【正文】 在審批過程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良理象，例如某些覺悟較低業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。 辦理入住手續(xù)采取的便利措施 辦理入住手續(xù)，我們將堅(jiān)持八字方針：熱情、周到、高效、便利。 3）房屋接管驗(yàn)收項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 1）梁、柱、板主體； 2）頂棚； 3）墻面； 4）地（樓）面； 5）廳房； 6）樓梯、扶手； 7）插座（電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座）； 8）接線盒； 9）開關(guān)； 10）照明燈具； 11）供水系統(tǒng)； 12）排污管； 13）地漏； 14）衛(wèi)生潔具； 15）防盜網(wǎng)（窗）； 16）室內(nèi)配電箱； 17）水表、電表和煤氣表； 18）衛(wèi)廚之防水防滲處理。 b. 成立驗(yàn)收小組。裝修管理上，實(shí)施裝修管理的“一把手工程”，由物業(yè)公司總經(jīng)理親自掛帥，主抓 [盛和園 ]的裝修管理，向發(fā)展商和業(yè)主負(fù)責(zé)。 — 保安人員的職責(zé) — 保安工作的基本概念 — 物業(yè)安全防范與管理 — 消防安全防范與管理 — 車輛管理及停車場(chǎng)管理 — 日常巡視及夜間防范處理規(guī)程 — 二次裝修的監(jiān)控及管理規(guī)程 — 治安消防等突發(fā)事件處理 — 步操體能訓(xùn)練及消防演習(xí) — 事件記錄規(guī)程 對(duì)業(yè)戶來說，設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)非常重要。 ②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng)，對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理，構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。為停車場(chǎng)提供專業(yè)管理服務(wù)，令各業(yè)戶的座架 能安全停放于場(chǎng)內(nèi)，無后顧的憂。 堅(jiān)持“以人為本”，抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn)，員工持證上崗，牢固樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想。 熟悉物業(yè)管理方面的財(cái)務(wù)規(guī)定，具有從事物業(yè)管理財(cái)務(wù)工作的經(jīng)驗(yàn)。金融或財(cái)會(huì)專業(yè)大專以上學(xué)歷， 40 歲以下。具有保安管理工作經(jīng)驗(yàn)，持保安培訓(xùn)上崗證。 保安部 保安主任 持物業(yè)管理培訓(xùn)上崗證優(yōu)先。工民建、給排水或電氣類大專以上學(xué)歷， 28~45 歲。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下。初中以上學(xué)歷， 45 歲以下。具有從事較大型專業(yè)清潔公司或星級(jí)酒店清潔管理工作的經(jīng)驗(yàn)。具有兩年以上酒店或服務(wù)性行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn)，有物業(yè)管理工作經(jīng)驗(yàn)。 熟悉物業(yè)管理的特性，具備良好的溝通協(xié)調(diào)操控能力及應(yīng)變處理能力。鼠密度粉 跡法 =（發(fā)現(xiàn)鼠跡粉板 /粉板總數(shù)） 100% 二、管理模式與實(shí)施計(jì)劃 （一）、管理模式 設(shè)置盛和園管理公司 [盛和園 ]管理處，由精干、專業(yè)性強(qiáng)的人員組成，下設(shè)各管理服務(wù)專業(yè)部門：（具體架構(gòu)參閱附件的管理費(fèi)預(yù)算） 物業(yè)管理屬于服務(wù)性行業(yè)，是否能使業(yè)戶達(dá)至滿意效果的關(guān)鍵主要取決于管理人員的綜合素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度，管理人員的素質(zhì)會(huì)直接影響到物業(yè)管理公司日后的發(fā)展。房屋完好率 =（完好房屋建筑面積 /總建筑面積） 100% 藥激法檢查滅蟑螂工作達(dá)到“雙五”和“雙二”標(biāo)準(zhǔn) ，無亂設(shè)廣告牌，無隨意堆放雜物，無隨意占用公共區(qū)域，無違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜、寵物。路燈完好率＞ 100% 、安全事故和消防事故的報(bào)告，管理人員在十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，組織搶險(xiǎn)抗災(zāi)。 導(dǎo)入物業(yè)管理 CI 系統(tǒng)戰(zhàn)略 在管理運(yùn)作中全面推行 CI 視覺識(shí)別系統(tǒng)，從細(xì)處入手，創(chuàng)大品牌效應(yīng)，在小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種形象指示牌，形成獨(dú)有的社區(qū)文化個(gè)性 和文明建設(shè)特色的小區(qū)。 （ 3）行政管理：實(shí)行每月、每周部門詳細(xì)的工作計(jì)劃，管理處主任每天上班前 20 分鐘組織管理級(jí)召開“早會(huì)”布置當(dāng)日工作，下達(dá)工作任 務(wù)，總結(jié)前一天的工作情況，分析存在的問題，提出解決辦法；并每周召集主管人員開一次辦公會(huì)，講評(píng)和布置工作，聽取匯報(bào)，分析存在問題，提出解決辦法。一體化管理，管理處設(shè)有對(duì)住宅及管理的各部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、管理住宅及商鋪管理中出現(xiàn)的各種情況和問題，保證小區(qū)的正常運(yùn) 作，受理住（用）戶及商場(chǎng)、寫字樓的投訴，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量，確保各種管理工作暢順。 將 [盛和園 ]作為福州物業(yè)管理的典范實(shí)施管理，引入盡善盡美的個(gè)性化服務(wù)理念，將酒店管理與物業(yè)管理融為一體，本著“以人為本”的原則，以高起點(diǎn)的管理、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)、高素質(zhì)的人員，讓業(yè)戶享受“五星級(jí)”的人性化服務(wù)，從而達(dá)到社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)的高效益。 [盛和園金典 ]管理處本著“親切服務(wù)，用心管理”的宗旨，竭誠(chéng)為業(yè)戶提供完善、周到、優(yōu)質(zhì)、理想的服務(wù)，努力創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧、舒適的居住環(huán)境。增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，提升開發(fā)商在公眾中的良好形象，創(chuàng)造良好的名牌效應(yīng)，更有效地促進(jìn)物業(yè)的銷售。 嚴(yán)密、科學(xué)、規(guī)范的管理動(dòng)作機(jī)制是為廣大業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、便捷服務(wù)的保證，更使管理動(dòng)作逐漸走向良性循環(huán)，實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)動(dòng)作機(jī)制如下： 計(jì)劃目標(biāo)管理 根據(jù)《人國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)》的要求，按照全國(guó)優(yōu)秀物業(yè)管理住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則制定各項(xiàng)管理指標(biāo)；務(wù)求物業(yè)在兩年內(nèi)成為全國(guó)優(yōu) 秀物業(yè)管理示范小區(qū)。一是鼓勵(lì)員工、業(yè)戶對(duì)管理服務(wù)工作提出合理化建議、批評(píng)意見或投訴，增強(qiáng) 服務(wù)氣氛和管理的凝聚力，把存在的問題暴露出來，從而盡早防止嚴(yán)重后果的發(fā)生；二是在解決因員工士氣低落、服務(wù)質(zhì)量低劣，造成業(yè)戶有不滿情緒的問題時(shí) ，若說服或協(xié)商無效，可采取行政辦法，運(yùn)用行政紀(jì)律與指令加以解決。 、準(zhǔn)確、安全、規(guī)范，非不可避免時(shí)，不影響業(yè)主的正常工作和生活。講文明、講禮貌、守道德、尊重業(yè)主，不與業(yè)主發(fā)生正面爭(zhēng)吵。房屋零修合格率 =100% 緊急搶修除外。鼠密度粉跡法＜ 3% ，觀葉、觀花、觀干植物兼有，花草樹木與建筑物配置得當(dāng)，長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀。 （ 4）主要質(zhì)量指標(biāo)的計(jì)算方法： 路燈完好率 =（完好路燈數(shù) /路燈總數(shù)） 100% 28 歲以下，高中以上學(xué)歷。 保潔部 清潔主管 具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。具備良好的應(yīng)付突發(fā)事件的能力及現(xiàn)場(chǎng)操控能力。 保安員 具有較強(qiáng)的工作責(zé)任心。 綠潔綠化管理：負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)、日常清潔保潔、滅鼠、滅蚊、滅蟑螂；修剪、補(bǔ)種綠化苗木、施肥、防治病蟲害等工作。 提供公共區(qū)域 的清潔服務(wù)，每年更進(jìn)行清洗外墻作業(yè)，務(wù)求令 [盛和園 ]保持其豪華瑰麗及清新的形象； 倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念，采取適當(dāng)?shù)拇胧?，設(shè)置垃圾分類箱，向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋，將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理，減少垃圾二次污染。 ③嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管，落實(shí) 管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查，切實(shí)杜絕違章裝修。本公司將同時(shí)負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各級(jí)別管理員工的專業(yè)管理知識(shí)，使其能于理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。 一、管理處行政工作： 管理處組織機(jī)構(gòu)和人員職責(zé)： 1）管理處組織結(jié)構(gòu) 示意圖 2）各管理部門職責(zé) 3）管理處主任職責(zé)、權(quán)限 4）人事行政主管工作職責(zé) 5）文秘工作職責(zé) 6）接待員工作職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）培訓(xùn)檢查制度 2）保密工作制度 3）檔案管理規(guī)定 4）培訓(xùn)工作管理規(guī)定 5）固定資產(chǎn)管理規(guī)定 6）辦公環(huán)境管理規(guī)定 7）公司及管理處印章使用管理規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范： 1）各類公文辦理程序和時(shí)限要求 2）公文處理辦法 3）管理員工考核標(biāo)準(zhǔn) 4）文明禮貌用語及各專業(yè)服務(wù)語言流程規(guī)范 質(zhì)量記錄、表格： 1）員工花名冊(cè) 2）試用員工登記表 3）聘任（錄用）員工 登記表 4）員工調(diào)動(dòng)（換崗）通知書 5）離職手續(xù) 6）辭退通知書 7）固定資產(chǎn)登記表 二、物業(yè)部管理工作 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)： 1）物業(yè)管理部主管職責(zé) 2）物業(yè)管理部管理人員職責(zé) 3）接待人員工作職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）檢查規(guī)定 2）不合格服務(wù)處理跟蹤驗(yàn)證規(guī)定 3）物業(yè)管理信息的收集與處理規(guī)定 4）物業(yè)管理部?jī)?nèi)部培訓(xùn)規(guī)定 5）物業(yè)管理部文件、資料管理規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范： 1）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目審批程序 2）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)程序 3）物業(yè)管理部投訴處理程序 質(zhì)量記錄、表格 ： 1）擬接物業(yè)考察表 2）物業(yè)統(tǒng)計(jì)表 3）來文清單 4）公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)審批記錄 5）公共設(shè)施配套完善項(xiàng)目申報(bào)記錄 6）業(yè)戶滿意率統(tǒng)計(jì)表 7）年度物業(yè)管理情況統(tǒng)計(jì)表 8）物業(yè)檢查不合格統(tǒng)計(jì)表 9）文件發(fā)放、轉(zhuǎn)呈清單 10）各物業(yè)業(yè)主（業(yè)戶）意見征詢匯總統(tǒng)計(jì)表 三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)、資金的管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)： 1）財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)示意圖 2）財(cái)務(wù)部門職責(zé) 3）會(huì)計(jì)人員崗位職責(zé) 4）出納人員崗位職責(zé) 5）收款員崗位職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度 工作程序、規(guī)范： 1）房屋維修 基金使用辦法 質(zhì)量記錄、表格： 1）房屋維修基金申請(qǐng)表 2）季度房屋維修基金收支情況公布表 3）房屋維修清單 四、設(shè)施設(shè)備管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé)： 1）機(jī)電安裝維修工程部組織機(jī)構(gòu)圖 2）機(jī)電安裝維修工程部主管職責(zé) 3）各工種人員職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）總值班管理規(guī)定 2）配電房管理規(guī)定 3）水泵房管理規(guī)定 4）發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定 5）電氣維修管理規(guī)定 6）供水管理規(guī)定 7）設(shè)備分類代碼 8）設(shè)備編號(hào)規(guī)定 9）機(jī)電安裝維修工程部周檢規(guī)定 工作程序（含操作程序、規(guī)范）： 1）機(jī)電安裝維修工程 部動(dòng)作程序 2）柴油發(fā)電機(jī)操作規(guī)程 3）停送電操作規(guī)定 純技術(shù)性的規(guī)定： 1）低壓配電柜控制柜保養(yǎng) 2）干式變壓器保養(yǎng) 3）柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng) 4）水泵定期保養(yǎng) 5）水池、水箱的清洗 6）風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 7）防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 8）對(duì)講、防盜報(bào)警系統(tǒng) 9）空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 10）火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 11）自動(dòng)滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 12）防火卷簾門的保養(yǎng) 13）煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 14）滅火器的使用與保養(yǎng) 15）機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)后的檢驗(yàn) 質(zhì)量記錄、表格： 1）水泵月保養(yǎng)記錄 2）設(shè)施設(shè)備清單 3）設(shè)備臺(tái)帳 4）設(shè)備標(biāo)識(shí)卡 5）設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表 6）設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表 7）設(shè)備維修記錄 8）設(shè)備事故報(bào)告單 9）水泵 電機(jī)半年保養(yǎng)記錄 10）風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄 11）值班記錄 12）配電房、水泵房巡查記錄 13）干式變壓器保養(yǎng)記錄 14）發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄 15）發(fā)電機(jī)季度保養(yǎng)記錄 16）配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄 17）配電柜檢修工作票 18）操作票 19）供水系統(tǒng)周檢保養(yǎng)記錄 20）水池、水箱清洗、消毒工作時(shí)間安排表 21）水池（箱）加藥記錄 22）水池（箱）清洗記錄 23）空調(diào)月保養(yǎng)記錄 24）空調(diào)半年保養(yǎng)記錄 25）消防設(shè)備月保養(yǎng)記錄 26）消防設(shè)備年保養(yǎng)記錄 27）防盜監(jiān)視系統(tǒng)月保養(yǎng)記錄 28）對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)半年保養(yǎng)記錄 29）機(jī)電安裝維修工程部周檢表 五、房屋管理 組織機(jī)構(gòu)、人員職責(zé) 1）房屋管理員崗位職責(zé) 2）倉庫管理員職責(zé) 3）資料員職責(zé) 規(guī)章制度和規(guī)定 1）倉庫管理規(guī)定 2）物品驗(yàn)證的規(guī)定 3）物品采購管理規(guī)定 4）鎖匙管理規(guī)定 5）裝飾裝修管理規(guī)定 6）裝修巡查規(guī)定 7）裝修驗(yàn)收規(guī)定 8）日巡視檢查工作規(guī)定 9）管理處周檢工作規(guī)定 10）房屋工作檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和辦法 11）辦公物品管理規(guī)定 12）回 訪工作規(guī)定 13）業(yè)主檔案管理規(guī)定 工程程序、標(biāo)準(zhǔn) 1）物品入庫工作程序 2）物品出庫工作程序 3）接待工作程序 質(zhì)量記錄和表格 1）鎖匙發(fā)放登記表 2）鎖匙借還 /看房登記表 3）放行條 4）管理處周檢記錄表 5）辦理裝修手續(xù)登記表 6）裝修驗(yàn)收表 7）出入證發(fā)放、收回登記表 8）處理違章記錄表 9）日巡視檢查記錄表 六、治安、保衛(wèi) 保安人員職責(zé) 1）保安主管職責(zé) 2）保安員紀(jì)律 3）保安員職責(zé) 4）巡邏崗位等崗位職責(zé) 5）保安員職業(yè)道德規(guī)范 規(guī)章制度、規(guī)定 1）保安員交接班制度 2）保安員 儀容儀表規(guī)定 3）保安員培訓(xùn)規(guī)定 4）保安員領(lǐng)用物品管理規(guī)定 5）保安員處理問題或緊急事件的原則和方法 6）保安員巡邏簽到規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）巡邏崗等崗位保安工作規(guī)范 2）常見的幾種可疑情況及處理措施 3）緊急集合方案 4）保安應(yīng)急計(jì)劃和措施 5）保安工作時(shí)限的規(guī)定 6）保安