(chǎng) 以上模式均有延伸及變化類(lèi)型、均以特色主力店、主題商業(yè)帶動(dòng)。 目前市場(chǎng)上普遍存在的幾種典型商業(yè)模式： 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 31 建議，本案商業(yè)部分采用模式： 一站式復(fù)合型休閑購(gòu)物街區(qū) +特色商業(yè)（奧特萊斯） 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 32 營(yíng)銷(xiāo) IDEA “白城 奧特萊斯城市廣場(chǎng)” 特色 復(fù)合型休閑購(gòu)物街區(qū) ? 項(xiàng)目緊鄰站前廣場(chǎng)，地段優(yōu)勢(shì)明顯，堪稱(chēng)白城地王。 ?“一站式復(fù)合型休閑購(gòu)物街區(qū)” 填補(bǔ)了白城目前商業(yè)模式的空白，有利于形成差異化競(jìng)爭(zhēng)。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 33 ?定位： “特色品牌” 消費(fèi)場(chǎng)所。 ?規(guī)模： 體量并不算大 ?選址： 以品質(zhì)特色支撐 ?模式： 管理與經(jīng)營(yíng)分離 ?效益： 以主力主題來(lái)帶動(dòng)商業(yè) 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 34 帶租約銷(xiāo)售 產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售 常規(guī) 三種商鋪銷(xiāo)售方式 直接銷(xiāo)售 多用于獨(dú)立商鋪或街鋪的銷(xiāo)售，法律關(guān)系簡(jiǎn)單，易于操作，無(wú)后患，缺點(diǎn)是較難控制業(yè)態(tài)品質(zhì)。 一般的租售組合策略： 適用于較成熟的商圈，優(yōu)點(diǎn)是有利于在租約內(nèi)控制業(yè)態(tài)品質(zhì)，缺點(diǎn)是發(fā)展商要承擔(dān)較為沉重的租金貼補(bǔ)，而且一旦招商不成功將直接影響項(xiàng)目的整體形象。 在引入大型商家的前提下將商鋪分割成小單位出售，優(yōu)點(diǎn)是可以將商鋪面積控制在小規(guī)模，有利于銷(xiāo)售，缺點(diǎn)是缺乏必要的法律依據(jù)，雖一度風(fēng)靡，現(xiàn)卻成為政府明令禁止的操作模式。 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 35 分析：本項(xiàng)目周邊居民人口相對(duì)較多 ， 其商業(yè)價(jià)值較大 ， 在此前提下 ， 不建議以招商為主要工作方向 ， 而應(yīng)炒作一個(gè)主題 ， 引發(fā)投資者對(duì)項(xiàng)目升值前景的無(wú)限想象 ， 通過(guò)直接銷(xiāo)售的方式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利預(yù)期 。 若要完全考慮商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng) ， 則唯獨(dú)通過(guò)純招商租賃的形式方可確保 ， 但這與現(xiàn)階段的銷(xiāo)售需求矛盾 ！ 本項(xiàng)目的租售思路 —— 仍以直接銷(xiāo)售為主！ 商業(yè)采用租售配合方法 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 36 項(xiàng)目出 路 輻射區(qū)位 （站前廣場(chǎng)商圈 、 海明東路步行街） 引領(lǐng)經(jīng)營(yíng)新模式 （室內(nèi)步行街） 倡導(dǎo)消費(fèi)新觀(guān)念 （ 享受生活 、 擁 抱時(shí)尚 ） 挖掘潛在的 消費(fèi)需求 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 37 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 通過(guò)人脈關(guān)系招商 項(xiàng)目洽談會(huì) 廣告招商 招商流程： 市場(chǎng)調(diào)研 本案定位 業(yè)態(tài)定位 功能分區(qū) 招商準(zhǔn)備階段 主力店招商階段 全面招商階段 招商調(diào)整階段 招商手段 ： 點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商 通過(guò)人脈關(guān)系招商 項(xiàng)目洽談會(huì)形式招商 廣告推廣招商 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 第四部分：奧特萊斯業(yè)態(tài)介紹 39 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊斯是英文 OUTLETS的譯音，意為出路、出口，最早誕生于美國(guó)，迄今已有近百年的歷史。 – 在歐美當(dāng)代商業(yè)社會(huì)中，奧特萊斯是最為流行的一種商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)過(guò) 100多年的發(fā)展，奧特萊斯業(yè)態(tài)已由過(guò)去單純的工廠(chǎng)直銷(xiāo)購(gòu)物中心，轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐饭S(chǎng)、品牌所有者、品牌代理商、品牌批發(fā)商甚至是大型百貨店共同參與、功能齊全的休閑購(gòu)物中心。 – 這種零售業(yè)形式是讓品牌消費(fèi)者能夠花低價(jià)去購(gòu)買(mǎi)那些從高檔專(zhuān)賣(mài)店或商場(chǎng)轉(zhuǎn)出的名牌商品的下架商品、過(guò)季商品和斷碼商品。 – 目前，奧特萊斯在美國(guó)約有 200家，由于適合消費(fèi)實(shí)際，經(jīng)營(yíng)狀況普遍良好。在 亞洲地區(qū)，日本已有 6家大型奧特萊斯和不少于 30家的小型奧特萊斯，在韓國(guó)有 1家 位于首爾遠(yuǎn)郊的大型奧特萊斯于 2022年開(kāi)業(yè)。生意都十分興隆。 何謂“奧特萊斯 40 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀 奧特萊斯這種商業(yè)模式進(jìn)入中國(guó)應(yīng)該說(shuō)正當(dāng)其時(shí)。奧特萊斯模式把品牌、知識(shí)產(chǎn) 權(quán)和低價(jià)有效、合理地整合起來(lái)，成為在普通商品和高檔商品中間特有的商業(yè)狀態(tài)， 提供一種中等價(jià)位 —— 高檔品牌一種特殊贏利模式，能滿(mǎn)足目前中國(guó)消費(fèi)者特別是長(zhǎng) 三角地區(qū)消費(fèi)者的需要。目前，越來(lái)越多的國(guó)際知名品牌進(jìn)入這個(gè)地區(qū)，品牌和業(yè)態(tài) 的輻射效應(yīng)日益明顯，建造更多奧特萊斯的條件也日趨成熟。 目前，奧特萊斯在中國(guó)開(kāi)設(shè)最早的有北京燕莎奧特萊斯，效益最好的是上海百聯(lián) 奧特萊斯（青浦趙巷）。招商試運(yùn)營(yíng)中的有蘇州金雞湖和杭州休博園中的奧特萊斯。 還有待開(kāi)發(fā)或正在開(kāi)發(fā)的有武漢、成都、重慶、青島等地的項(xiàng)目。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)， 2022年至今，全國(guó)各地涌現(xiàn) 300多家號(hào)稱(chēng)奧特萊斯的商場(chǎng)或購(gòu) 物中心，但真正符合奧特萊斯標(biāo)準(zhǔn)的寥寥，成功運(yùn)營(yíng)者 更微。 41 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 發(fā)展前景 中國(guó)的品牌消費(fèi)從發(fā)展前景來(lái)看還屬于初期階段，消費(fèi)者有高檔商品的消費(fèi)沖 動(dòng)，但尚不具備真正高檔商品的消費(fèi)能力，而奧特萊斯恰恰為這種消費(fèi)現(xiàn)狀提供了一 種可實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)模式，這種消費(fèi)基礎(chǔ)至少在十多年里不會(huì)有很大的改變，使得奧特萊 斯在未來(lái)的 20年之內(nèi)在中國(guó)具有良好的發(fā)展前景。為了適合中國(guó)消費(fèi)的現(xiàn)狀，境內(nèi)外 大部分品牌拓展中國(guó)市場(chǎng)采用了專(zhuān)賣(mài)店發(fā)布信息，奧特萊斯開(kāi)店實(shí)現(xiàn)商業(yè)利潤(rùn)支持專(zhuān) 賣(mài)店的經(jīng)營(yíng)策略，這種經(jīng)營(yíng)策略使奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展出現(xiàn)良好的市場(chǎng)前景，據(jù)專(zhuān) 家預(yù)測(cè)，在未來(lái)五年內(nèi)，奧特萊斯將有近千億的高檔商品消費(fèi)銷(xiāo)售額，并逐年遞增， 奧特萊斯在中國(guó)的發(fā)展前景被廣泛看好。 42 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊特的靈魂 名牌 +折扣 43 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 奧特萊斯有三大特點(diǎn) 知名的品牌 較低的價(jià)格 舒適的購(gòu)物環(huán)境 44 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 ? 消費(fèi)群分析 – 中產(chǎn)階級(jí)和青年一族，這部分人有較高的收入及較強(qiáng)的品牌觀(guān)念，但尚不能稱(chēng)為富有，對(duì)于商場(chǎng)里的頂級(jí)品牌雖有需求經(jīng)濟(jì)上卻難以承受。 – 奧特萊斯的興起實(shí)際上也是一種生活方式的改變，人們以前只習(xí)慣于在市中心逛街購(gòu)物，而現(xiàn)在的白領(lǐng)因?yàn)槿粘９ぷ鲏毫^大，越發(fā)傾向于希望在雙休日能逃離嘈雜的市區(qū)，到郊外享受一種集合了休閑、旅游、購(gòu)物的生活方式。 45 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 現(xiàn)狀① 行業(yè)趨勢(shì) – 前景：隨著中國(guó)中產(chǎn)消費(fèi)群的膨脹，奧特萊特在中國(guó)的發(fā)展前景是很好的。 – 趨勢(shì)：國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市的帶動(dòng)作用很強(qiáng)，奧特萊斯首先是出現(xiàn)北京、上海等一線(xiàn)城市，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)需求的提升，這一模式將逐漸蔓延到二三線(xiàn)城市，這是發(fā)展的必然趨勢(shì)。由于受到貨品來(lái)源的限制，在近兩三年的時(shí)間內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模發(fā)展的情況。 46 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 ? 現(xiàn)狀② 貨源及價(jià)格 – 國(guó)內(nèi)品牌的知名度與影響力以及能夠提供的庫(kù)存產(chǎn)品還不足以支撐大量奧特萊斯的運(yùn)營(yíng)。另一方面，國(guó)內(nèi)奧特萊斯的國(guó)際品牌貨源同樣有限，而且它們受關(guān)稅等方面的影響，即使打折，其價(jià)格可能還要高于其在本國(guó)的價(jià)格。 47 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司 ? 現(xiàn)狀③ 品牌意識(shí) – 奧特萊斯的發(fā)展在一定程度上也取決于消費(fèi)者的品牌意識(shí)。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展、收入分配情況、假冒商品沖擊及文化因素等多方面的影響，中國(guó)品牌商品的市場(chǎng)秩序不如人意，在一定程度上影響了消費(fèi)者品牌意識(shí)的培育，這也制約了國(guó)內(nèi)奧特萊斯的發(fā)展。 48 吉林省深度房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃有限公司