【正文】 融合，塑造工業(yè)園區(qū)開(kāi)放，高效，規(guī)范的整體形象.2，確保因管理原因造成的治安消防事件發(fā)生率為零從我們管理的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，治安，通過(guò)技防，人防，物防的有效結(jié)合，可以確保該區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理原因而造成的治安，消防事件發(fā)生率為零.3，維護(hù)好工業(yè)園區(qū)的環(huán)境該工業(yè)園區(qū)是對(duì)外的窗口，在環(huán)境管理方面，衛(wèi)生管理是重點(diǎn)，本工業(yè)園區(qū)的衛(wèi)生涉及到道路，廠房，宿舍，辦公區(qū)等公共區(qū)域，以及外墻，只有通過(guò)專(zhuān)業(yè)的管理和不懈的努力，才能從根本上展現(xiàn)項(xiàng)目的良好面貌，同時(shí)園區(qū)內(nèi)的綠化的養(yǎng)護(hù)要達(dá)到茂盛，常綠，無(wú)死苗，無(wú)雜物，輔助性的展現(xiàn)項(xiàng)目的良好形象4，設(shè)施，設(shè)備及物業(yè)本身的管理，使工業(yè)園物業(yè)保值，增值另外，該項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備齊全，我們?cè)诠芾碇?，重點(diǎn)是強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)管理，使其使用壽命增長(zhǎng)，從而達(dá)到保值增值的目的.5，樹(shù)立管理公司自身良好形象，使該項(xiàng)目成為口碑該項(xiàng)目我們將從自身人員形象上下功夫，狠抓威武文明及職業(yè)化的特色管理，文明執(zhí)勤，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，從根本上樹(shù)立良好形象，給到工業(yè)園的人留下良好印象，并為管理嘆服，使工業(yè)園因我們的管理服務(wù)增加附加值。第四:開(kāi)展環(huán)境文化建設(shè)和環(huán)境形象建設(shè).3，我們將對(duì)使用人進(jìn)行引導(dǎo)培訓(xùn)與現(xiàn)場(chǎng)溫馨管理，提示相結(jié)合，對(duì)其講理無(wú)效之后，給予處理，最后達(dá)到整齊，規(guī)范停車(chē)和秩序井然的目的.4，治安，消防，衛(wèi)生設(shè)施，同時(shí)每塊區(qū)域設(shè)班，組長(zhǎng)負(fù)責(zé)各自具體業(yè)務(wù)，各單項(xiàng)業(yè)務(wù)又設(shè)管理人員檢查跟蹤，做到有條不紊，規(guī)范嚴(yán)密.5，我們?cè)诠芾矸?wù)中將推出24小時(shí)值班巡邏的服務(wù)機(jī)制，以解決使用者所需.每二節(jié) 擬采取的管理方式，工作計(jì)劃和物質(zhì)需求情況一，擬采取的管理方式對(duì)于不同的物業(yè)，必須有不同的辦法，我們擬采取的管理方式為:專(zhuān)業(yè)化，規(guī)范化，精細(xì)化，品牌化，經(jīng)營(yíng)型的管理方式.基本思路是:1，嚴(yán)格選人，謹(jǐn)慎用人，確保各類(lèi)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。5，運(yùn)作程序系統(tǒng)，激勵(lì)系統(tǒng)三個(gè)部分說(shuō)明.(一)組織系統(tǒng):1，貴公司可以直接對(duì)管理處下指示，以提高服務(wù)效率.2，管理處實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，管理處設(shè)主任，文員，品管，各業(yè)務(wù)部門(mén)管理員和業(yè)務(wù)塊操作員工.(二)，運(yùn)作程序系統(tǒng):1，整體運(yùn)作程序2，內(nèi)部運(yùn)作流程說(shuō)明:1，在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過(guò)程管理，保證指揮，又是監(jiān)督者，計(jì)劃，組織，控制，反饋集于一身，避免管理環(huán)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位.2，各層職責(zé)明確，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)員工的工作積極性和主動(dòng)性.(三)，激勵(lì)系統(tǒng):說(shuō)明:1，激勵(lì)機(jī)制重在尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，服務(wù)用戶，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益.2，思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，形成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮員工效能和工作積極性，尊重個(gè)人情感，針對(duì)個(gè)性心理及時(shí)做思想工作，方式有談心，座談等.3，獎(jiǎng)懲機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制相結(jié)合，以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明，通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)引著員工走，通過(guò)懲罰打著員工走，做到人人有動(dòng)力，.4，目的是使員工忠于企業(yè)，一專(zhuān)多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者讓?zhuān)拐咦專(zhuān)瑸槿瞬诺陌l(fā)展創(chuàng)造有利環(huán)境.5，工資福利機(jī)制重在考核，考核分月考核和年度考核進(jìn)行，實(shí)行浮動(dòng)工資，增強(qiáng)工作能力.6，企業(yè)文化機(jī)制是發(fā)展之源，通過(guò)企業(yè)文化的發(fā)展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感，通過(guò)企業(yè)文化的凝聚力，引導(dǎo)功能，約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來(lái).工作計(jì)劃依據(jù)管理方式和管理運(yùn)作流程，我們將工作計(jì)劃分為前期管理，常規(guī)期管理二部分，現(xiàn)擬工作計(jì)劃如下.(一)前期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間備 注1物業(yè)管理標(biāo)的調(diào)研全面了解物業(yè)管理標(biāo)的05年12月31日盡量提前2擬訂管理方案結(jié)合調(diào)研結(jié)果擬定管理方案06年1月5日盡量提前3接管合同簽訂1，方案送審 2，簽訂合同方案確認(rèn)時(shí)止盡量縮短時(shí)間4組建管理隊(duì)伍1，選拔 2，培訓(xùn) 3，上崗方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)5整改及完善辦公條件1，安排管理用房2，安排員工宿舍3，物質(zhì)裝備到位方案確認(rèn)至進(jìn)場(chǎng)6制訂管理制度1，制訂切合實(shí)際的各項(xiàng)物業(yè)管理制度2，導(dǎo)入ISO90012000物業(yè)接管驗(yàn)收辦理書(shū)面移交手續(xù)(二)常規(guī)期管理工作計(jì)劃序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容時(shí) 間備 注1房屋及公用部位維修保養(yǎng)1，制定大，中修計(jì)劃方案。2，運(yùn)行管理。6，其他接管驗(yàn)收后開(kāi)始，部分待施工單位保修期滿屬施工單位保修責(zé)任我公司將盡全力協(xié)調(diào)協(xié)助3安保管理1，24小時(shí)值班及巡查，監(jiān)控等安全防范管理2，違章私設(shè)攤點(diǎn)及設(shè)立廣告管理。3，車(chē)輛行駛管理.接管驗(yàn)收后開(kāi)始5清潔衛(wèi)生管理1，清潔衛(wèi)生管理。2，人員形象及服務(wù)意識(shí)管理.8標(biāo)識(shí)系統(tǒng)管理標(biāo)識(shí)日常維護(hù)管理9檔案管理1，建立房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料。B，員工手冊(cè)培訓(xùn):員工守則，禮儀行為規(guī)范，職業(yè)道德教育等。B，新技術(shù)(能)培訓(xùn):智能化技術(shù)，新設(shè)備儀器的使用與管理技術(shù)等.(3)素質(zhì)提高培訓(xùn):A，操作層自我開(kāi)發(fā)培訓(xùn):進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷，職稱(chēng)的外送培訓(xùn)，或利用現(xiàn)有條件，舉辦電腦，消防，環(huán)保等相關(guān)知識(shí)講座。1217150元2室內(nèi)外走道3化糞池清理維護(hù)4污，雨水井清理維護(hù)5停車(chē)場(chǎng)道路維護(hù)6燈具(園林，路燈，樓道燈，高桿燈等)7標(biāo)示牌，宣傳欄等維護(hù)8水泵(含水管閥門(mén))日常維護(hù)9變壓器，配電房維護(hù)10消防設(shè)備維護(hù)11其它設(shè)備設(shè)施維護(hù)12電梯保養(yǎng)，維修，檢測(cè)等費(fèi)用13發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)14煤氣站維護(hù)15監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)小計(jì)17150元環(huán) 境 管 理 費(fèi) 用1園林綠化保養(yǎng)，修剪，施肥，噴藥，補(bǔ)種，機(jī)具損耗，用油等綜合測(cè)算， 般月費(fèi)用為綠化面積，故為≈8000m22400元不含室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)2辦公，生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)費(fèi)3個(gè)桶350元247。第三層為監(jiān)控系統(tǒng)。2，制訂防火管理制度，并監(jiān)督保障實(shí)施。6，正常情況下消防設(shè)施的停水停電不得過(guò)夜，特殊原因需要過(guò)夜的，必須經(jīng)有關(guān)人員同意，并及時(shí)通知所有人員加強(qiáng)防范。2，不得隨意堆放，晾曬易燃物，嚴(yán)禁亂扔煙頭，嚴(yán)禁將帶有火種的雜物或其它易燃物倒入垃圾桶，嚴(yán)禁在垃圾桶內(nèi)燒垃圾。6，嚴(yán)禁封閉或損壞安全疏散標(biāo)識(shí)，事故照明設(shè)施及消防標(biāo)志。10，發(fā)現(xiàn)他人違章用火，用電，用電焊，氣焊或有損壞消防設(shè)施，器材的行為，應(yīng)及時(shí)勸阻，制止或向物業(yè)管理處報(bào)告。4，車(chē)輛停放后，必須鎖好，并調(diào)好防盜系統(tǒng)至警備狀態(tài)，車(chē)內(nèi)貴重物品須隨身帶走，否則后果自負(fù)。2，工程車(chē)，履帶式車(chē)輛不得駛?cè)胪＼?chē)場(chǎng)。6，車(chē)輛停放后，自覺(jué)鎖好車(chē)門(mén)，貴重物品不得放于車(chē)內(nèi)。2，檢查進(jìn)出水閥門(mén)開(kāi)，關(guān)狀態(tài)，閥門(mén)不能出現(xiàn)滴水，保持閥門(mén)處于正常開(kāi)啟狀態(tài)。2，打開(kāi)排水閥門(mén)觀察壓力表指示，壓力降至一定范圍時(shí)，消防泵是否安全啟動(dòng)。2，檢查三相電流是否平衡，是否超過(guò)額定電流。6，主機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中是否有異常振動(dòng)或噪音。10，各種標(biāo)識(shí)工具是否完好等.二，值班員巡視中發(fā)現(xiàn)設(shè)備有缺陷存在時(shí)，聯(lián)系相關(guān)技術(shù)人員處理，如缺陷較嚴(yán)重時(shí)，可按操作程序停機(jī)，并通知相關(guān)人員，說(shuō)明情況.三，值班員對(duì)巡視的情況認(rèn)真做好記錄，如設(shè)備故障正在處理時(shí)，未經(jīng)維修部主管同意不準(zhǔn)離開(kāi).四，為了防止意外事故，機(jī)房應(yīng)隨時(shí)上鎖，鑰匙由值班員管理，任何人不準(zhǔn)私自配鑰匙，下班時(shí)，將鑰匙及巡查記錄交給接班人，交班人與接班人嚴(yán)格按交接班制度執(zhí)行交接手續(xù).電梯巡視監(jiān)控管理制度為確保電梯安全，可靠運(yùn)行，電梯管理員負(fù)責(zé)對(duì)電梯設(shè)備的統(tǒng)一管理，并監(jiān)督值班人員執(zhí)行:一，值班人員每日對(duì)電梯機(jī)房，轎廂，井道，底坑等主要部位巡視一次，根據(jù)巡視情況填寫(xiě)《電梯設(shè)備巡視記錄》.二，巡視時(shí)按以下內(nèi)容認(rèn)真巡視檢查:1，曳引機(jī)是否有噪聲，異味，是否燙手，軸承螺栓是否松動(dòng)。5，制動(dòng)器，曳引輪，曳引繩，限速器等是否正常。泵的轉(zhuǎn)運(yùn)是否靈活等等。手動(dòng)啟動(dòng)次數(shù)不應(yīng)連續(xù)超過(guò)3次，手動(dòng)位置運(yùn)行時(shí)間不允許過(guò)長(zhǎng).三，監(jiān)視變頻控制是否按設(shè)定時(shí)間切換機(jī)組，信號(hào)，儀表指示是否正常，確認(rèn)是否在正常壓力狀態(tài).四，注意電動(dòng)機(jī)發(fā)熱，通風(fēng)情況，經(jīng)常保持電機(jī)周?chē)那鍧?，及時(shí)排除泵坑積水.五，水池儲(chǔ)水是否充足，及時(shí)查明原因后對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行調(diào)整，并做好記錄.六，發(fā)生下列情況之一者應(yīng)迅速停止運(yùn)轉(zhuǎn)，必要時(shí)切斷電源檢查原因，消除故障后方可運(yùn)行.1，電流突然升高超過(guò)允許范圍時(shí)。5，水泵軸承和電動(dòng)機(jī)溫度超過(guò)允許范圍時(shí)。3，修剪整形:根據(jù)生長(zhǎng)情況不定期修剪，整形，使苗木保持青綠，美觀大方。(2)澆水:旱季喬，灌木每星期澆水一次，草皮每星期澆水兩次。(4)松土，擴(kuò)穴，施肥:原則上每年冬季必須深耕擴(kuò)穴重施肥一次，平時(shí)每遇兩次大雨必須松土一次，每次松土后同時(shí)根據(jù)苗木的具體需要施肥一次。(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害市民的健康為前提，盡量使用高效低毒無(wú)公害農(nóng)藥，使用農(nóng)藥時(shí)必須在晴朗無(wú)風(fēng)的天氣一次性完成，噴藥后4小時(shí)內(nèi)下雨的，要待天晴后重噴。(10)綠籬，花球養(yǎng)護(hù):綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，夏季每?jī)蓚€(gè)月施肥一次，秋，冬季每3個(gè)月施肥一次，花球死亡缺苗，須在1周內(nèi)補(bǔ)種好。4，月終根據(jù)統(tǒng)一考評(píng)檢討修訂下月度的實(shí)施清潔計(jì)劃。(簡(jiǎn)稱(chēng)早會(huì)或例會(huì))3，各項(xiàng)日常清潔工作安排表，指導(dǎo)書(shū)。7，各項(xiàng)清潔工作安全批示書(shū)。四，清潔監(jiān)督與檢查1，清潔日檢表2，清潔周檢表3，清潔月檢表4，各項(xiàng)清潔作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)書(shū)5，各項(xiàng)清潔作業(yè)崗位職責(zé)6，清潔獎(jiǎng)罰制度7，各分現(xiàn)場(chǎng)之間交替檢查，評(píng)比五，員工管理1，定期的清潔培訓(xùn)2，員工道德教育3，作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理4，員工考評(píng)制度第二，清潔原則及清潔方案一，清潔原則創(chuàng)造舒適的環(huán)境，杜絕任何污染★在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無(wú)衛(wèi)生死角★親切的服務(wù)，給人以溫馨的感覺(jué)★垃圾及時(shí)清理，免除空氣的污染保持建筑常用常新★使用適當(dāng)?shù)南磩?，保持建筑外觀干凈，常新，不受損壞★使用無(wú)污染洗劑，保持環(huán)境的清新★采用保護(hù)措施，避免建筑使用中的最小磨損安全作業(yè)的確立★實(shí)施安全操作教育★清潔作業(yè)采用安全保護(hù)，防止其它建筑的意外損傷★清潔工作中必須使用作業(yè)指示板，警示牌，防護(hù)欄，安全帽作業(yè)情況督察★現(xiàn)場(chǎng)管理者每日巡查作業(yè)完成情況，提供報(bào)告書(shū)★各區(qū)域負(fù)責(zé)人每月進(jìn)行互檢★公司技術(shù)部每月進(jìn)行作業(yè)指導(dǎo)，監(jiān)督檢查作業(yè)效率提高★大面積作業(yè)區(qū)域逐步采用人員和機(jī)器的相互配合★建筑采用先進(jìn)的專(zhuān)用設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)★逐步使用設(shè)計(jì)科學(xué)，合理使用方便，快捷的作業(yè)器材高效率的完成各項(xiàng)作業(yè)樹(shù)立良好的社會(huì)形象，創(chuàng)超一流的環(huán)境★使用高效作業(yè)設(shè)備，確保環(huán)境干凈，整潔★選用高素質(zhì)作業(yè)人員，注重人員形象教育★嚴(yán)格要求著裝整齊，服務(wù)語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)化二，具體清潔方案構(gòu)想人員的選擇，培訓(xùn)，教育★選擇年青，工作勤勞，有一定文化素質(zhì)的員工★注重職業(yè)技能培訓(xùn)和服務(wù)規(guī)范化教育★定期進(jìn)行新技術(shù)培訓(xùn)器材及洗劑選定★針對(duì)石材選用養(yǎng)護(hù)技術(shù)設(shè)備★大堂適時(shí)采用先進(jìn)設(shè)備進(jìn)行大面積清潔作業(yè)★不銹鋼表面使用進(jìn)口高密度柔軟清潔巾進(jìn)行不損傷清潔公共場(chǎng)所設(shè)施清潔★洗手間設(shè)施定期進(jìn)行消毒★垃圾桶，箱定期進(jìn)行消毒，避免空氣污染保護(hù)作業(yè)法★保護(hù)建筑的作業(yè):不同的建筑采用不同的方法和洗劑★保護(hù)使用者的作業(yè):A，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)間作業(yè)。4，制定全面的建材保護(hù)措施及方法。4，定期舉行管理會(huì)議商討落實(shí)管理工作.八，處理客戶投訴1，如何對(duì)待客戶的投訴A，對(duì)客戶的投訴處理應(yīng)放在首位。C，絕對(duì)不允許反駁或找借口中。B，協(xié)商如何避免再發(fā)生的對(duì)策。2，如火勢(shì)有可能會(huì)對(duì)客戶造成危險(xiǎn)時(shí)，須即時(shí)疏散受影響單位的客戶。2，倘水浸范圍附近公眾設(shè)施或客戶單位造成損壞，應(yīng)即時(shí)采用各種方法截水。2，如客戶同意報(bào)案，須盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)。2，沒(méi)有人受傷，可由雙方車(chē)主自行達(dá)成賠償協(xié)議。3，值班人員須登記以下資料:1)受傷者姓名，地址，電話2)受傷原因3)如有公安，救護(hù)車(chē)到場(chǎng)，登記到場(chǎng)，離場(chǎng)時(shí)間，車(chē)牌號(hào)碼，帶隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)姓名4，事后須向管理處主任呈交報(bào)告.七，刑事案件處理工作1，當(dāng)區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí)，必須在第一時(shí)間內(nèi)報(bào)告派出所，總經(jīng)理及貴方領(lǐng)導(dǎo)。由最近崗位的值班戰(zhàn)士立即切斷總電源，打開(kāi)消防栓。接好水帶，水槍到火警現(xiàn)場(chǎng)做滅火準(zhǔn)備。做好護(hù)送傷員至醫(yī)院的措施。立即切斷總電源，打開(kāi)消防箱。護(hù)送傷員至醫(yī)院。2，停水時(shí)，當(dāng)班人員密切觀察水池儲(chǔ)水情況，向管理處主任匯報(bào)，對(duì)水池儲(chǔ)水進(jìn)行合理調(diào)度，如水池儲(chǔ)水不能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)滿足供給應(yīng)提前通知客戶.二，事故處理1，供水設(shè)備發(fā)生事故時(shí)，維修主管，當(dāng)班人員要到現(xiàn)場(chǎng)察看，處理并及時(shí)組織搶修。5，事故處理完畢，維修主管安排專(zhuān)人對(duì)維修設(shè)備進(jìn)一步監(jiān)護(hù)并對(duì)事故進(jìn)行分析，將事故分析報(bào)告交管理處審查.第六章 工業(yè)園區(qū)辦公大樓清洗(拓荒)方案及報(bào)價(jià)一，清洗范圍:1，辦公樓14樓外墻清洗。3，玻璃清洗后光亮，透明.四，清洗報(bào)價(jià):(含稅價(jià))1，外墻清洗價(jià)格:1元/m2(按實(shí)際清洗面積核算)。定期進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)巡查，確查作業(yè)良好實(shí)施。增加溝通，交流，協(xié)調(diào)的滿足貴公司的要求.總 指 揮管理處主任保安隊(duì)長(zhǎng)客戶服務(wù)中心保安人員其它人員前線組后援組ht57 /