【正文】 義：本條是關(guān)于所交易商品房的項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)。 依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡(jiǎn)稱《房地產(chǎn)法》）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)的方式為受讓國(guó)家出讓的土地（出讓）或轉(zhuǎn)讓受得他人已繳納土地出讓金的土地（轉(zhuǎn)讓）。在建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可通過劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)。 未變更土地性質(zhì)的集體土地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；非用于經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的劃撥地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)；工業(yè)用地出讓地不能用作房地產(chǎn)開發(fā)。 土地使用權(quán)的年限 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土 地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途規(guī)定：（ 1）居住用地 70年；（ 2）工業(yè)用地 50年；（ 3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；（ 4）商業(yè)旅游、娛樂用地 40 年；（ 5）綜合或者其他用地 50 年。需要注意的是，該使用年限起始于國(guó)有土地使用權(quán)出讓確定之日，而不是買受人訂立購房合同之日；經(jīng)濟(jì)適用住房因其土地系劃撥土地，故不存在使用年限的問題。 商品房項(xiàng)目的名稱無論是現(xiàn)定名還是暫定名，必須與商品房預(yù)售許可證或其他相關(guān)證件的描述一致。 開發(fā)商必須擁有《國(guó)有土地使用證》方可 申請(qǐng)商品房預(yù)售資格。因 27 此，購房者在簽訂合同之前除了知悉本條所列的“土地使用權(quán)出讓合同號(hào)”、“土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件號(hào)”、“劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件號(hào)”外 ,更有必要查閱開發(fā)商持有的《國(guó)有土地使用證》。著重審查兩點(diǎn)：一是看開發(fā)商是否已經(jīng)足額支付土地出讓金；二是看開發(fā)商是否已將土地辦理抵押貸款（以土地作為抵押物辦理貸款的，通常由核發(fā)土地使用證書的土地管理部門在國(guó)土使用證上記載抵押摘要）。買受人還應(yīng)核驗(yàn)《國(guó)土使用證》上所載土地性質(zhì)與所購商品房性質(zhì)是否一致。 第二條 商品房銷售依據(jù) 【 現(xiàn)房 】 ，買受人買受的 商品房 （ 以下稱“該商品房” ） 所在樓棟 房屋所有權(quán)證號(hào)為： _____ ________。 【 預(yù)售商品房 】 ，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)為： _____________， 商品房預(yù)售許可證號(hào)為 ： ________________________。 出賣人委托測(cè)繪商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是 ______________。 釋 義：本條是關(guān)于所交易商品房的銷售依據(jù)，分為現(xiàn)房銷售和商品房預(yù)售，應(yīng)按實(shí)際銷售類型由出賣方據(jù)實(shí)予以填寫，買受人應(yīng)予以核驗(yàn)。本條的“現(xiàn)房”是指商品房（含經(jīng)濟(jì)適用房，下同）已建成，并且 已完成房屋所有權(quán)初始登記， 出賣 人已 取得國(guó)有土地使用 權(quán) 證和房屋所有權(quán)證 （即所謂“大產(chǎn)權(quán)證”） ， 但 尚未進(jìn)行銷售 的房產(chǎn) ； 商品房預(yù)售，是指商品房尚未全部建成，但出賣人已經(jīng)依據(jù)《商品房預(yù)售管理辦法》取得《商品房預(yù)售許可證》，并依此所進(jìn)行的銷售。本條第三款的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)由出賣人據(jù)實(shí)填寫，由買受人核驗(yàn)。 第三條 買受人所購商品房的 基本情況 該商品房的房屋建設(shè)方式為： 【 普通商品房 】【 經(jīng)濟(jì)適用房 】 釋 義：本款是關(guān)于所交易房產(chǎn)是普通商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房的填寫項(xiàng)目，雙方應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)填寫。 該 商品房 所在樓棟的 主體建筑結(jié)構(gòu)為 ： _____________， 建筑 層數(shù) 為 ：__________層，其中地上 ___________層，地下 ___________層。 28 釋 義：本款是要求出賣人依據(jù)該商品房所在項(xiàng)目的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》及報(bào)批的建設(shè)施工圖填寫該商品房的建筑結(jié)構(gòu)類型、層數(shù)等相關(guān)指標(biāo)，買受人應(yīng)予以核驗(yàn)。 買受人購買的商品房為本合同第一條規(guī)定的項(xiàng)目中的：（注：以下涉及金額均為 _____幣） 該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的 ___________【幢】【座】 _________【 單元 】 _________層 ___________房號(hào)。 用途為【住宅】【公寓 】【 辦公 】【 商業(yè) 】【 車庫 】【 其他 】 ： ________；住宅類型為： 【 普通 】 、 【 別墅 】 、 【 其他 】 ： _______；測(cè)繪建筑面積共 ______平方米，其中，套內(nèi)建筑面積 ______平方米， 共 用 部位與 共 用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e ______平方米； 【層高】【 凈高 】為： ________米 ,【 坡屋頂凈高 】 最低為： ________米 ，最高為： _______米 。 買受人購買的商品房 所在土地 用途為： ___________，土地使用年限自______年 _____月 _____日至 ______年 _____月 ______日 止 。 該商品房的朝向見附件一。 有 ______個(gè)陽臺(tái)，其中 ________個(gè)陽臺(tái)為封閉式， ________個(gè)陽臺(tái)為非封閉式。 裝修水平是 【 清水 】【 簡(jiǎn)裝 】【 全裝 】 ，裝修標(biāo)準(zhǔn)是 ______元 /每平方米。 釋 義：本款是要求出賣人填寫該商品房的用途、住宅類型、測(cè)繪面積、層高、陽臺(tái)類型及數(shù)量等相關(guān)內(nèi)容。本款所指的層高包括了樓板的厚度，凈高不包括樓板厚度。本款關(guān)于陽臺(tái)類型和數(shù)量的內(nèi)容，應(yīng)據(jù)實(shí)填寫。其中，“封閉式”是指全封閉陽臺(tái)，依據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》 的規(guī)定，全封閉陽臺(tái)的建筑面積按其外圍水平投影面積計(jì)算，未封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積的 一半計(jì)算。本款關(guān)于裝修水平的內(nèi)容由雙方約定填寫。 本款關(guān)于測(cè)繪面積的內(nèi)容由出賣人依據(jù)其所委托的測(cè)繪單位出具的測(cè)繪報(bào)告據(jù)實(shí)填寫，由買受人核驗(yàn)。依據(jù)四川省建設(shè)廳“川建發(fā) [2021]132號(hào)文”， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以委托房產(chǎn)測(cè)繪 單位 對(duì)預(yù)售商品房面積進(jìn)行預(yù)測(cè)繪，并依據(jù)房產(chǎn)預(yù)測(cè)繪成果報(bào)告按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)簽訂商品房預(yù)售合同。待商品房竣工后，再由測(cè)繪單位出具實(shí)測(cè)面積報(bào)告。需要注意的是，在商品房預(yù)售的情況下，此處可以填寫預(yù)測(cè)報(bào)告所載明的數(shù)據(jù)，如果簽訂合同 29 時(shí)已有實(shí)測(cè)報(bào)告，應(yīng)填寫實(shí)測(cè)報(bào)告數(shù)據(jù)。在商品房現(xiàn)房銷售的情況下，此處應(yīng)當(dāng) 填寫實(shí)測(cè)報(bào)告數(shù)據(jù)。 必須加以說明的是，房產(chǎn)預(yù)測(cè)面積并非房屋產(chǎn)權(quán)登記面積的依據(jù)，依《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》第 18 條及《商品房銷售管理辦法》第 34 條的規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是在房產(chǎn)實(shí)測(cè)面積的基礎(chǔ)上，經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門審核確認(rèn)后納入房產(chǎn)檔案的。買受人分戶產(chǎn)權(quán)證（即“小產(chǎn)權(quán)證”）上的登記面積是房產(chǎn)管理部門在實(shí)測(cè)面積的基礎(chǔ)上加以審核后記入檔案系統(tǒng)的，在本款填寫預(yù)測(cè)面積或者填寫其他面積不會(huì)對(duì)最終的登記面積造成影響。 該商品房為 住宅的， 出賣人與買受人約定按 照下列 第 1 種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。 其中， 該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房 的 ， 出 賣人與買受人約定同時(shí)按照下列第 1 種方式和第 2 種方式分別計(jì)算 該商品房?jī)r(jià)款 。 該商品房為非 住宅的 ，出賣人與買受人約定按 照下列 第 _______種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款 。 按 照 套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米 ______（ 幣 ） _____元，總 價(jià)款 _____（ 幣 ） ____佰 ____拾 ____億 _____仟 ____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾 _____元整（大寫） 。 按 照 建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米 _________（ 幣 ） ___ 元，總 價(jià)款 ____（ 幣 ） ____佰 ____拾 ____億 _____仟 _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾 _____元整（大寫） 。 按 照 套 (單元 )計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 _____（ 幣 ） ____佰 ____拾____億 ______仟 _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾 _____元整（大寫） 。 按 照 _________________計(jì)算，該商品房總價(jià)款為 ______（ 幣 ） _____佰 _____拾 _____億 ______仟 _____佰 _____拾 _____萬 _____仟 _____佰 _____拾 _____元整（大寫） 。 所購商品房總價(jià)款合計(jì) _____________________（大寫）。 具體 約定見附件 四。 釋 義：此四款是關(guān)于所交易房產(chǎn)的價(jià)款及其計(jì)價(jià)方式的填寫欄目。 30 公寓按照商品房住宅的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行計(jì)價(jià)。依照《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售可以按套 (單元 )計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)，除此之外，買賣雙方還可依《合同法》自行約定其他計(jì)價(jià)方式。本條將住宅商品房默認(rèn)約定為按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，有助于保護(hù)買受人權(quán)益。 本條關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的填寫欄目，設(shè)計(jì)為同時(shí)填寫套內(nèi) 建筑面積和建筑面積，這是因?yàn)槿绻刺變?nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可能出現(xiàn)單位面積價(jià)款上升的情況；也可能出現(xiàn)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的實(shí)際總價(jià)款反而高于按建筑面積計(jì)價(jià)的實(shí)際總價(jià)款的情況。對(duì)此，同時(shí)填寫兩欄，不能理解為在結(jié)算時(shí)重復(fù)計(jì)算價(jià)款。本合同之后的條文對(duì)因建筑面積和套內(nèi)建筑面積的實(shí)際差異做了不同的處理方式，在具體操作時(shí)，解釋上應(yīng)采用“就低不就高”的原則，即應(yīng)當(dāng)依據(jù)實(shí)測(cè)面積，按建筑面積或按套內(nèi)建筑面積所計(jì)算的價(jià)款這二者中較低的一者作為結(jié)算價(jià)款，并以此作為處理其他問題的依據(jù)。 對(duì)按套（單元）計(jì)價(jià)而言，以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，依《 商品房銷售管理辦法》第 19條，按套 (單元 )計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款。按套 (單元 )計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。 房號(hào)以公安行政管理部門審核的房號(hào)為 準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見附件一。 本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高 米以上（含 米）的永久性建筑。 所稱 套內(nèi)建筑面積，是指 成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。 31 本條所稱 層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離 。 第四條 抵押情況 與該商品房有關(guān)的抵押情況為： ___________。 該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 及 在建工程 均 未設(shè)定抵押； 該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán) 已經(jīng) 設(shè)定抵押，抵押權(quán)人 為：____________，抵押登記部門為： ______________________，抵押登記日期為： _____________。 該商品房在建工程 已經(jīng) 設(shè)定抵押，抵押權(quán)人 為： _________，抵押登記部門為： ______________________，抵押登記日期為： ______________。 抵押權(quán)人同意該商品房 預(yù) 售的 證明 及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三 。 釋 義：本條是關(guān) 于所交易商品房的抵押情況。依據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，出賣人已設(shè)定抵押的房產(chǎn)出賣給買受人時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知買受人該房產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實(shí)，因?yàn)槿绻摲康禺a(chǎn)已經(jīng)辦理了抵押登記，一旦出賣人屆期不能償還貸款，抵押權(quán)人（一般是銀行）就可以行使抵押權(quán)將該房地產(chǎn)通過拍賣、折價(jià)等方式優(yōu)先受償，買受人自身的利益將會(huì)受到損害。因此如果所交易房產(chǎn)已經(jīng)辦理了國(guó)土使用權(quán)抵押或在建工程抵押，出賣人應(yīng)當(dāng)在此據(jù)實(shí)填寫，并將抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定置于本合同附件三。出賣人應(yīng)當(dāng)對(duì)填寫內(nèi)容的真實(shí)性負(fù)責(zé)，若違背事實(shí)進(jìn)行填寫，則不能排除 出賣人欺詐騙購的故意。如果買受人明知存在抵押情況仍愿意購買的，上述風(fēng)險(xiǎn)由買受人自行負(fù)擔(dān)。 本條所謂的“分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)抵押”，是指將房產(chǎn)所占用土地的國(guó)有土地使用權(quán)抵押給他人?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第 3 條第 5 款規(guī)定：“在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為?！币虼?，如果選擇填寫了“在建工程抵押”，那么必然還要填寫相應(yīng)的國(guó)土使用權(quán)抵押欄目，也即只 32 要填了第 3 欄則必須填第 2 欄。 在實(shí) 踐中還存在先以在建工程抵押，項(xiàng)目建設(shè)竣工辦理大產(chǎn)權(quán)后，將在建工程抵押轉(zhuǎn)為該項(xiàng)目房產(chǎn)抵押的情況。依據(jù)《擔(dān)保法》第 36 條：“ 以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。 ” 由于房地產(chǎn)抵押可以有多個(gè)抵押權(quán)人，設(shè)定的時(shí)間有先后順序之別，同時(shí)在現(xiàn)房銷售中還存在現(xiàn)房抵押的情況，所以本條多設(shè)一款空白欄供交易雙方自行填寫。 第 五 條 付款方式及期限 買受人采取 下列 第 ____種方式付款。 一次性付款。 分期付款。 貸款方式付款。 買受人可以首期支付購房總價(jià)款的 _____％，其余價(jià) 款可以向 ___________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。 其他方式。 具體 付款 方式及期限的約定見附件 五 。 釋 義：本條是關(guān)于買受人付款方式及期限的欄目。一次性付款是指購房人在約定期限內(nèi)向開發(fā)商支付 全