【正文】 既要集中統(tǒng)一計(jì)劃，又要保證一定的靈活性。具體包括三方面： ①成本性資金支出與使用：成本性資金支出，是物業(yè)管理服務(wù)在一定日期內(nèi)發(fā)生，用貨幣形式表現(xiàn)的勞動(dòng)生產(chǎn)耗費(fèi)。其包括勞動(dòng)對(duì)象的耗費(fèi)、勞動(dòng)手段的耗費(fèi)和勞動(dòng)力的耗費(fèi)三方面。成本性資金支出是必需的，是不產(chǎn)生資金回收的，是向社會(huì)提供勞務(wù)時(shí)必須耗費(fèi)的成本性支出。這些資金轉(zhuǎn)化為勞動(dòng)產(chǎn)品的價(jià)值，為社會(huì)所承認(rèn)。這是物業(yè)管理企業(yè)必須保障的，是物業(yè)管理企業(yè)生存的基本條件之一。②公益性資金使用公益性資金使用是物業(yè)管理企業(yè)必須承擔(dān)社會(huì)責(zé)任與義務(wù)的資金性支出，如向社會(huì)福利事業(yè)捐資、做公益性廣告等，這是物業(yè)管理企業(yè)必須支出的、無(wú)資金回收的支出。這部分支出數(shù)量不固定，也不經(jīng)常發(fā)生，物業(yè)管理企業(yè)卻不能忽視它的存在。這部分資金為物業(yè)管理企業(yè)的生存與發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。③投資性資金支出與使用投資性資金使用是為了籌集發(fā)展用資金而使用的資金，主要是把暫時(shí)不用或緩用的物業(yè)管理資金用于收益性投資支出以求得更大的資金回報(bào)。投資性資金支出一定要選好投資方向，注意資金的安全性、資金的回收周期，同時(shí)注意這部分資金占物業(yè)管理資金整體的比例額。（3）物業(yè)管理資金的使用原則①保障物業(yè)管理需求的原則。物業(yè)管理資金使用要首先滿足物業(yè)管理工作的需要。②節(jié)約支出，合理收益原則。對(duì)成本性資金支出，要厲行節(jié)約，做到合理支出；對(duì)投資性支出，要有目的、有步驟，在考慮收益的同時(shí)，注意回避投資風(fēng)險(xiǎn)。③制約性支出使用原則。建立資金使用的審批制度、監(jiān)督制度和財(cái)會(huì)制度，使資金使用過(guò)程中存在相互制約機(jī)制，保證物業(yè)管理資金得到安全、合理、有效的使用。（4）物業(yè)管理資金使用的責(zé)任制在遵守國(guó)家相關(guān)法律和單位財(cái)會(huì)制度的基礎(chǔ)上，建立、健全物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部有效的管理體制，即物業(yè)管理資金的使用由單位領(lǐng)導(dǎo)負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，財(cái)務(wù)人員負(fù)管理責(zé)任，使用人員負(fù)使用責(zé)任，領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)資金使用指令和計(jì)劃，財(cái)會(huì)人員負(fù)責(zé)把資金撥到使用者手中，三方面相互監(jiān)督，共同完成資金的使用過(guò)程；并落實(shí)監(jiān)督審核制度，通過(guò)對(duì)物業(yè)管理資金使用方式、使用金額、使用時(shí)間及使用效果的監(jiān)督和考核，保證物業(yè)管理資金的使用效果。5．物業(yè)管理資金的預(yù)算管理（l）物業(yè)管理資金預(yù)算的準(zhǔn)備工作①物業(yè)管理資金預(yù)算管理的概念物業(yè)管理資金的預(yù)算管理是以物業(yè)管理目標(biāo)為導(dǎo)向，以提高管理效益為出發(fā)點(diǎn)，以財(cái)務(wù)管理體系為保障，全面控制物業(yè)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一種計(jì)劃管理模式。②物業(yè)管理資金預(yù)算管理的前提條件1）扎實(shí)的會(huì)計(jì)工作和基礎(chǔ)管理工作；2）對(duì)完善的制度體系；3）好的領(lǐng)導(dǎo)體制與領(lǐng)導(dǎo)集體；4）要充分利用管理會(huì)計(jì)的職能。（2）物業(yè)管理資金預(yù)算編制程序和編制原則①物業(yè)管理資金預(yù)算編制的程序一般都先由預(yù)算專業(yè)部門負(fù)責(zé)，如財(cái)務(wù)預(yù)算處根據(jù)往年的資金使用情況及預(yù)測(cè)今年物業(yè)管理的發(fā)展和現(xiàn)有管理資金的掌握情況，于每年初或上年底編制出本單位的資金預(yù)算計(jì)劃，報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批，待審批后執(zhí)行。對(duì)規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)采取分層編制，層層審核把關(guān)，最后匯總論證，再經(jīng)橫向、縱向討論論證，經(jīng)幾個(gè)回合討論，把集中制定和分散制定方法相結(jié)合，最終制定一個(gè)合理科學(xué)的資金預(yù)算方案。預(yù)算編制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下結(jié)合論證式。②物業(yè)管理資金預(yù)算編制的原則1）目標(biāo)性原則。即預(yù)算編制應(yīng)圍繞物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)行。2）全面性原則。凡是與物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)都要納入預(yù)算范圍，預(yù)算編制盡可能全面、系統(tǒng)、平衡、完整。3）預(yù)算單位與周期性原則。預(yù)算編制應(yīng)確定預(yù)算單位的大小和范圍，并確定預(yù)算周期。4）人本原則。預(yù)算應(yīng)考慮人的因素，使之成為有激勵(lì)效益的預(yù)算。（3）物業(yè)管理資金預(yù)算編制的方法①固定成本預(yù)算編制法1）日常綜合管理費(fèi)用成本預(yù)算公式P＝∑Pi（i＝l，2……，n）2）人工費(fèi)用成本預(yù)算公式P1=∑(NiWi)（i＝l，2……，n）3）行政辦公費(fèi)成本預(yù)算公式P2＝F0（1＋i%）－F0’4）公用水電費(fèi)預(yù)算公式P3＝∑Q電iP電+∑Q水iP水5）保安服務(wù)費(fèi)預(yù)算服務(wù)公式P4＝∑Fi=F1+F2+F3滾動(dòng)預(yù)算編制法即將預(yù)算周期始終保持在一個(gè)固定期間，如一年、一季度或一個(gè)月，連續(xù)進(jìn)行預(yù)算編制。具體編制方法是先制定一個(gè)周期的預(yù)算，在執(zhí)行過(guò)程中進(jìn)修改預(yù)算邊制定下一個(gè)周期的預(yù)算。（4）物業(yè)管理資金預(yù)算管理的方法主要有以成本為中心的預(yù)算管理方法和以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法。以成本為中心的預(yù)算管理方法將成本預(yù)算層層分解到人，著眼于降低成本；以現(xiàn)金流量為中心的預(yù)算管理方法控制現(xiàn)金流入流出，盡量做到用最少的錢辦更多的事。另外，還有以利潤(rùn)或出資人利益為中心的預(yù)算管理方法、以資本預(yù)算為中心的預(yù)算管理方法。四、房屋構(gòu)造與識(shí)圖（一）學(xué)習(xí)要求了解房屋建筑的一般構(gòu)造以及建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定畫法，掌握閱讀施工圖的最基本方法和技能，具備參閱施工圖紙解決房屋修護(hù)問(wèn)題的能力。（二）學(xué)習(xí)重點(diǎn)1．建筑物的分類建筑物是指直接供人們使用的建筑，為人們的生產(chǎn)、生活服務(wù)，如住宅、教學(xué)樓等。構(gòu)筑物是指不直接供人們使用的建筑，間接地為人們服務(wù)，如水塔、煙囪等。依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)，可將建筑物進(jìn)行分類。（l）按建筑物的使用功能分類分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑。（2）按建筑物的層數(shù)分類分為低層建筑（1－3層）、多層建筑（4－6層）、中高層建筑（7－9層）、高層建筑（10層以上的住宅和總高度超過(guò)24米的公共建筑及綜合建筑，不包括高度超過(guò)24米的單層主體建筑）。（3）按主要承重結(jié)構(gòu)使用的材料分類分為磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。（4）按建筑結(jié)構(gòu)的承重方式分分為承重墻結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、商體結(jié)構(gòu)、大跨度空間結(jié)構(gòu)。2．房屋的構(gòu)造組成一般的民用建筑是由基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂、門和窗等六大塊組成。（1）基礎(chǔ)基礎(chǔ)是建筑物的組成部分，它直接承受建筑物的所有負(fù)荷，并把它傳到地基上。地基是基礎(chǔ)下面承受力的那部分土層，承受建筑物的全部荷載，包括基礎(chǔ)的自重。①基礎(chǔ)的埋置深度是指由室外設(shè)計(jì)地面到基礎(chǔ)底面的距離。基礎(chǔ)的埋深直接影響工程造價(jià)。一般情況下，基礎(chǔ)的埋深應(yīng)不小于500毫米。③基礎(chǔ)的分類1）按構(gòu)成基礎(chǔ)的材料分為磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)。毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)和鋼筋混凝土基礎(chǔ)。2）按受力特點(diǎn)分為剛性基礎(chǔ)（如磚基礎(chǔ)、灰土基礎(chǔ)、三合土基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)）和柔性基礎(chǔ)（如鋼筋混凝土基礎(chǔ)）。3）按基礎(chǔ)的構(gòu)造形式分為條形基礎(chǔ)（多用于多層住宅）、獨(dú)立基礎(chǔ)（用于工業(yè)廠房或民用建筑的框架結(jié)構(gòu)中）、整片基礎(chǔ)（用于上部荷載較大的建筑物中）、樁基礎(chǔ)（用于高層或超高層建筑物中，或地基質(zhì)差的工程中）。（2）墻體墻的作用主要是承重、圍護(hù)和分隔空間。①墻體的分類1）按墻體受力情況分為承重墻（直接承受上部傳來(lái)荷載的墻）和非承重墻（不承受外來(lái)荷載的墻）。2）按墻體的構(gòu)造方式分為實(shí)體墻、空體墻和復(fù)合墻②墻體的細(xì)部構(gòu)造118l）鋼筋混凝土過(guò)梁：門窗洞口上的橫梁Pg過(guò)梁，其高度為60毫米的倍數(shù)，寬度一般應(yīng)與磚墻厚度相適應(yīng)，端部伸入兩側(cè)墻內(nèi)不少于240毫米。2）鋼筋混凝土圈梁：沿房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置的連續(xù)而封閉的梁，其主要作用是為了增強(qiáng)房屋的整體剛度。一般高度不宜小于120毫米。3）墻身水平防潮層：阻斷地下水，保持墻身干燥。防潮層的位置與所在的墻及地面情況有關(guān)。墻身防潮層一般有油氈防潮層、防水砂漿防潮層、細(xì)石混凝土帶防潮層等不同種類。4）構(gòu)造柱：是設(shè)置在磚墻內(nèi)的鋼筋混凝土現(xiàn)澆柱，是房屋抗震的一個(gè)主要措施。5）變形縫：是沿建筑物的某些部位，將其垂直斷開，分成若干獨(dú)立的單元的斷縫，它是為較少房屋應(yīng)自然條件影響而受到的損害。變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫三種。（3）樓地面樓板層把整個(gè)建筑分成若干層，并將其承受的荷載傳給墻或柱。鋼筋混凝土樓板是目前應(yīng)用最廣泛的樓板類型。按施工方式可分為現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板、預(yù)制裝配式鋼筋混凝土樓板和裝配整體式鋼筋混凝土樓板。地面包括底層地面和樓層地面，由面層和基層組成，面層是人們活動(dòng)直接接觸的部分，基層是地面的持力層，包括墊層、結(jié)構(gòu)層、找平層和保溫層（4）樓梯是樓層間的垂直交通工具，在緊急狀態(tài)下供人們安全疏散。（5）屋頂是房屋頂部的承受和圍護(hù)部分。屋頂?shù)念愋蜌w納起來(lái)可分為坡屋頂、平屋頂和曲面屋頂。平屋頂?shù)呐潘侵攸c(diǎn)。①平屋頂?shù)呐潘轿蓓數(shù)呐潘绞椒譃闊o(wú)組織排水和有組織排水。無(wú)組織排水是雨水沿屋檐直接自由下落，一般適用于降雨量少的地區(qū)或低層及次要建筑。有組織排水是將降水有組織地通過(guò)管線排入地面或下水系統(tǒng)。又可分為外排水和內(nèi)排水兩種方式。②平屋頂?shù)娜嵝苑浪菝媸侵敢苑浪聿暮蜑r青膠結(jié)材料組成，易老化，一般10～15年須維修一次。③平屋頂?shù)膭傂苑浪菝媸且苑浪皾{抹面或用密實(shí)混凝土澆筑成面層的屋面，易在施工后出現(xiàn)裂縫而漏水，一般采用設(shè)置浮筑層或分倉(cāng)縫處理。（6）門和窗門是為了方便人們基礎(chǔ)房間和搬運(yùn)家具、設(shè)備而設(shè)的建筑配件，同時(shí)兼有采光和通風(fēng)的作用。窗的主要作用是采光和通風(fēng)。建筑識(shí)圖（l）正投影與剖面圖如果投影方向垂直于投影面，那么所作出來(lái)的圖形為正投影。建筑工程圖就是依據(jù)正投影的原理繪制的。假想用一剖切面在物體內(nèi)部結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的部位剖開，移去物體的一部分，畫出余下部分的正投影圖，就是剖面圖。剖面圖可分為全剖面圖、半剖面圖、階梯剖面圖、局部剖面圖和分層剖面圖。（2）建筑制圖國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定畫法①定位軸線、標(biāo)高、索引符號(hào)1）定位軸線在建筑施工圖中凡承重墻、柱、梁、屋架等主要承重構(gòu)件的位置處均應(yīng)由細(xì)點(diǎn)劃線畫出，并進(jìn)行編號(hào)，這就是定位軸線。2）標(biāo)高在建筑總平圖、平面圖、立面圖個(gè)剖面圖上，經(jīng)常用標(biāo)高符號(hào)來(lái)表示某一部位的高度。標(biāo)高符號(hào)以細(xì)實(shí)線繪制。3）索引與詳圖符號(hào)②建筑統(tǒng)一模數(shù)制在我國(guó)制訂的《建筑模數(shù)協(xié)調(diào)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》中，規(guī)定了模數(shù)和模數(shù)協(xié)調(diào)原則?；灸?shù)基本模數(shù)是模數(shù)協(xié)調(diào)中選用的基本尺寸單位，基本模數(shù)的數(shù)值為IM=100mm模數(shù)序列是以選定的模數(shù)基數(shù)為基礎(chǔ)展開的數(shù)值系統(tǒng)，分為擴(kuò)大模數(shù)數(shù)列和分模數(shù)數(shù)列。模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定的幾種尺寸為保證建筑制品、構(gòu)配件等有關(guān)尺寸間的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，在建筑模數(shù)協(xié)調(diào)中規(guī)定了幾種尺寸，分別是標(biāo)志尺寸、構(gòu)造尺寸和實(shí)際尺寸。（3）施工圖中常用圖例施工圖16