【正文】 運和垃圾中轉(zhuǎn)站的清潔規(guī)定 12）垃圾池（箱）的清潔規(guī)定 13）清潔工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和辦法 質(zhì)量記錄和表格 1）小區(qū)清潔設(shè)備、設(shè)施清單 2）小區(qū)室外清潔日檢表 3）小區(qū)室內(nèi)清潔日檢表 4）清潔員崗位安排表 八、園林綠化 規(guī)章制度、 規(guī)定 1）綠化主管職責(zé) 2）綠化員職責(zé) 3）綠化員紀(jì)律 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）花卉栽培管理規(guī)定 2）喬木、灌木的整形修剪管理規(guī)定 3）中耕除草管理規(guī)定 4）草坪的施工與養(yǎng)護 5）施肥應(yīng)注意事項及管理規(guī)定 6）綠化藥品的保管和使用管理規(guī)定 7）綠化工作檢驗標(biāo)準(zhǔn)和辦法 質(zhì)量記錄和表格 1）綠化清單 2）綠化工作日檢表 3）綠化員崗位安排表 九、車輛管理 組織機構(gòu)、人員職責(zé) 1）車輛管理組織機構(gòu)圖 2）車輛管理負責(zé)人職責(zé) 3）車輛管理員職責(zé) 4）道口崗崗位職責(zé) 5）車庫（場）崗位職責(zé) 規(guī)章制 度及規(guī)定 1）車輛管理負責(zé)人職責(zé) 2）車輛管理員職責(zé) 3）地下停車場崗位職責(zé) 4）車輛管理員交接制度 5）車輛管理員培訓(xùn)制度 6）車輛管理員職業(yè)道德規(guī)范 7）小區(qū)交通車輛、停車場管理規(guī)定 8）摩托車、自行車保管規(guī)定 9）值班室（崗?fù)ぃ┕芾硪?guī)定 10）對講機使用管理規(guī)定 11）車輛管理員儀容儀表規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范 1）出入口崗工作規(guī)程 2）車庫（場）崗工作規(guī)程 3）車輛被盜、被損壞的處理 4）車輛管理檢驗標(biāo)準(zhǔn)和方法 5）車輛管理員日考核檢驗標(biāo)準(zhǔn) 質(zhì)量記錄、表格 1）停車場（庫）固定車位登記表 2）車輛管理設(shè)備、設(shè)施清單 3）車輛管理工作日檢表 4）機動車輛進入登記表 5）保管站自行車出入登記表 6）交接班記錄 7）月卡收費登記表 十、維修、養(yǎng)護 職責(zé)、規(guī)定： 1）維修工崗位職責(zé) 2）房屋公共設(shè)施的維修方法 3）室外公用設(shè)施的維修方法 4）室內(nèi)維修方法 5）電表箱保養(yǎng)規(guī)定 6）汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 7）室內(nèi)維修管理規(guī)定 8）公共設(shè)施設(shè)備損壞情況的發(fā)現(xiàn)與處理方法 9）維修過程的檢驗 10）小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定 工作程序、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范： 1）房屋公共設(shè)施的維修養(yǎng)護周期及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 2）室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo) 準(zhǔn) 3）室內(nèi)維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 4）定期檢查項目一覽表 5）定期保養(yǎng)項目一覽表 質(zhì)量記錄、表格： 1）故障報告單 2）維修登記表 3）定期檢查記錄表 4）公共設(shè)施保養(yǎng)計劃表 5）公共設(shè)施維修、保養(yǎng)記錄 6）汽車道閘月保養(yǎng)記錄 7）電表箱保養(yǎng)記錄 8）更換水表記錄 9）更換電表記錄 十一、消防、安全 組織機構(gòu)、安全 1）安全組織機構(gòu)圖 2）安全領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé) 3）消防責(zé)任人職責(zé) 4）消防兼職干部職責(zé) 5）安全員職責(zé) 6）小區(qū)義務(wù)消防隊長職責(zé) 7）各消防隊員職責(zé) 8）消防中心值班員崗位職責(zé) 各級人員在撲 火救災(zāi)中的主要職責(zé) 規(guī)章制度、規(guī)定： 1）消防管理規(guī)定 2）防火安全“三級”檢查制度 3）消防控制中心管理制度 4）小區(qū)業(yè)主煤氣爐使用規(guī)定 工程程序、標(biāo)準(zhǔn)： 1）消防滅火流程 2）小區(qū)滅火應(yīng)急規(guī)程 3）撥打“ 119”電話報警程序 4）消防水槍、水帶操作規(guī)范 5）電氣線路防火安全規(guī)范 6）消防栓使用規(guī)范 7）手提滅火器使用規(guī)范 8）管理處消防器材配置規(guī)定 9）關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案預(yù)案和進行演練的規(guī)定 10）關(guān)于消防安全組織情況表 質(zhì)量記錄、表格： 1）消防中心值班記錄 2）消防器材檢查表 十二、物 業(yè)接管、入住 制度、規(guī)定和工作程序 1）接管驗收前的準(zhǔn)備工作 2）小區(qū)樓宇資料的接管移交程序 3）小區(qū)接管驗收程序 4）公共設(shè)施接管驗收標(biāo)準(zhǔn)及檢驗辦法 5）工程完善和工程遺留問題處理規(guī)定 6）業(yè)主入住前的籌備工作 7）業(yè)主入住程序 8）房屋保修工作程序 質(zhì)量記錄、表格 1）房屋接管驗收表 2）房屋接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 3）公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表 4）樓宇接管資料移交清單 5）業(yè)主入住登記表 6）業(yè)主家庭情況登記表 7）房屋保修登記表及業(yè)主入住驗房表 五、日常的管理與服務(wù) 日常物業(yè)管 理階段是管理處實施設(shè)施設(shè)備管理與業(yè)戶服務(wù)功能的重要階段，針對 [盛和園 ]的特點，我們的物業(yè)管理工作將由前期介入階段、入住裝修階段、常規(guī)管理運作階段三個部分組成。實行公司、管理處層層承諾，對裝修管理人員績效實行獎勵與處罰相結(jié)合的管理方式，對業(yè)戶裝修實施嚴密的監(jiān)管，確保裝修管理總體目標(biāo)的實現(xiàn)。 （二）做好驗收接管工作 在管理公司對 [盛和園 ]充分了解的基礎(chǔ)上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題，準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。工程技術(shù)人員進駐現(xiàn)場，了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題；填寫有關(guān)質(zhì)量記錄，以便盡快得到解決在。 物業(yè)接管驗收程序 a. 開發(fā)公司通知本公司接管驗收； b. 本公司驗收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復(fù)函； c. 本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進行竣工驗收； d. 對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責(zé)整改，并商定時間復(fù)核。 住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等，參照建設(shè)部 ZBP3000190 標(biāo)準(zhǔn)和國家 1997 年 7 月 1 日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及達到業(yè)主（住戶）的合理要求。 b. 工程遺留問題 在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。我們采取的便利措施是： （ 1）設(shè)立辦理入住專用接待服務(wù)室，由專職人員提供周 到的一站式服務(wù)。 （ 3）提供集體辦理和上門服務(wù)等服務(wù)項目。針對小區(qū)物業(yè)管理上可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設(shè)施管線，公共管線保護的特殊要求，我們將一方面采取對業(yè)戶早報的裝修方案進行嚴格審批，一方面加強裝修審批人員的內(nèi)部管理 ，經(jīng)確保裝修審批嚴把人情關(guān)、金錢關(guān)和技術(shù)關(guān)。審核重點：陽臺、窗臺、天臺（躍層房）、申報裝修，嚴格審核裝修方案，簽訂裝修合約，提交裝修押金 各部門主管監(jiān)管 物業(yè)助理、治安巡邏員、消防管理員、工程技工交叉監(jiān)督 發(fā)出通知，上門工作，以理服 人，說服業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強制措施 向市房產(chǎn)局反映情況以取得行政上的支持 經(jīng)濟手段、法律手段解決 培訓(xùn)合格后 發(fā)現(xiàn)違章裝修， 1 小時內(nèi) 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍裝修培訓(xùn) 空調(diào)安裝及管線走向。同時管理處的保安員及工程技工也要對裝修進行監(jiān)管。業(yè)戶裝修培訓(xùn)實施袋裝化，指定地點投入，確保小區(qū)綠化完好。 （ 2） 經(jīng)濟手段，在業(yè)戶裝修申報時，按規(guī)定交納裝修押金，出現(xiàn)違章 裝修，除了采取說服教育、行政壓力促使其整改外，針對違章情況，采取扣除裝修押金、等經(jīng)濟手段控制 ，從經(jīng)濟上控制業(yè)戶的違章裝修。 （ 4） 法律手段。通過上述管理措施的實行，我們深信一定能做好 [盛和園 ]裝修管理的工作。建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制。 （ 2） 手流控制 對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。第一梯隊的快速反應(yīng)分隊隨時聽候候調(diào)遣，在報警 5 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；第二梯隊的快速支援分隊在緊急狀況下隨時召集，對第一梯隊及時支援；在確實需要緊急增援的情況下，由物業(yè)公司調(diào)度管理人員實施緊急增援。 （一）管理處內(nèi)部運作管理 管理處內(nèi)部檢查工作 為規(guī)范管理處物業(yè)管理服務(wù)的監(jiān)督和檢查工作，確保提供的服務(wù)質(zhì)量能滿足規(guī)定的要求。 （ 4）物業(yè)公司總物業(yè)經(jīng)理實施不定期巡檢。 （ 3）工程部主管負責(zé)維修監(jiān)督，對“維修服務(wù)項目表”以外的報修內(nèi)容進行評審。 （ 3）管理處主任負責(zé)對投訴處理的效果進行檢查。 （ 3）物業(yè)助理負責(zé)派發(fā)名項收費通知單，并協(xié)助財務(wù)做好費用的催繳工作。 （ 1）物業(yè)部負責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃，并具體組織實施。 （ 1）管理處應(yīng)進行突發(fā)事件及異常情況處理等的培訓(xùn)，并負責(zé)搶救現(xiàn)場指揮及督導(dǎo)。 應(yīng)急分隊工作規(guī)程 （ 1）由管理處全體員工組成小區(qū)應(yīng)急分隊，以應(yīng)付各類突發(fā)事件。 （ 2）給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備維修保養(yǎng)。 操作 使給排水設(shè)備（設(shè)施）性能穩(wěn)定，保證正常運行。 （三）消防管理 中控室設(shè)備運行管理 確保中控室設(shè)備（消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、紅外線防盜報警對講電話系統(tǒng)、公共天線系統(tǒng)）處于良好狀態(tài)，保證用戶的生命和財產(chǎn)安全。 （ 4）管理處主任負責(zé)上述工作檢查監(jiān)督。 （ 1） 中控室維修工負責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 （ 2）工程主管對上述工作進行檢查監(jiān)督。 （ 2）工程人員負責(zé)消防設(shè)備運行。 保養(yǎng)維修： 負責(zé)機電設(shè)施，設(shè)備的務(wù)項維修、保養(yǎng)工作，并做好記錄；定期清潔所管理的設(shè)備的設(shè)備房；負責(zé)對設(shè)備設(shè)施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。 （ 3） 保安主管負責(zé)和小區(qū)治安工作的管理。 （ 3） 保安主管負責(zé)檢查和考評。 （ 3） 公司保安部經(jīng)理負責(zé)檢閱、考評保安隊員整體軍體素質(zhì)。 （ 3）嚴格執(zhí)行來人來訪登記制度。 （ 1）熟悉各執(zhí)勤崗的職責(zé)和任務(wù)，協(xié)助各個崗位處理疑難問題。 （ 5）主管負責(zé)、督導(dǎo)工作，對工作 提出改進方法及注意事項。 （ 3）負責(zé)相關(guān)消防表格的記錄。 （六）清潔管理 對小區(qū)清掃保潔實行垃圾日產(chǎn)日清，時時保潔服務(wù)。 （ 5）保障消防電話的暢通。 （ 1）負責(zé)消防監(jiān)控及錄像。 （ 3）維持小區(qū)內(nèi)的治安秩序和交通秩序。 （ 5）協(xié)助郵遞員做好郵件收發(fā)工作。 （ 1）熟悉本小區(qū)人員情況。 （ 1） 保安班長負責(zé)保安員的軍體培訓(xùn)及考核。 （ 1） 保安員應(yīng)遵照“儀容儀表要求”執(zhí)行，并使用規(guī)范用語。 （ 1） 保安員負責(zé)本崗位的治安保衛(wèi)工作及小區(qū)內(nèi)正常秩序維護。 （ 4）物業(yè)助理負責(zé)現(xiàn)場維修警戒。 火警、火災(zāi)應(yīng)急處理 定期對迅速撲滅火災(zāi)，保證用戶生命 財產(chǎn)安全。 防火管理 建立行的有效的消防管理安全體系，保證小區(qū)內(nèi)用戶的生命和財產(chǎn)安全。中控室保安員負責(zé)中控室機電設(shè)備操作。 （ 2）中控室維修工負責(zé)中控室設(shè)備維修保養(yǎng)。 排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng) 及時處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，確保設(shè)備性能。 （ 4）管理處主任負責(zé)上述工作的檢查監(jiān)督。 （二）給排水設(shè)備（設(shè)施）管理 給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理 確保給排水設(shè)備（設(shè)施）保持良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 （ 3）保安員負責(zé)安全防范，工程人員負責(zé)水電供應(yīng)及搶修。 （ 3）管理處其他部門員員工有責(zé)任配合社區(qū)文 化活支的順利開展。 （ 5）管理處主任對有償維修服務(wù)收費進行審核。 （ 1）管理處為用戶提供有償維 修服務(wù)收費及每月管理費、水電費的收取。 （ 1）中央值班調(diào)度室負責(zé)對用戶投訴的記錄的協(xié)調(diào)處理工作。 （ 1）中央值班 調(diào)度室負責(zé)記錄報修，并傳達至工程部。 （ 2）管理處主任負責(zé)主管工作的周檢。 承諾的相應(yīng)懲罰條款 我們承諾沒有因公司責(zé)任造成的重大弄事案件、安全事幫和消防事故。 （ 3） 車流控制 針對 [盛和園 ]小區(qū)內(nèi)的實際情況，合理規(guī)劃的車輛行駛路線，處理好車輛的流向并確保車輛停放安全。 確立治安重點 —— 加大對入住期人流、物流、年流的有效監(jiān)控： （ 1） 人流控制 對來訪人員須能過門崗，與主人通話后方可進入，并進行行訪問登記和離去注銷手貫。治安隊伍建設(shè)，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求的指導(dǎo)思楨嚴抓招聘、培訓(xùn)、上網(wǎng)、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。同時根據(jù)建設(shè)部《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》，對住宅裝修進 行法制管理。 [盛和園 ]也有復(fù)式躍層公寓房，其業(yè)戶均為有一定身份的人士，裝修監(jiān)管人員在實施監(jiān)管時有心理壓力。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，管理人員在 2 小時內(nèi)，上門做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說明違章裝修造成的危害。維護好智能設(shè)施管理線、公共管線，杜絕境塊規(guī)搭建，把違章裝修消滅于萌芽階段。 建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修施工，指定部門主管、物業(yè)助理，實施“全過程”追蹤監(jiān)管，每天巡視施工現(xiàn)場不少于 6 次，通過現(xiàn)場巡查與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進展，把違章裝修消滅在初始階段。審核重點：房屋結(jié)構(gòu)、智能化設(shè)施及管線；供水、供電管線。為正面引導(dǎo)業(yè)戶裝修，物管公司瘵聯(lián)絡(luò)幾家名牌裝修公司為業(yè)戶提供免費裝修咨詢、裝修設(shè)計服務(wù)，擬采取的違章裝修控制流程：