【正文】 接管驗(yàn)收表； 3）公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表； 4）機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表。 物業(yè)資料的移交接管 樓宇資料的難證及部分移交的資料 產(chǎn)權(quán)資料 1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； 2）用地批準(zhǔn)文件； 3）建筑執(zhí)照； 4）小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。 市府驗(yàn)收合格資料 1）市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； 2）市建筑消防驗(yàn)收合格證； 3）物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書； 4）用電許可證； 5）住宅使用說明書； 6）住宅保修書； 工程技術(shù)資料 1）竣工圖 —— 包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬 2）工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3）地質(zhì)勘察報(bào)告； 4）工程合同及開、竣工報(bào)告； 5）圖紙會(huì)審記錄； 6）工程設(shè)計(jì)變更通知（包括 質(zhì)量事故處理記錄） 7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 8）沉降觀察記錄； 竣工驗(yàn)收證明書； 10）水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 11）砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告； 12）供水試壓報(bào)告。 物業(yè)接管驗(yàn)收程序 a. 開發(fā)公司通知本公司接管驗(yàn)收； b. 本公司驗(yàn)收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對(duì)所接收的資料，簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函； c. 本公司驗(yàn)收小組同移交人對(duì)房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗(yàn)收； d. 對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改，并商定時(shí)間復(fù)核。 e. 對(duì)住宅室 內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔(dān)保管責(zé)任。 f. 業(yè)主（住戶）入住時(shí)，由物業(yè)助理陪同對(duì)室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報(bào)告管理處，并要求承建商在限期內(nèi)逐項(xiàng)返修，經(jīng)管理處或業(yè)主驗(yàn)收后消項(xiàng)； g. 在保修期內(nèi)，在使用過程中業(yè)主（住戶）或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時(shí)，報(bào)告管理處查驗(yàn)證實(shí)后，大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修，小修、急修可委托管理處維修，費(fèi)用由承建商負(fù)責(zé)。 3）房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 1）梁、柱、板主體； 2）頂棚； 3）墻面； 4）地（樓）面； 5）廳房； 6）樓梯、扶手； 7）插座（電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座）； 8）接線盒； 9）開關(guān)； 10）照明燈具； 11）供水系統(tǒng)； 12）排污管； 13）地漏； 14）衛(wèi)生潔具； 15）防盜網(wǎng)（窗）； 16）室內(nèi)配電箱； 17）水表、電表和煤氣表； 18）衛(wèi)廚之防水防滲處理。 住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家 1997 年 7 月 1 日頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主（住戶）的合理要求。 4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗(yàn)收項(xiàng)目及 標(biāo)準(zhǔn) ：小區(qū)的公共場(chǎng)所、娛樂活動(dòng)設(shè)施及其水電等； 1）基礎(chǔ)設(shè)施； 2）天面； 3）公用天線； 4）消防設(shè)施（消防栓、消防箱）； 5）公共路燈； 6）綠化； 7）公共道路； 8）垃圾箱（池）； 9）垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站； 10）崗?fù)ぃ? 11）車庫； 12）沙井、檢查井和化糞池； 13）明暗溝； 14）擋土墻、坡； 15）踏步； 16）臺(tái)階； 17）水池、水箱； 18）信箱； 19）景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。 參照建設(shè)部 ZBP3000190T L PE 1997 年 7 月 1 日頒布的《房屋按管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計(jì)要求。 5）工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定 a. 工程完善 在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。 b. 工程遺留問題 在竣工驗(yàn)收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面內(nèi)容。 c. 處理措施 1） 管理處對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作； 2）地發(fā)出的遺留問題及時(shí)向物業(yè)管理部匯報(bào)； 3）限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主（住戶）休息； 4）給進(jìn)場(chǎng)承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全 ； 5）培強(qiáng)保安力量，監(jiān)督施工隊(duì)的人員管理； 6）施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到管理公司申請(qǐng)“放行條”，經(jīng)主管物業(yè)助理以上人員檢查無誤，簽名后施工隊(duì)方可撤離小區(qū)。 二、入住裝修價(jià)段的管理 （一）辦理入住，快捷便利 辦理入住手續(xù)流程 交領(lǐng)入住資料→填寫資料，并輸入電腦，簽訂合約→代收、代繳費(fèi)用→發(fā)鑰匙→交、驗(yàn)房屋→ 開通水電氣，代辦電話、電視等業(yè)務(wù)。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。我們采取的便利措施是： （ 1）設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周 到的一站式服務(wù)。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進(jìn)入大廳到領(lǐng)鑰匙驗(yàn)房 20 分鐘內(nèi)辦畢。 （ 2）提前與供電公司、自來水公司、電信部門、有線電視臺(tái)簽訂代辦業(yè)務(wù)協(xié)議書，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢和維修服務(wù)。 （ 3）提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項(xiàng)目。 （二）裝修管理，確保無一例違章裝修 為維護(hù) [盛和園 ]外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實(shí)際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點(diǎn)，根據(jù)以住的裝修管理經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn) ，為打好 [盛和園 ]裝修管理的攻堅(jiān)戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實(shí)施“一把手工程”，由總經(jīng)理親自抓裝修管理裝修宣傳培訓(xùn) —— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 ——違章裝修即時(shí)處理 —— 裝修驗(yàn)收五個(gè)環(huán)節(jié)的工作，力爭(zhēng)“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管公司瘵聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費(fèi)裝修咨詢、裝修設(shè)計(jì)服務(wù)，擬采取的違章裝修控制流程： 裝修宣傳培訓(xùn)，切實(shí)到位 為 加強(qiáng)裝修宣傳培訓(xùn)的力度，我們將在入住初期策劃一項(xiàng)活動(dòng)，充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶的橋梁，真正提高業(yè)戶按章裝修的自覺性。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)” 依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良理象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。針對(duì)小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對(duì)智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，我們將一方面采取對(duì)業(yè)戶早報(bào)的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強(qiáng)裝修審批人員的內(nèi)部管理 ，經(jīng)確保裝修審批嚴(yán)把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。 裝修審批重點(diǎn)如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。審核重點(diǎn)：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。審核重點(diǎn)：陽臺(tái)、窗臺(tái)、天臺(tái)（躍層房）、申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約，提交裝修押金 各部門主管監(jiān)管 物業(yè)助理、治安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督 發(fā)出通知，上門工作，以理服 人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強(qiáng)制措施 向市房產(chǎn)局反映情況以取得行政上的支持 經(jīng)濟(jì)手段、法律手段解決 培訓(xùn)合格后 發(fā)現(xiàn)違章裝修， 1 小時(shí)內(nèi) 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修培訓(xùn) 空調(diào)安裝及管線走向。 （ 3） 裝修材料符合防火規(guī)定。 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修施工，指定部門主管、物業(yè)助理，實(shí)施“全過程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場(chǎng)不少于 6 次，通過現(xiàn)場(chǎng)巡查與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組，對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢 查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。同時(shí)管理處的保安員及工程技工也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點(diǎn)。維護(hù)好智能設(shè)施管理線、公共管線，杜絕境塊規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 管理處對(duì)裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標(biāo)管理制度，對(duì)各級(jí)管理人員立下目標(biāo)責(zé)任狀，措施如下： （ 1） 出現(xiàn)違章裝修， 2 小時(shí)內(nèi)未糾正，扣罰半月工資； （ 2） 出現(xiàn)違章裝修， 3 小時(shí)內(nèi)未糾正，扣罰全月工資； （ 3） 出現(xiàn)違章裝修， 5 小時(shí)內(nèi)未糾正，撤換下崗，部門主管負(fù)連帶責(zé)任； 此外，、在 [盛和園 ]，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，在業(yè)調(diào)用入住裝 修高峰期，對(duì)綠地樓前、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護(hù)，使的不被破壞。業(yè)戶裝修培訓(xùn)實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投入，確保小區(qū)綠化完好。 處理違章裝修的四個(gè)手段 （ 1） 說服手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在 2 小時(shí)內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭(zhēng)取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自學(xué)接受整改要求。 （ 2） 經(jīng)濟(jì)手段，在業(yè)戶裝修申報(bào)時(shí)，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章 裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對(duì)違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟(jì)手段控制 ，從經(jīng)濟(jì)上控制業(yè)戶的違章裝修。 （ 3） 行政手段。 [盛和園 ]也有復(fù)式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實(shí)施監(jiān)管時(shí)有心理壓力。我們將通過建筑監(jiān)管機(jī)關(guān) —— 城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行的情況下身他們反映情況，取得行政上的支持，通過行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。 （ 4） 法律手段。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位的間的責(zé)、權(quán)。同時(shí)根據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》，對(duì)住宅裝修進(jìn) 行法制管理。對(duì)違章裝修并無視一七的業(yè)戶，我們通過法律途徑予以解決。通過上述管理措施的實(shí)行，我們深信一定能做好 [盛和園 ]裝修管理的工作。 （三）入住期治安管理 保安隊(duì)伍建設(shè) —— 建立一支高素質(zhì)的治安隊(duì)伍。治安隊(duì)伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思楨嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上網(wǎng)、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，黨團(tuán)員占總?cè)藬?shù)的 90%以上。建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制。保安員管理引入輪換制和淘汰制，對(duì)服役一年的保安員，進(jìn)行輪換上 崗，在年終考評(píng)中，實(shí)行未位淘汰制，淘汰率不大于 10%，保持保安員的高素質(zhì)的戰(zhàn)斗力。 確立治安重點(diǎn) —— 加大對(duì)入住期人流、物流、年流的有效監(jiān)控： （ 1） 人流控制 對(duì)來訪人員須能過門崗，與主人通話后方可進(jìn)入，并進(jìn)行行訪問登記和離去注銷手貫。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前的禮貌地查驗(yàn)證件。 （ 2） 手流控制 對(duì)物資流動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤查制和登記制。業(yè)戶物品的搬入（出）須向管理處提出申報(bào)，向相關(guān) 部門傳達(dá)并提供方便；保安員有責(zé)任和義務(wù)對(duì)物資的出入進(jìn)行禮貌盤查；所有的物資流動(dòng)實(shí)際登記入行手續(xù)。 （ 3） 車流控制 針對(duì) [盛和園 ]小區(qū)內(nèi)的實(shí)際情況，合理規(guī)劃的車輛行駛路線，處理好車輛的流向并確保車輛停放安全。 治安防范 —— 實(shí)施“三二制”科學(xué)防范體系： （ 1） 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏見風(fēng)崗、門衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； （ 2） 針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī) 效監(jiān)控； 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 正常巡邏 巡邏 交替巡邏 突擊巡邏 守衛(wèi)崗 出入崗 重點(diǎn)防范崗 機(jī)動(dòng)崗 快速所應(yīng)部隊(duì) 快速支援部隊(duì) 便衣監(jiān)察部隊(duì) （ 3） 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。第一梯隊(duì)的快速反應(yīng)分隊(duì)隨時(shí)聽候候調(diào)遣，在報(bào)警 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)；第二梯隊(duì)的快速支援分隊(duì)在緊急狀況下隨時(shí)召集，對(duì)第一梯隊(duì)及時(shí)支援；在確實(shí)需要緊急增援的情況下，由物業(yè)公司調(diào)度管理人員實(shí)施緊急增援。此外，我們將坦步密切與當(dāng)?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合客理力度。 承諾的相應(yīng)懲罰條款 我們承諾沒有因公司責(zé)任造成的重大弄事案件、安全事幫和消防事故。 三、常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管 理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考證、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。 （一）管理處內(nèi)部運(yùn)作管理 管理處內(nèi)部檢查工作 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。 （ 1）管理處各部門主管負(fù)責(zé)轄內(nèi)各項(xiàng)工作的日檢。 （ 2）管理處主任負(fù)責(zé)主管工作的周檢。 （