【正文】 （ 6）負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 （ 2）負(fù)責(zé)本責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)。 （ 4）當(dāng)值班長(zhǎng)負(fù)責(zé)抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時(shí)將當(dāng)班情況反饋給相應(yīng)部門。 巡邏崗工作 監(jiān)視和巡察管理小區(qū)，防止不安全事件發(fā)生。 （ 2）維護(hù)小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。 （ 2） 保安主管負(fù)責(zé)監(jiān)督、指導(dǎo)保安隊(duì)全面軍體培訓(xùn)工作與考評(píng)。 （ 2） 當(dāng)班保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)督促檢查隊(duì)員的儀容、儀表和用語(yǔ)規(guī)范。 （ 2） 保安班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本班工作安排、檢查監(jiān)督、異常情況的處理。 （四）機(jī)電設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕管理 對(duì) [盛和園 ]公共設(shè)施機(jī)運(yùn)行和保養(yǎng)工作，按公司物業(yè)管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范動(dòng)作，具體主要工作內(nèi)容如下： 設(shè)施設(shè)備運(yùn)行： 保障小區(qū)供電、供水，消防等正常運(yùn)作并做好記錄 ；巡視設(shè)備房和設(shè)備行情況，做好巡查記錄；搞好設(shè)備房的物品管理，加強(qiáng)安全防范工作。 （ 1）中控室人員負(fù)責(zé)消防監(jiān)控、報(bào)警工作。 （ 1）中控室維修工負(fù)責(zé)消防培訓(xùn)、制訂演習(xí) 方案、檢查、整改工作。 中控室設(shè)備維修保養(yǎng) 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）性能良好，保證安全運(yùn)行。 （ 3）工程部主管負(fù)責(zé)中控室設(shè)備的綜合管理及對(duì)上述工作的檢查監(jiān)督。給排水維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 （ 5）物業(yè)助理負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況。 （ 1）機(jī)電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 （ 4）其他員工應(yīng)聽從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶險(xiǎn)。 突發(fā)事件或異常情況處理 確保管理處小區(qū)內(nèi)發(fā)生的盜竊、匪警、火警、爭(zhēng)吵、斗毆等各類突發(fā)事件或異常時(shí)，能迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)業(yè)主的人身及其生命財(cái)產(chǎn)安全。 社區(qū)文化活動(dòng)管理 管理處組織開展的各類社區(qū)文化活動(dòng)，寓教育于社區(qū)文化活動(dòng)當(dāng)中，創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。 （ 2）管理處財(cái)務(wù)人同負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收工作。 （ 2）被投訴部門按照物業(yè)部投訴處理的安排具體解決有關(guān)問(wèn)題。 （ 2）工程人員負(fù)責(zé)報(bào)修內(nèi)容的現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)及維修。 （ 3）總公司部門主管及管理處主任負(fù)責(zé)組織每月的月檢。 三、常規(guī)管理運(yùn)作階段的管理 對(duì)小區(qū)的常規(guī)物業(yè)管理運(yùn)作階段，管管公司將全面按照物業(yè)管理質(zhì)量管 理體系進(jìn)行，嚴(yán)格執(zhí)行各種規(guī)章制度，注重每一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目人員的培訓(xùn)、考證、加強(qiáng)日檢、周檢、月檢工作。 治安防范 —— 實(shí)施“三二制”科學(xué)防范體系： （ 1） 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏見風(fēng)崗、門衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； （ 2） 針對(duì)小區(qū)的特點(diǎn)，保安巡邏采用正常線路、交替輪換、突擊重點(diǎn)等巡邏，統(tǒng)籌安排三類巡邏的時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)及安防系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī) 效監(jiān)控； 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 正常巡邏 巡邏 交替巡邏 突擊巡邏 守衛(wèi)崗 出入崗 重點(diǎn)防范崗 機(jī)動(dòng)崗 快速所應(yīng)部隊(duì) 快速支援部隊(duì) 便衣監(jiān)察部隊(duì) （ 3） 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“三級(jí)”調(diào)度，即實(shí)施快速推進(jìn)體系。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制；經(jīng)常配合派出所查戶口，把可疑分子清出小區(qū)；對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前的禮貌地查驗(yàn)證件。保安員選聘退伍的優(yōu)秀軍警戰(zhàn)士，這批戰(zhàn)士具有良好的思想品質(zhì)和精湛的業(yè)務(wù)技能，黨團(tuán)員占總?cè)藬?shù)的 90%以上。對(duì)違章裝修并無(wú)視一七的業(yè)戶，我們通過(guò)法律途徑予以解決。我們將通過(guò)建筑監(jiān)管機(jī)關(guān) —— 城市建筑督查大隊(duì)，在業(yè)主一意孤行的情況下身他們反映情況，取得行政上的支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取其他方法，制止違章裝修施工。做到以理說(shuō)服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭(zhēng)取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自學(xué)接受整改要求。 管理處對(duì)裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標(biāo)管理制度，對(duì)各級(jí)管理人員立下目標(biāo)責(zé)任狀，措施如下： （ 1） 出現(xiàn)違章裝修， 2 小時(shí)內(nèi)未糾正，扣罰半月工資； （ 2） 出現(xiàn)違章裝修， 3 小時(shí)內(nèi)未糾正，扣罰全月工資； （ 3） 出現(xiàn)違章裝修， 5 小時(shí)內(nèi)未糾正，撤換下崗，部門主管負(fù)連帶責(zé)任； 此外，、在 [盛和園 ]，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)監(jiān)管的同時(shí)，在業(yè)調(diào)用入住裝 修高峰期，對(duì)綠地樓前、樓梯通道兩側(cè)墻面加以保護(hù)，使的不被破壞。管理處專門設(shè)置有裝修檢查組，對(duì)業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢 查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)” 依據(jù)我們多年管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良理象，例如某些覺(jué)悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。同時(shí)，為業(yè)戶提供多項(xiàng)免費(fèi)咨詢和維修服務(wù)。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。 5）工程完善和工程遺留問(wèn)題外理規(guī)定 a. 工程完善 在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗(yàn)收后，才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。 3）房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 1）梁、柱、板主體； 2）頂棚； 3）墻面； 4）地（樓）面； 5）廳房； 6）樓梯、扶手； 7）插座（電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座）； 8）接線盒； 9）開關(guān)； 10）照明燈具； 11）供水系統(tǒng)； 12）排污管； 13）地漏； 14）衛(wèi)生潔具； 15）防盜網(wǎng)（窗）； 16）室內(nèi)配電箱； 17）水表、電表和煤氣表； 18）衛(wèi)廚之防水防滲處理。 市府驗(yàn)收合格資料 1）市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書； 2）市建筑消防驗(yàn)收合格證； 3）物業(yè)綜合驗(yàn)收合格證書； 4）用電許可證； 5）住宅使用說(shuō)明書； 6）住宅保修書； 工程技術(shù)資料 1）竣工圖 —— 包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬 2）工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3）地質(zhì)勘察報(bào)告； 4）工程合同及開、竣工報(bào)告； 5）圖紙會(huì)審記錄； 6）工程設(shè)計(jì)變更通知（包括 質(zhì)量事故處理記錄） 7）隱蔽工程驗(yàn)收簽證； 8）沉降觀察記錄； 竣工驗(yàn)收證明書； 10）水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書； 11）砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告； 12）供水試壓報(bào)告。 b. 成立驗(yàn)收小組。對(duì) [盛和園 ]的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位，并將有針對(duì)性地?cái)M訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。裝修管理上，實(shí)施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓 [盛和園 ]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。 四、小區(qū)規(guī)章制度、檔案的建立與管理 為保證對(duì)小區(qū)制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實(shí)際地要求小區(qū)管理處執(zhí)行以下規(guī)章制度。 — 保安人員的職責(zé) — 保安工作的基本概念 — 物業(yè)安全防范與管理 — 消防安全防范與管理 — 車輛管理及停車場(chǎng)管理 — 日常巡視及夜間防范處理規(guī)程 — 二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程 — 治安消防等突發(fā)事件處理 — 步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí) — 事件記錄規(guī)程 對(duì)業(yè)戶來(lái)說(shuō)，設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)非常重要。 三、人員配備、裝備及培訓(xùn) （一）管理處人員的配備參考附件管理費(fèi)預(yù)算 （二）管理工作必需的物質(zhì)裝備可參閱管理處起動(dòng)預(yù)算 （三）管理人員的培訓(xùn)及主要內(nèi)容： 為適應(yīng)物業(yè)管理行業(yè)日益趨向市場(chǎng)化、專業(yè)化、綜合化、社會(huì)化的發(fā)展趨勢(shì)，本公司將嚴(yán)格調(diào)選管理人員隊(duì)伍，所聘用的各基層管理員工將依據(jù)其資歷及實(shí)質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)調(diào)配至合適的工作崗位，除公開向社會(huì)招聘具有專業(yè)水平、實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)豐富、善于協(xié)調(diào)各種人際關(guān)系、 高素質(zhì)、高效、精干的人員外，還必須定期組織理論學(xué)習(xí)培訓(xùn)，管理處并同時(shí)進(jìn)行必要的培訓(xùn)工作技能訓(xùn)練，將本單位內(nèi)部培訓(xùn)與派出去培訓(xùn)相結(jié)合，造就房屋管理、電腦與檔案管理、治安管理、消防管理、水電管理、財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等專業(yè)的人才，建立高素質(zhì)的管理服務(wù)隊(duì)伍，有人才能出好成果。 ②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理，構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。 ②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動(dòng)火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。為停車場(chǎng)提供專業(yè)管理服務(wù)，令各業(yè)戶的座架 能安全停放于場(chǎng)內(nèi)，無(wú)后顧的憂。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù)，以致更安心及舒適地享用 [盛和園 ]提供的各項(xiàng)設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)； 根據(jù)開發(fā)商對(duì) [盛和園 ]物業(yè)形象的定位，按照全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)的路牌、標(biāo)識(shí)、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作 CIS 系統(tǒng)進(jìn)行安裝，使?。ㄓ茫暨M(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則，同時(shí)也擴(kuò)大 [盛和園 ]物業(yè)管理的知名度。 堅(jiān)持“以人為本”，抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn)，員工持證上崗，牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。 保安消防管理：負(fù)責(zé)小區(qū)治安、消防、車輛保管、交通車輛、外訪人員等工作。 二年以上財(cái)會(huì)出納工作經(jīng)驗(yàn)。熟悉物業(yè)管理方面的財(cái)務(wù)規(guī)定，具有從事物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)。熟悉國(guó)家、政府有關(guān)財(cái)稅制度和財(cái)經(jīng)法規(guī)。金融或財(cái)會(huì)專業(yè)大專以上學(xué)歷， 40 歲以下。體格健壯，較好的儀容儀表及誠(chéng)懇禮貌。具有保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，持保安培訓(xùn)上崗證。復(fù)退軍警優(yōu)先。 保安部 保安主任 持物業(yè)管理培訓(xùn)上崗證優(yōu)先。熟悉各類機(jī)電系統(tǒng)的原理，能熟練編制各類規(guī)程制度及相關(guān)工作計(jì)劃。工民建、給排水或電氣類大專以上學(xué)歷， 28~45 歲。具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心，有刻苦認(rèn)真的工作態(tài)度。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下。具備較強(qiáng)的服務(wù)意識(shí)、工作責(zé)任心及服從性。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下。熟悉各項(xiàng)清潔工作規(guī) 程及清潔工具、清潔用品的使用。具有從事較大型專業(yè)清潔公司或星級(jí)酒店清潔管理工作的經(jīng)驗(yàn)。有較好的語(yǔ)言表達(dá)能力，談吐自然、國(guó)語(yǔ)流利，具備與客人保持良好溝通的能力。具有兩年以上酒店或服務(wù)性行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。 接待員 /文員 高中以上學(xué)歷， 28 歲以下。熟悉物業(yè)管理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)操控能力及應(yīng)變處理能力。大專以上學(xué)歷， 35 歲以下。鼠密度粉 跡法 =（發(fā)現(xiàn)鼠跡粉板 /粉板總數(shù)） 100% 二、管理模式與實(shí)施計(jì)劃 （一）、管理模式 設(shè)置盛和園管理公司 [盛和園 ]管理處，由精干、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門：（具體架構(gòu)參閱附件的管理費(fèi)預(yù)算） 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達(dá)至滿意效果的關(guān)鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會(huì)直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。公用設(shè)施完好率 =（分類公用設(shè)施完好率的和 /公用設(shè)施分類數(shù)）100% 房屋完好率 =（完好房屋建筑面積 /總建筑面積） 100% （ 3）管理處對(duì)上述（ 1）、（ 2）收集的信息進(jìn)行分析，并根據(jù)分析結(jié)果提出改進(jìn)建議。 百間辦公室及居室有蚊房間數(shù)＜ 8 （ 5）綠化 。藥激法檢查滅蟑螂工作達(dá)到“雙五”和“雙二”標(biāo)準(zhǔn) ，無(wú)亂設(shè)廣告牌，無(wú)隨意堆放雜物，無(wú)隨意占用公共區(qū)域，無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物。業(yè)主請(qǐng)修合格率 =100% 、保養(yǎng)作業(yè)，提前 24 小時(shí)通知業(yè)主。路燈完好率＞ 100% 房屋零修及時(shí)率＞ 99% 、安全事故和消防事故的報(bào)告，管理人員在十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，組織搶險(xiǎn)抗災(zāi)。 、圖紙、檔案，維護(hù)物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。 導(dǎo)入物業(yè)管理 CI 系統(tǒng)戰(zhàn)略 在管理運(yùn)作中全面推行 CI 視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性 和文明建設(shè)特色的小區(qū)。 協(xié)調(diào)管理 運(yùn)用協(xié)調(diào)的管理辦法解決在管理服務(wù)過(guò)程中經(jīng)常發(fā)生的各部門的間、部門與員工的間、員工與員工的間、員工與業(yè)戶的間的矛盾和沖突。 （ 3）行政管理：實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，管理處主任每天上班前 20 分鐘組織管理級(jí)召開“早會(huì)”布置當(dāng)日工作，下達(dá)工作任 務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問(wèn)題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽取匯報(bào)，分析存在問(wèn)題，提出解決辦法。 （三）管理運(yùn)作機(jī)制 公司每年與管理處簽訂管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)責(zé)任書，管理處各級(jí)員工與管理處簽訂服務(wù)質(zhì)量保證書，實(shí)行計(jì)劃目標(biāo)責(zé)任制管理，同時(shí)，還貫以督導(dǎo)管理，全面質(zhì)量管理，協(xié)調(diào)管理及實(shí)行值班主管日常管理責(zé)任制。一體化管理，管理處設(shè)有對(duì)住宅及管理的各部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理住宅及商鋪管理中出現(xiàn)的各種情況和問(wèn)題，保證小區(qū)的正常運(yùn) 作，受理?。ㄓ茫艏吧虉?chǎng)、寫字樓的投訴，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各種管理工作暢順。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身既可免除業(yè)戶的后顧的憂，確保業(yè)主的物業(yè)