【正文】 冊及各項(xiàng)運(yùn)作報告等；　　●在大樓正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)?！　?二)管理運(yùn)作組織表就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：　　管理員工編制　　職位 日班 夜班 工作時間　　物業(yè)主管(1) 1 —— 08001700　　物業(yè)管理員(5) 2 3 08002000(日)　　20000800(夜)　　維修保養(yǎng)員(1) 1 07001700(日)　　停車場管理員(1) 1 08002000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程　　①業(yè)主與**物業(yè)管理公司　　物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報告和物業(yè)財務(wù)資料?！　、?*物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場主管／其他管理人員　　本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專責(zé)人員將會同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)?！　、?*物業(yè)管理公司與基層管理員工　　各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專業(yè)管理知識，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細(xì)則　?、傥飿I(yè)主管　　●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；　　●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過多的情況；　　●每日呈交工作報告給公司物業(yè)管理部；　　●主持每周工作會議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；　　●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：　　v清潔情況滿意　　v保安系統(tǒng)操作正?！　排水系統(tǒng)正?！　空調(diào)供應(yīng)正?！　園藝擺設(shè)滿意　　v走火通路無障礙物阻塞　　V后備系統(tǒng)正常　　●第一時間處理投訴，并確保事件已圓滿解決為止；　　●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪廣場承租戶；　　●遇有事件發(fā)生時，第一時間趕赴現(xiàn)場，指揮員工并控制場面；　　●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等?！　、谖飿I(yè)管理員　　●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線；　　●隨時保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時必須保持鎮(zhèn)定；　　●絕對服從合理的工作指示：　　●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；　　●盡量避免使用武力，有需要時應(yīng)召喚其他值勤人士支援；　　●下班時如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時到達(dá)，不可離開崗位，并通知主管代安排接班?！　、诰S修保養(yǎng)員　　●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；　　●負(fù)責(zé)廣場內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：　　●維修工程進(jìn)行時，應(yīng)盡量避免對用戶造成不便；　　●倘若工程進(jìn)行時，涉及停電、停水、?？照{(diào)時，需由上級決定，并發(fā)出書面通告預(yù)先通知；　　●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：　　●領(lǐng)取工具時應(yīng)填寫申請表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時記錄；　　●進(jìn)行任何工作時，應(yīng)以保證安全為原則：　　●按時檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等?！　、芡＼噲龉芾韱T　　●控制停車場管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；　　●記錄日常進(jìn)出大樓車輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；　　●上／下班時協(xié)助疏導(dǎo)通道車輛流量：　　●停車場內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；　　●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車場內(nèi)徘徊時，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場協(xié)助；　　●對停車場停放的車輛，如有警號長鳴時，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；　　●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車；　　●工作時必須穿上反光背心制服，以確保安全。　?、萸鍧崋T工／承包商　　●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺等；　　●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類喉管、木器、金屬品、窗戶、玻璃門、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；　　●所有公共地板打蠟；　　●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：　　●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：　　●按照大樓經(jīng)理／主管／組長的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；　　●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：　　●所有清潔工具、用品，均為大樓財物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠商工具器材例外。　　保安服務(wù)　　●聘請適合員工并輔以專業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問題，如員工流動性，缺乏歸屬感及對大樓的認(rèn)知等。　　●本行將配合業(yè)主代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等?！　　駷榇_保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會議商討大樓保安問題。　　●在大樓正式營運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔服務(wù)　　●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；　　●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競爭價格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效?！　　癖竟緦溆羞m當(dāng)報表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定