【正文】 （ 3） 出現違章裝修， 5 小時內未糾正，撤換下崗，部門主管負連帶責任； 此外，、在 [盛和園 ]，我們還將借鑒以往裝修管理方面的成功經驗，加強監(jiān)管的同時，在業(yè)調用入住裝 修高峰期，對綠地樓前、樓梯通道兩側墻面加以保護，使的不被破壞。同時，為業(yè)戶提供多項免費咨詢和維修服務。 市府驗收合格資料 1）市建設工程竣工驗收證書； 2）市建筑消防驗收合格證； 3）物業(yè)綜合驗收合格證書； 4）用電許可證； 5）住宅使用說明書； 6）住宅保修書； 工程技術資料 1）竣工圖 —— 包括平面圖、建筑、結構、水電、附屬 2）工程及隱蔽管線的全套圖紙； 3）地質勘察報告； 4）工程合同及開、竣工報告； 5）圖紙會審記錄； 6）工程設計變更通知（包括 質量事故處理記錄） 7）隱蔽工程驗收簽證； 8）沉降觀察記錄； 竣工驗收證明書； 10）水、電、衛(wèi)生器具等設備的檢驗合格證書； 11）砂漿、混凝土塊試壓報告； 12）供水試壓報告。 四、小區(qū)規(guī)章制度、檔案的建立與管理 為保證對小區(qū)制度化、標準化、規(guī)范化管理，物業(yè)管理公司將有選擇，切合實際地要求小區(qū)管理處執(zhí)行以下規(guī)章制度。 ②保證安全網、空調機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。 保安消防管理：負責小區(qū)治安、消防、車輛保管、交通車輛、外訪人員等工作。熟悉國家、政府有關財稅制度和財經法規(guī)。復退軍警優(yōu)先。 具有較強的工作責任心，有刻苦認真的工作態(tài)度。熟悉各項清潔工作規(guī) 程及清潔工具、清潔用品的使用。 接待員 /文員 大專以上學歷， 35 歲以下。 （ 3）管理處對上述（ 1）、（ 2）收集的信息進行分析，并根據分析結果提出改進建議。 房屋零修及時率＞ 99% 、圖紙、檔案，維護物業(yè)使的符合規(guī)劃要求。 （三）管理運作機制 公司每年與管理處簽訂管理目標、經濟指標責任書，管理處各級員工與管理處簽訂服務質量保證書，實行計劃目標責任制管理，同時，還貫以督導管理，全面質量管理，協調管理及實行值班主管日常管理責任制。為全面提升“以客為尊”的服務機制， [盛和園 ]特設有總辦事處、下設工程部、客戶服務部（物業(yè)部）、保潔部、保安部、行政人事財務部等部門。管理處設有客戶服務部，全面負責小區(qū)住宅部分和商場、寫字樓的日常管理服務工作，充分發(fā)揮一體化管理資源合理配置的優(yōu)勢，節(jié)約人力、物力的投入，加強住宅和商場、寫字樓的相互支持和促進，提高管理效能。 具體圖示如下： （四）管理動作規(guī)范 目的 為制定實施服務提供計劃、檢驗評價服務質量和接受公司及業(yè)主監(jiān)督檢查提供依據，特制定本規(guī)范。 （ 3）房屋及其配套設施設備管理、維修、保養(yǎng) ，無因公司責任造成任何損壞或服務中斷。 ，配置合理，并實行袋裝化垃圾管理，日產日清。因管井水泥蓋地段造成綠籬斷段的控制在 30cm 以內。因此管理人員的招聘工作顯得相當重要 。具有良好的語言文字表達能力和溝通能力，有良好的服務意識。 各類技工（空調、電梯、強弱電、機管維修） 對保安系統及消防系統功能及使用具有較強的認識。 具有從事物業(yè)管理財務工作的經驗。 1提供物業(yè)公共設備的維修及保養(yǎng)，令 [盛和園 ]的各項公共設施能更有效發(fā)揮其功能； 1提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護，令 [盛和園 ]具有園林特色，居于其中，更能表現其個人風格及品味； 1提供優(yōu)悠家居服務，如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內的小量維修服務等，從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后，無需為日常生活鎖事而煩憂，有更多私人空間，享受優(yōu)悠生活樂趣； 1協助各業(yè)戶有關各項公共事務的申請手續(xù)，如水、電、煤氣、電話及有線電視等，省卻業(yè)主不必要的麻煩； 1籌辦各類慶祝聯誼及社區(qū)活動，如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動，務求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活； 1創(chuàng)辦《盛和園》等內部通訊刊物，以加強管理處及住戶間的溝通及交流； 1開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質客戶服務，務求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務。因此工程人員的培訓工作應予以重視，針對工程人員的培訓有以下內容。工程技術人員進駐現場，了解小區(qū)設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題；填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決在。我們采取的便利措施是： （ 1）設立辦理入住專用接待服務室，由專職人員提供周 到的一站式服務。同時管理處的保安員及工程技工也要對裝修進行監(jiān)管。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好 [盛和園 ]裝修管理的工作。 （一）管理處內部運作管理 管理處內部檢查工作 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿足規(guī)定的要求。 （ 3）物業(yè)助理負責派發(fā)名項收費通知單，并協助財務做好費用的催繳工作。 （ 2）給排水維修工負責給排水設備維修保養(yǎng)。 （ 1） 中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 （ 3） 保安主管負責和小區(qū)治安工作的管理。 （ 1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責和任務，協助各個崗位處理疑難問題。 （ 5）保障消防電話的暢通。 （ 1）熟悉本小區(qū)人員情況。 （ 4）物業(yè)助理負責現場維修警戒。 （ 2）中控室維修工負責中控室設備維修保養(yǎng)。 （ 3）保安員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修。 （ 1）中央值班調度室負責對用戶投訴的記錄的協調處理工作。 （ 3） 車流控制 針對 [盛和園 ]小區(qū)內的實際情況，合理規(guī)劃的車輛行駛路線，處理好車輛的流向并確保車輛停放安全。 [盛和園 ]也有復式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓力。審核重點：房屋結構、智能化設施及管線；供水、供電管線。 參照建設部 ZBP3000190T L PE 1997 年 7 月 1 日頒布的《房屋按管驗收標準》及達到設計要求。 一、前期介入階段的管理 （一）介入、合理規(guī)劃 針對小區(qū)實際情況，提前準備管理方案 在前期介入工作中，我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設，另一方面，緊密結合 [盛和園 ]的 實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業(yè)管理可行性調研報告。 ⑤保安員是保一方平安的關鍵，是住用 戶滿意的主要因素，嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核，從退伍軍警中招收合格人才，保證保安員思想過硬、軍事過硬。 以專業(yè)及嚴謹的培訓計劃，訓練管理人員及保安隊伍，使 [盛和園 ]的員工達至：人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務熟練、素質較高、彬彬有禮。 具三年以上大型住宅小區(qū)、小區(qū) （酒店）保安主任工作經驗。 物業(yè)主管 設備完好率 =（完好設備數 /設備總數） 100% 陽性房間蠅數＜ 2 只 業(yè)主請修及時率＞ 99% 遵紀守法，服從領導，團結同事，努力工作。 根據 國家質量評定質量標準，全面推行質量管理，成立全面質量管理小組，按照既定的質量管理操作規(guī)程標準，各級管理人員要認真檢查質量情況，發(fā)現質量問題及時糾正，使工作質量不斷提高。 通過專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理服務，延長物業(yè)及其設施、設備、綠化等使用期，發(fā)揮物業(yè)設施及其環(huán)境效益的整體功能，促進人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關系 的融洽。 協調處理好開發(fā)商與業(yè)主的間的關系，作為雙方溝通的橋梁，維護兩者的合法權益，向開發(fā)商提出合理的建議，為?。ㄓ茫襞艖n解難，使?。ㄓ茫舴Q心如意，安居樂業(yè)。 全面質量管理。 百間居室有蠅房間＜ 3 房屋零修合格率 =（房屋零修合格次數 /房屋零修總次數） 100% 熟悉電腦操作，能熟練編制部門的各項工作計劃，規(guī)程制度。有較好的服務意識，待人接物有禮大方?？炭嗄蛣冢馨灿诒韭毠ぷ?。有三年以上大型 住宅小區(qū)或小區(qū)（酒店）工程主任工作經驗，有較全面的工程管理經驗，具備專業(yè)職稱及技術職稱證書。 有較強的工作責任心和應變能力。高中以上學歷， 25 歲以上。 按照 ISO9002 質量體系規(guī)范運作，建立健全管理制度、崗位責任制及操作規(guī)范；實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制，提高員工的集體榮譽感、自豪感，激勵員工愛崗敬業(yè)，體現人生 價值和成就感。 ④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程，實行保安員軍事化管理。治安管理上，我們將依據入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。 4）物業(yè)公共設施接管驗收項目及 標準 ：小區(qū)的公共場所、娛樂活動設施及其水電等； 1）基礎設施； 2）天面； 3）公用天線； 4）消防設施（消防栓、消防箱）； 5）公共路燈； 6）綠化； 7）公共道路； 8）垃圾箱（池）； 9）垃圾轉運站； 10）崗亭； 11）車庫； 12）沙井、檢查井和化糞池； 13）明暗溝； 14）擋土墻、坡； 15）踏步； 16）臺階； 17）水池、水箱； 18）信箱； 19）景觀、雕塑及文化娛樂設施。 裝修審批重點如下： （ 1） 保證房屋設施的正常使用功能。 （ 3） 行政手段。業(yè)戶物品的搬入（出）須向管理處提出申報，向相關 部門傳達并提供方便；保安員有責任和義務對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實際登記入行手續(xù)。 用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。 （ 2）當值人員應嚴守崗位。 （ 1）中控室保安員負責中控室設備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 （ 3）義務消防隊員負責火場滅火。 門衛(wèi)值班崗工作 通過對小區(qū)進出人員的控制，確保小 區(qū)的安全。 （ 4）聽從中控室工程師工作安排。 （ 2）巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，做好記錄。 保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范，提高服務水平。 （ 2） 工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導，檢查監(jiān)督及外委修理的聯系工作。 （ 3）工程部主管負責給排水設備設施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。 （ 4）工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。 （ 1）管理處各部門主管負責轄內各項工作的日檢。 （三）入住期治安管理 保安隊伍建設 —— 建立一支高素質的治安隊伍。形成立體式的裝修監(jiān)管網點。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進入大廳到領鑰匙驗房 20 分鐘內辦畢。 1）移交接管驗收遺留問題統計表； 2）公共配套設施接管驗收表； 3）公共配套設施接管驗收遺留問題統計表； 4）機電設備接管驗收遺留問題統計表。 — 工程人員的職責 — 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程 — 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程 — 機電維護的措施及程序 — 物業(yè)設施設備運作流程 — 維修工具維護及保管 — 設施設備維修保養(yǎng)規(guī)程 — 物業(yè)設施的操作流程等 — 突發(fā)事件處理程序 — 本崗位規(guī)章制度及崗位責任制； — 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范； — 不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范； — 清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項； — 不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準； — 常見病蟲害及防治； — 噴撒農藥殺蟲安全操作； — 常用農藥的稀釋配量； 上述培訓 計劃及內容，將在 [盛和園 ]管理營運前及營運中為駐物業(yè)的管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行獲得系統及深入的認識及訓練機會。 1加強裝修管理，嚴格按照裝修管理規(guī)定，規(guī)范住（用）戶二次裝 修。 各專業(yè)分工明確，在管理處主任的指導下，各司其職、各負其責，以協調的、高效率的、相互促進的管理模式來實現管理的良循環(huán)。曾任三年以上中型以上企業(yè)財務主任職務，具注冊會計師資格。 初中以上文化程度， 22~40 歲 有從事園林綠化工作的經驗。具備較強的服務意識及工作責任心，具備一定的領導管理能力。 人員的配置力求合理、科學，物業(yè)管理公司物業(yè)經理 及經理助理須大學文化程度，精通物業(yè)管理，懂經營、懂法律，員工全面持證上崗。 （ 6）其他 A.（月）業(yè)主有效投訴次數＜ 5 B.（月）業(yè)主投訴處理率＞ 99% C.（月）業(yè)主投訴回訪率＞ 100% =100% 、設備完好率 =100% 檢驗規(guī)則 （ 1）管理處采用下述方法進行驗收與評價： 各班組日常自檢、互檢； 管理處每月組織各班組聯合巡檢； 管理處主任組織季度巡檢和年終大檢查。清 潔、保潔率＞ 99% 。 適用范圍 本規(guī)范適用于公司為小區(qū)全體業(yè)主提供的物業(yè)管理服務，