【正文】 — 物業(yè)設(shè)施的類型及應(yīng)用 — 管理服務(wù)的目的及重要性 — 防火知識、消防裝置及使用 — 無線電通話機的應(yīng)用及保養(yǎng) — 緊急事件處理程序 水管爆裂 火警應(yīng)變 電力故障 煤氣泄漏 雷暴及臺風 處理業(yè)戶投訴及投訴處理程序 — 管理員工的職責 — 物業(yè)移交單元的程序 — 清潔知識的介紹 — 物業(yè)管理法規(guī)的介紹 — 二次裝修的監(jiān)控及管理 — 物業(yè)范圍內(nèi)巡視規(guī)程 — 緊急事故處理程序 安全管理涉及物業(yè)和 業(yè)戶的財產(chǎn)人身安全。 — 工程人員的職責 — 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程 — 各施工單位監(jiān)督檢查規(guī)程 — 機電維護的措施及程序 — 物業(yè)設(shè)施設(shè)備運作流程 — 維修工具維護及保管 — 設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程 — 物業(yè)設(shè)施的操作流程等 — 突發(fā)事件處理程序 — 本崗位規(guī)章制度及崗位責任制； — 文明禮貌用語及行為道德規(guī)范； — 不同區(qū)域、不同項目清潔、保潔的標準及操作規(guī)范； — 清潔用品的使用規(guī)范及安全操作事項； — 不同綠化品種管理養(yǎng)護的標準； — 常見病蟲害及防治； — 噴撒農(nóng)藥殺蟲安全操作； — 常用農(nóng)藥的稀釋配量； 上述培訓(xùn) 計劃及內(nèi)容，將在 [盛和園 ]管理營運前及營運中為駐物業(yè)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作執(zhí)行獲得系統(tǒng)及深入的認識及訓(xùn)練機會。 前期介入階段，我們深入了解規(guī)劃設(shè)計思路和業(yè)戶的層次需求，從物業(yè)管理的角度就設(shè)施設(shè)備日后維護保養(yǎng)及業(yè)戶使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，提前準備物業(yè)管理方案，為接管打下堅實的基礎(chǔ)。治安管理上，我們將依據(jù)入住期的治安形勢和業(yè)戶的心理需求，實施“人防為主，技防、物防為輔”的治安管理方式，加強對裝修隊、外來人員、搬運隊等流動因素的監(jiān)管，確保“管理無盲點，治安無事件”。 [盛和園 ]的驗收與接管程序如下： 步驟如下： 移交接管 前的準備工作 a. 成立物業(yè)管理處。 1）移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表； 2）公共配套設(shè)施接管驗收表； 3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表； 4）機電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 e. 對住宅室 內(nèi)物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。 4）物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目及 標準 ：小區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等； 1）基礎(chǔ)設(shè)施； 2）天面； 3）公用天線； 4）消防設(shè)施（消防栓、消防箱）； 5）公共路燈； 6）綠化； 7）公共道路； 8）垃圾箱（池）； 9）垃圾轉(zhuǎn)運站； 10）崗?fù)ぃ? 11）車庫； 12）沙井、檢查井和化糞池； 13）明暗溝； 14）擋土墻、坡； 15）踏步； 16）臺階； 17）水池、水箱； 18）信箱； 19）景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。 c. 處理措施 1） 管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人作好協(xié)調(diào)工作； 2）地發(fā)出的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報； 3）限制噪音施工時間，確保業(yè)主（住戶）休息； 4）給進場承建施工人員辦理出入證，避免與裝修施工人員混淆，確保安全 ； 5）培強保安力量，監(jiān)督施工隊的人員管理； 6）施工隊離場前，必須到管理公司申請“放行條”，經(jīng)主管物業(yè)助理以上人員檢查無誤，簽名后施工隊方可撤離小區(qū)。精心安排入住程序，業(yè)戶隨到隨辦，正常情況下，從進入大廳到領(lǐng)鑰匙驗房 20 分鐘內(nèi)辦畢。 （二）裝修管理，確保無一例違章裝修 為維護 [盛和園 ]外觀形象的統(tǒng)一、美觀，保障小區(qū)智能系統(tǒng)的正常使用功能不被破壞，我們將從實際出發(fā)，以智能設(shè)施管線、公共管線、復(fù)式房搭建為裝修工作的監(jiān)管重點，根據(jù)以住的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn) ，為打好 [盛和園 ]裝修管理的攻堅戰(zhàn)，公司在小區(qū)的裝修管理上實施“一把手工程”，由總經(jīng)理親自抓裝修管理裝修宣傳培訓(xùn) —— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 ——違章裝修即時處理 —— 裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。 裝修審批重點如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 （ 3） 裝修材料符合防火規(guī)定。形成立體式的裝修監(jiān)管網(wǎng)點。 處理違章裝修的四個手段 （ 1） 說服手段。 （ 3） 行政手段。業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位的間的責、權(quán)。 （三）入住期治安管理 保安隊伍建設(shè) —— 建立一支高素質(zhì)的治安隊伍。保安員管理引入輪換制和淘汰制，對服役一年的保安員，進行輪換上 崗，在年終考評中，實行未位淘汰制，淘汰率不大于 10%，保持保安員的高素質(zhì)的戰(zhàn)斗力。業(yè)戶物品的搬入（出）須向管理處提出申報，向相關(guān) 部門傳達并提供方便；保安員有責任和義務(wù)對物資的出入進行禮貌盤查；所有的物資流動實際登記入行手續(xù)。此外，我們將坦步密切與當?shù)刂伟才沙鏊穆?lián)系，積極配合派出所工作，加大治安綜合客理力度。 （ 1）管理處各部門主管負責轄內(nèi)各項工作的日檢。 用戶報修處理工作規(guī)程 盡快處理用戶的報修，規(guī)范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務(wù)。 用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。 服務(wù)收費管理 規(guī)范管理處服務(wù)收費（包括管理費、水、電費）程序，確保用戶對服務(wù)的滿意。 （ 4）工程維修人員負責對有償維修服務(wù)進行計費。 （ 2）管理處主任負責審核、批準社區(qū)文化活動計劃。 （ 2）當值人員應(yīng)嚴守崗位。 （ 2）管理處主任在緊急情況下負 責應(yīng)急事件的全面處理。 （ 3）工程部主管負責給排水設(shè)備設(shè)施綜合管理及上述工作的檢查監(jiān)督。值班機電工負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作巡查、 記錄及異常情況的報告。 （ 1）中控室保安員負責中控室設(shè)備的清潔、操作、監(jiān)控、記錄。 中控室設(shè)備操作 確保消防設(shè)備、保安閉路電視系統(tǒng)操作的安全性，正確性。 （ 2） 工程主管對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)，檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 （ 3）管理處唐人街對小區(qū)消防工作全面負責。 （ 3）義務(wù)消防隊員負責火場滅火。 （五）治安管理 保安隊管理 通過制定保安員內(nèi)務(wù)、作風、紀律的管理規(guī)定，確保保安員自身素質(zhì)的提高，自覺維護保安工作的正常運行。 保安員儀容儀表要求及用語規(guī)范 保證保安員有良好形象、精神風貌、言語行為規(guī)范，提高服務(wù)水平。 保安員軍事培訓(xùn) 通過軍事化培訓(xùn)，培養(yǎng)一支訓(xùn)練有素、紀律嚴明、文明執(zhí)勤的保安員隊伍。 門衛(wèi)值班崗工作 通過對小區(qū)進出人員的控制，確保小 區(qū)的安全。 （ 4）嚴格執(zhí)行物品搬遷及人員出入管理制度。 （ 2）巡查樓層等公共部位設(shè)施設(shè)備完好情況，做好記錄。 中控室崗位工作 監(jiān)控系統(tǒng)，特別是消防、車場、人行道、車道、電梯監(jiān)視系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運行狀況，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。 （ 4）聽從中控室工程師工作安排。 物業(yè)公共區(qū)域清潔的工作內(nèi)容 序號 場所 日常作業(yè) 定期作業(yè) 每日工序 次數(shù) 每周工序 每月工序 每季工序 1 大堂電梯廳 、拖地面 、柱擦凈 、擦凈 、保養(yǎng) 適時 2 2 適時 2 2 2 2 1 1 2 養(yǎng) 潔 拋光 具 、空調(diào)口清潔 保養(yǎng) 全面清洗 洗 清潔 2 樓梯走廊 、玻璃窗 、門扇、窗臺擦凈 2 適時 2 2 適時 1 適時 、窗臺 門 5. 走火梯 清洗、拖凈 清潔 、天花除塵 清洗 、管井房清洗 3 電梯 、拖地面 2 適時 適時 適時 適時 、地腳線除塵 保養(yǎng) 污、拋光 口清潔 養(yǎng) 4 裙樓 序號 場所 日常作業(yè) 次數(shù) 定期作業(yè) 5 外圍天面 、擦凈 、設(shè)施設(shè)備 、燈柱擦凈 4 適時 適時 2 1 1 2 1 1 、垃圾桶 . 道、樓梯 . 6 售樓部管理處 、吸塵 、電話 、門扇 . 1 1 1 2 2 、上蠟 、外玻璃 /百頁清潔 、指示牌清潔 位消防設(shè)施清潔 . 7 停車 、不銹鋼 2 2 2 2 、天花除塵 5.清洗值班站崗 淤泥 8 會所 、拖凈地面 、保養(yǎng) 、圍欄 、門扇 回清掃 、清潔 適時 1 2 適時 2 適時 適時 4 2 適時 2 、垃圾桶 、墻壁除塵清潔 、晶面積 、空調(diào)口清潔 、指示牌清潔 風口 清潔 、清潔 序號 場所 日常作業(yè) 定期作業(yè) 9 廁所 、拖地面 、皂液及香球 4 4 2 1 1 、門 10 商場 、指示牌 /架 、圍欄 4 1 2 2 2 1 1 1 、墻壁塵 、指示牌 /百頁清潔 所有外墻部份 11 設(shè)備 房 1 適時 、拖凈 潔 物業(yè)公共區(qū)域清潔服務(wù)標準（參考內(nèi)容） 場所 清潔效果要求 備注 大 堂 地面無水漬、無垃圾、無灰塵、無污漬、光亮 墻面無灰塵、無污跡、光亮 不銹鋼架無污跡、無灰塵 結(jié)構(gòu)鋼架無污跡、無灰塵 玻璃無灰塵、無手印 防火門無污跡、無手印、上方無灰塵 垃圾桶光亮、無異味 植物花盆無污跡、無積水、無灰塵、光亮、植物葉面無灰塵 電梯門、按鍵無手印 照明燈具無灰塵 天花無蜘 蛛網(wǎng) 電梯溝槽無砂石、雜物 信箱、消防器材、公告欄無灰塵、無手印、無污漬 公 共 走 廊 電 梯 廳 消防器材無灰塵 地面光亮、無灰塵、無紙屑 墻面無污跡、無灰塵 不銹鋼光亮、無灰塵、無污跡、無手印 衛(wèi)生桶光亮、無異味 開關(guān)、照明燈具無灰塵 指示燈無灰塵 防火門無灰塵、無污跡、光亮 地腳線無灰塵、無污跡 天花無灰塵、無污跡、天棚無灰塵、無污跡 電 梯 天棚無灰塵、無污跡 照明燈無灰塵 墻面不銹鋼玻璃無灰塵、無污跡、無手印 按鍵無灰塵、無明顯手印 地面無水漬、無雜物、無灰塵 扶手光亮、無污跡、 無灰塵 腳踏板無污跡、無雜物、無灰塵 不銹鋼光亮、無塵、無手印 消防器材無灰塵 場所 清潔效果要求 備注 管 理 處 臺面無污跡、無雜物 鏡子無污跡 地面無雜物、無灰塵、無污跡