【正文】 作牽涉到十幾個技術工種，工種與工種之間、班組與班組之間的分工與合作、交叉與配合等，構成一個復雜的系統(tǒng)，如果組織得不好，往往會出現(xiàn)大問題，甚至造成重大損失，因此，管理好這支隊伍要付出比其他部門更大的努力。 6． 10． 1 工程部的主要職責 對物業(yè) 土建及所有機電設備的維修保養(yǎng) 日常運行管理 對使用者提供有償服務 對裝個工程進行監(jiān)督管理 對物業(yè)設施提出完善的整改方案 6． 10． 2 建立工程部組織機構的原則建立合理的組織機構是高效率地開展物業(yè)設備管理的組織保證。建立設備管理機構必須遵循的一般原則是： 在物業(yè)公司總經(jīng)理的領導下的總工程師負責指導的原則 精兵簡政的原則 設備管理、技術和經(jīng)濟三位一體的原則 符合實際的原則 職責職權對應分明的原則 保持最佳管理幅度的原則 信息 反饋和調(diào)控的原則 6． 10． 3 工程管理規(guī)章制度基于上述思想，我們將根據(jù)我公司標準及項目實際情況制定下列制度、措施、規(guī)程等。 工程部崗位職責 A．工程部主管崗位職責 每日早上巡視一次配電房、泳池水泵房、消防設備中心等設備房，及時處理設備隱患；監(jiān)督公用設施及機電設備的維修養(yǎng)護，確保設備處于良好工作狀態(tài)。發(fā)現(xiàn)問題及時處理并記錄。 根據(jù)所轄設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護或技術改造方案并報經(jīng)理審核。 負責每月下旬對各類消防泵的試運行，并及時通知供電人員共同參與，并記錄。 負責每月 25 日前編制綜合維修下月《工作計劃》報主任匯總，根據(jù)計劃完成情況，并不斷調(diào)整及時改進。 負責安排、落實顧客維修工作，并按程序文件規(guī)定要求進行客戶回訪，以確保維修質(zhì)量。 負責小區(qū)裝修工程的跟蹤檢查及對裝修戶的管理。發(fā)現(xiàn)違章及時跟蹤協(xié)調(diào)處理，并報經(jīng)理。 負責裝修工程完工后的驗收，并將結果通知管理處出納。 根據(jù)所轄設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護技術改造方案報經(jīng)理審核，并作好零配件的采購計劃。 負責協(xié)助控制中心人員對消火栓，噴淋系統(tǒng)故障的處理。 每半年清洗水箱一次，并送防疫站化驗，記錄存檔。 根據(jù)綜合維修技術員的專業(yè)技能水平和工作表現(xiàn)，向經(jīng)理提出使用考核意見。 負責協(xié)調(diào)和其它班組的關系。 負責日常工作安排。 及時將信息反饋給信息員，確保信息的準確性、及時性。 完成管理處交與的其它工作。 B．設備設施節(jié)能管理 重視節(jié)能的重要性，讓每位員工都要了解節(jié)能節(jié)耗的意義是物業(yè)管理的重要內(nèi)容 設備設施節(jié)能管理實施要點： 工程部各級管理人員要了解主要用電設備的數(shù)量和運行情況 了解各種能源的收 費標準 指派專人負責節(jié)能工作的檢查，督促 推廣節(jié)能的觀念，意識和方法 不斷對用電，用水及其它能源消耗情況及節(jié)能效果進行分析，調(diào)查，使之不斷完善 應用樓宇自動化控制系統(tǒng)進行管理，根據(jù)季節(jié)，時間變化，即時調(diào)整。 保溫材料的維護保養(yǎng) 照明線路的布置及調(diào)整 燈具的選擇 升降梯 /電扶梯的智能管理 采用節(jié)能控制照明開關：聲控開關光控開關時間控制開關延時控制開關 合理使用設備，使其最大限度的達到工作效率 使設備保持良好的運行狀態(tài) 采用節(jié)水龍頭 6． 11 護衛(wèi)管理策劃 項目地處三環(huán)路旁，立交橋下，周邊環(huán)境較復雜，同時本項目為高尚電梯住宅，業(yè)主對生活品質(zhì)要求高，所以在護衛(wèi)這部分，我們公司將派專業(yè)人員到本項目工地視察，配合物業(yè)項目的發(fā)展規(guī)劃，制訂一個適當?shù)淖o衛(wèi)計劃，并根據(jù)《成都市治安管理條例》規(guī)定，參照高檔物業(yè)項目的管理慣例，結合項目實際情況，制定護衛(wèi)規(guī)程，使每一位護衛(wèi)員貫徹 “群防群治 ”的原則，每一位護衛(wèi)員都有具有強烈的安全服務意識，嚴格執(zhí)行安全守則，以符合項目高檔物業(yè)的管理標準。 6． 11． 1 護衛(wèi)部隊長崗位職責 熟悉 掌握小區(qū)整體情況及周邊環(huán)境，合理設置安全管理崗位，具有較強的組織協(xié)調(diào)能力及業(yè)務技能，能果斷處理一般應急事件。 負責定時、不定時通過對講機或跟蹤檢查責任區(qū)域、各崗位執(zhí)勤情況，督導工作，協(xié)助處理有關問題。 遇緊急事件發(fā)生時，及時與控制中心取得聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點進行處理并做好記錄向經(jīng)理匯報。 負責上傳下達及時將各責任區(qū)域發(fā)生的治安問題及處理情況綜合整理，向指揮中心匯報，并傳達至責任區(qū)域當值安全管理員。 督導單車、摩托車的保管工作，督導小區(qū)內(nèi)道路及車輛行駛、停放的管理。 監(jiān)督各類消防、安全、交通等標識的完好。 負責所轄員工的工作業(yè)績考核，包括合理安排人員加班、值班，內(nèi)務檢查、文體活動的開展等。 負責安全管理班新到人員的崗前培訓及人員的在職崗位培訓工作，確保質(zhì)量記錄的完整性，并及時送交管理處歸檔。 負責制定及落實小區(qū)安全管理實施方案及各類安全防范措施。 關心了解隊員的思想和生活動態(tài)，充分調(diào)動隊員的積極性和主觀能動性。 對于班組出現(xiàn)的疑難問題及其狀況，及時向經(jīng)理匯報。 每周四前將本業(yè)務塊一周工作信息匯總報信息員。 每月 25 日前編制下月《工作計劃》報經(jīng)理審核后實施。 每月 25 日制定本部門的月在職培訓計劃及軍事訓練計劃。 協(xié)助其它崗位工作，完成主任交辦的各項任務。 6． 11． 2 護衛(wèi)員執(zhí)行 項目內(nèi)本崗位安全保衛(wèi)工作，包括監(jiān)控 /護衛(wèi)/消防崗位值班，公共區(qū)域巡邏，提供緊急支援，協(xié)助物業(yè)管理部調(diào)查客戶投訴。 6． 11． 3 護衛(wèi)部工作重點介紹 管理護衛(wèi)人員應具備的禮儀及當值時間的工作內(nèi)容、工作流程及所需要注意的事項 管理處護衛(wèi)人員巡邏路線的制定及所須注意的事項 消防、監(jiān)控值班時間內(nèi)的工 作內(nèi)容、工作流程及所須注意事項 緊爭事件處理等程序及所須注意事項 6． 11． 4 管理處護衛(wèi)人員工作守則 A．防火防盜安全檢查 用電與電器設備的電源線路是否完好，負荷是否正常，聲音是否異常，與易燃易爆物品的距離是否符合要求； 施工用火的火源四周有無雜物，是否安全，生活用火是否做到生火人在，人走火滅； 各項消防設備是否完好； 安全門、通道是否暢通； 在本物業(yè)項目范圍內(nèi)是否有可疑人員、可疑物品； 對在非正常時間進入項目的人員和外來施工人員進行登記。 6． 11． 5 停車場管理 物業(yè)的道路交通、停車場管理是管理動作的動脈及聯(lián)絡各功能 區(qū)的基本因素。因此物業(yè)管理所要考慮的，首先是規(guī)格的設計與設施配套的合理性，其次是日常管理監(jiān)控力度。 規(guī)格設計上，要減少動態(tài)車流對物業(yè)的滋擾，解決好靜態(tài)交通，縮減車流進入車庫的最短路徑，使車庫內(nèi)的車流方向自成一環(huán)流；另外要著重考慮消防通道的暢通； 配套方面，設計要加設必備的減速墩、反光鏡，各交叉口處設立各類交通標志（路標、路障）或鋪設顏色明顯的警示地磚，交通主干道方向種植常綠灌木，減少司機眼睛疲勞；設備系統(tǒng)的平面設 計要預留低位的排風口、警示照明、 CTV 安裝部位及排污口，在車庫內(nèi)設立車道、人行道的劃隔等。 日常管理主要包括：進出口控制、護衛(wèi)消防巡邏、交通控制等。 進出口控制意旨確保車庫內(nèi)的控制系統(tǒng)與出入口人員值守相配合、登記、控制進出車輛，以作為整個交通暢通的前提； 停車費收取管理以核計收費現(xiàn)金為主要手段，停車通行證及車庫使用的登記由客戶服務中心進行每月匯總報財務； 對保衛(wèi)、消防、車庫安全、周邊（小區(qū)）巡邏等擬定崗位分配、崗位運行、崗位職責及突發(fā)事件應變措施等一系列的制度，同時在夜間安排 人員管理人員抽查車道、障礙物、車輛位置的安全停放及處理車場內(nèi)意外交通事故等。 交通控制以確保交通順暢為主，安排進行車場內(nèi)外交通疏導，處理控制系統(tǒng)失靈而導致交通阻塞從而切換手動操作情況等。 上述幾項管理措施，均可通過定時、定崗、定期的質(zhì)量記錄，如巡邏報告、特別事件報告、每日車輛進出報告等，來加強及完善整個停車庫的管理。 6． 12 綠化種植建議及清潔工作策劃 6． 12． 1 綠化種植建議無論建筑樓宇物業(yè)的體量及設計上有多少變化 ，但有一點無可置疑，綠化將在物業(yè)外圍環(huán)境占有越來越大的比重，我們建議 項目綠化設計中考慮以下幾項： 對外觀整體應首先在周邊區(qū)域內(nèi)成為一個標志性的風格，并形成最鮮明的亮點，同時盡可能將周邊不盡人意的場所、構筑物、人行道、等進行隱蔽。 依靠樹冠遮蔽日射，產(chǎn)生避暑效果及休閑場所，至于遮陰的落影取決于樹與場所方位的配合，以及樹冠及樹種的選擇修飾。另外樹木的高度、樹距與行人車輛的視點應給予考慮。 從物業(yè)管理的角度來看，種植綠化區(qū)的清潔往往也是管理中的難點，故需注意在樹根部周圍設置保護土壤的設施，如卵石、草皮等，使地面保持連續(xù)的平面，不留出土壤。樹木應考慮落葉 不多，四季常青的種植物，以確保道路的清潔及排污水道不易堵塞。 對于草坪的配植，應綜合考慮草種的選擇，如耐寒、耐踐踏、繁殖力強的草種，便于觀草及使用。 在綠化養(yǎng)護方面，尤其強調(diào)澆灌系統(tǒng)的合理安排，如自動全方位的噴灑及人工暗管相結合，有利于完整澆灌綠化覆蓋面積，并可節(jié)約用水。 6． 12． 2 保潔綠化主管崗位職責 負責小區(qū)的保潔組織、落實和巡查工作，每周檢查樓層、樓道、洗手間、外圍、泳池、會所、地下室等，并填制《保潔工作巡查日記表》。 負責制定及落實小區(qū)保潔管理規(guī)章制度及實施方案。 負責合理調(diào)整、安排保潔員的工作崗位，關心了解員工的思想和生活動態(tài)，充分調(diào)動員工的積極性和主觀能動性。 負責新到人員的崗前培訓及各人員的在職崗位培訓工作，對于班組出現(xiàn)的疑難問題及其狀況，及時向經(jīng)理匯報。 負責保潔宿舍內(nèi)務管理的監(jiān)督，經(jīng)常同各宿舍員工進行座談、溝通、掌握保潔員生活情況，對有違章現(xiàn)象予以處理，重要情況向領導匯報。 負責保潔工具材料的申請、領用、檢查、維護，每月底對保潔用品、工具使用情況進行統(tǒng)計，堅決制止浪費行為。 負責所轄員工的工作業(yè)績考核，包括合理安排人 員加班、值班，內(nèi)務檢查、文體活動的開展等。 負責保潔員倉庫、保潔宿舍的鑰匙管理工作，若有遺失應及時報告領導并做好質(zhì)量記錄。 負責監(jiān)督、指導家庭服務工作，不斷開發(fā)