【正文】 11萬平方米 容積率 綠化率 % 主力戶型 總套數(shù) 建筑形勢(shì) 總棟數(shù) 三室兩廳兩衛(wèi) 1026套 高層、小高 層 11棟 項(xiàng)目均價(jià) 最早入住時(shí)間 車位 4600元 2022年 05月 1:1 位臵 地處霸州市府中央政務(wù)區(qū)的西北方向，位于霸州未來 城市發(fā)展新區(qū)，城市居住中心地帶 交通 5分鐘內(nèi)即可到達(dá)霸州火車站、 943公交車站 學(xué)校 西鄰一中、三中、職業(yè)中學(xué) 瀾湖國(guó)際基本信息 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 位于霸州南部新區(qū)核心地帶。 半盞清茶，一灣湖水 擁有 4萬平米湖景水系； 市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目名稱 建筑類型 迎賓山水 多層、高層 宏瑞御景 小高層、高層 水岸尚城 多層、小高層 金域?yàn)? 小高層 瀾湖國(guó)際 小高層、高層 左岸 小高層、高層 尚都花苑 多層、小高層 圣泰駿景 小高層 海潤(rùn)印象 小高層、高層 提香溫泉小鎮(zhèn) 多層、高層 5% 26% 66% 3% 戶型配比 一居 二居 三居 四居 目前市場(chǎng)在售項(xiàng)目中多以小高層、高層為主，隨著市場(chǎng)步伐的加快、客戶需求的提高等因素，多層住宅需求逐步被高層、小高層等建筑類型所代替。 在戶型結(jié)構(gòu)方面，三居室所占比重依然很大為 66%，其次為兩居室占 26%。 市場(chǎng)產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 市場(chǎng)項(xiàng)目主要供應(yīng)戶型區(qū)間，多以 23居室 為主，集中為 100~130㎡ ，而大面積住宅（四居室）集中供應(yīng)為 160220+㎡ 一居室 二居室 三居室 四居室 市場(chǎng)稀缺面積 【 小面積三居 】 高層 多層 市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)基本的物業(yè)類型：高層及小高層 區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)類型 缺少多層帶電梯 及洋房產(chǎn)品 ?產(chǎn)品屬性：不屬于傳統(tǒng)高端產(chǎn)品； ?存在缺陷：大戶型只是簡(jiǎn)單小戶型的放大； ?提升空間： 大戶型功能提升空間大，小戶型相對(duì)成熟； 高層及小高層 ?產(chǎn)品屬性：市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，低密度； ?存在缺陷：容積率貢獻(xiàn)不高，利潤(rùn)率有限； ?提升空間： 產(chǎn)品成熟，可提升空間不大 。 多層洋房 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)捕捉 ?產(chǎn)品人性化設(shè)計(jì)不足 ?沒有真正的居住體驗(yàn) ?對(duì)項(xiàng)目的標(biāo)簽感強(qiáng)調(diào)不足 ?項(xiàng)目自身特色配套尤其是中高端配套缺乏（會(huì)所） 從市場(chǎng)供應(yīng)可以發(fā)現(xiàn)，對(duì)稀缺面積的補(bǔ)充以及部分產(chǎn)品的提升、改善是項(xiàng)目產(chǎn)品策略的重要發(fā)展機(jī)會(huì)點(diǎn)。 從市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)明確項(xiàng)目差異化競(jìng)爭(zhēng)、精品打造的競(jìng)爭(zhēng)策略 項(xiàng)目的人性化 真正的住宅體驗(yàn) 項(xiàng)目的標(biāo)簽感 項(xiàng)目配套的缺乏 滿足中高端業(yè)主的個(gè)性化需求 霸州市升級(jí)產(chǎn)品的標(biāo)桿 打造智能、人文、休閑社區(qū) 中高端配套 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)捕捉 六、項(xiàng)目形象定位 置身于項(xiàng)目所在地思考項(xiàng)目的形象，她應(yīng)該 要有濃厚的人文底蘊(yùn) …… 從益津關(guān)，到霸州，； 從仿古建筑到益津書院； 自然與人文是霸州發(fā)展的基調(diào)！ “人文 +自然” 歷史與 現(xiàn)代 交融、旅游功能與城市功能匯聚、居住與商業(yè)功能的共同作用 應(yīng)該突出的是“和” …… 【 客戶關(guān)注“中心度”較高（調(diào)研） 】 未來住宅核心！ 未來商業(yè)核心北移 旅游休閑核心的輻射！ 項(xiàng)目擁有了“三個(gè)中心”的核心價(jià)值。 項(xiàng)目的形象還應(yīng)兼具城市的形象！ 東部住宅新區(qū) 商業(yè)板塊 旅游休閑 教育 文化 商業(yè)板塊 “打造城市次中心” “現(xiàn)代智能 +低碳生活” 低碳建筑是指在建筑材料與設(shè)備制造、施工建造和建筑物使用的整個(gè)生命周期內(nèi)，減少化石能源的使用，提高能效，降低二氧化碳排放量。而低碳住宅指低碳建筑中住宅這一子類，即人居建筑。 高度的安全性；舒適的生活環(huán)境；便利的通訊方式；綜合的信息服務(wù)；家庭智能化系統(tǒng)。 這些智能的功能不是家中的電器有多豪華、有多昂貴就可以實(shí)現(xiàn)的，而是在于家中的這些裝臵具備不具備真正的智能。 主題定位關(guān)鍵詞： 傳統(tǒng)與現(xiàn)代的 融合 現(xiàn)代科技與文化的 超越 居者氣質(zhì)體現(xiàn)的 穩(wěn)重與輕盈 體現(xiàn)身份的 標(biāo)簽感 站在一定的 高度 去演繹人生 主題選擇： 歷史文化厚重（五代十國(guó) 現(xiàn)今） 自然景觀 — 牤牛河（臨河） 城市文化積淀較深 人文景觀 — （人文八景、益津書院） 霸州未來發(fā)展基調(diào) — 人文與自然 未來住宅片區(qū) 打造霸州第一個(gè)新中式、文化、低碳社區(qū) （一）、項(xiàng)目地塊概況 （二）、地塊現(xiàn)狀分析 （三）、地塊周邊環(huán)境分析 （四）、地塊 SWOT分析 七、項(xiàng)目地塊研究 項(xiàng)目地塊周邊配套 文 文 文 文 + + 165。 文 文 文 文 文 文 文 + + + + 165。 165。 165。 165。 本案 文 + 165。 文化教育 醫(yī)療衛(wèi)生 銀行金融機(jī)構(gòu) 2Km 商 銀行金融機(jī)構(gòu) 商 商 商 商 項(xiàng)目地塊概況 類別代號(hào) 類別名稱 總占地 建筑層數(shù) 容積率 建筑密度 綠地率 建筑限高 住宅建筑精密度 R2 住宅用 地 （ ） 多層 ≤ ≤ 30 ≥ 35 ≤ 21 ≤ 28 中高層 ≤ ≤ 25 ≥ 35 ≤ 35 ≤ 25 高層 ≤ ≤ 20 ≥ 35 ≤ 70 ≤ 20 ?該項(xiàng)目所處地塊位于霸州市東北方向，北側(cè)為育華東道（現(xiàn)有），南側(cè)為迎賓道（規(guī)劃），東側(cè)為東城路（規(guī)劃），西側(cè)緊鄰牤牛河及其帶狀公園。 ?該地塊包括 2/3兩個(gè)地塊，總占地 平米（合計(jì)約 575畝），容積率 ，綠化率35%。 ?該地塊為未開發(fā)“處女地”周邊無開發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域可塑性較強(qiáng)，區(qū)域周邊具有一定的自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)具有較強(qiáng)的溢價(jià)性。 3 2 項(xiàng)目地塊四至 地塊現(xiàn)狀分析 ?地塊 共分兩塊其 形狀方正，易于總體規(guī)劃； ?地塊 西 側(cè)臨近 牤牛 河，具有較好的景觀資源 ,在規(guī)劃方面應(yīng)予以充分利用； ?地塊 東 側(cè)雖然臨近 未來規(guī)劃 道路，但并非主要交通干線，對(duì)地塊影響較?。? ?地塊 北 側(cè) 及南側(cè)臨近裕華東道和迎賓東道（規(guī)劃路） ，來往車輛較多且車速較快，未來將對(duì)地塊形成噪音影響； 地塊周邊環(huán)境分析 ?地塊周邊 全部為未開發(fā)土地目前僅牤牛河回遷項(xiàng)目已場(chǎng)地平整。 由于近年 霸州 房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 發(fā)展速度相對(duì)較快，地塊周邊新興社區(qū)在不斷增多，例如：迎賓山水、宏瑞御景、海潤(rùn)印象 等，使該區(qū)域已經(jīng)成為較大 住宅 片區(qū)且較為集中的居住區(qū)； ?地塊周邊干道較多，交通便利。 地塊北臨 裕華東 路， 南 側(cè)緊 臨迎賓西道 ，西側(cè) 緊鄰牤牛河，除此之外周邊次級(jí)交通道路也較多，四通八達(dá)，出行較為便利。 ?地塊西側(cè)緊臨牤牛河，景色怡人，自然景觀較好。 地塊緊鄰霸州市主要河流 —— 牤牛河，其河表徑流寬度約 30m，是霸州城市規(guī)劃的“帶狀”。 ?地塊所處區(qū)域未來規(guī)劃的大型綜合性商業(yè)配套較多，但尚未建設(shè)。