涇南新村ⅱ地塊商品住宅項目可行性研究報告doc19-地產(chǎn)可研(已改無錯字)
2022-09-25 11:32:23 本頁面
【正文】 設(shè)備如水泵、風(fēng)機(jī)等均選用低噪聲產(chǎn)品，機(jī)房采取隔離措施，機(jī)房內(nèi)墻、頂棚設(shè)置吸聲材料，以降低噪聲并減少其對外界的影響，振動大的設(shè)備在安裝時設(shè)置減震器，以減少振動。 節(jié)能 本項目選用國家頒布的節(jié)能型設(shè)備，如風(fēng)機(jī)、水泵、變壓器，以降低能耗。 本項目的照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。 第五章 項目法人與項目經(jīng)營管理 項目法人 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項目的建設(shè)單位應(yīng)實(shí)行項目法人制度。本項目的項目法人為上海中迪置業(yè)有限公司，該公司將對整個項目的策劃、資金籌措、 建設(shè)實(shí)施和經(jīng)營實(shí)行全過程負(fù)責(zé)。 項目經(jīng)營管理 本項目建成后，項目的經(jīng)營由項目法人負(fù)責(zé)，并委托專業(yè)的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。 涇南新村 Ⅱ 地塊商品住宅項目 可行性研究報告 大量的管理資料下載 11 第六章 建設(shè)進(jìn)度 本項目自 2020 年 3 月開始編制項目建議書及可行性研究，計劃于 2020 年 12 月開工，2020 年 12 月竣工，建設(shè)期為 2年。建設(shè)形象進(jìn)度詳見表 61。 序號 時間 內(nèi)容 2020 年 2020 年 2020 年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 可行性研究 2 初步設(shè)計 3 施工圖設(shè) 計 4 地下工程 5 地上工程 6 設(shè)備裝飾工程 7 市政配套工程 8 收尾工程 9 竣工 第七章 投資估算、資本金和資金籌措 項目投資估算的范圍 本項目的工程建設(shè)投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費(fèi)用。 投資估算編制依據(jù) ? 建設(shè)投資根據(jù)項目基本設(shè)計方案和有關(guān)前期工作方面部分基礎(chǔ)資料； ? 上海市 建委《 1993 土建綜合預(yù)算定額》； ? 主要設(shè)備采用現(xiàn)行市場價格。 建設(shè)投資估算內(nèi)容 ? 總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等； ? 項目全部土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修； ? 勘察設(shè)計費(fèi)用按每平米 25 元計； 涇南新村 Ⅱ 地塊商品住宅項目 可行性研究報告 大量的管理資料下載 12 ? 住宅維修基金 ? 預(yù)備費(fèi)為工程不可預(yù)見費(fèi)，按建安工程費(fèi)的 3%計。 投資估算 經(jīng)估算，本項目建設(shè)投資為 18595 萬元（不含土地動遷補(bǔ)償費(fèi)用 22283 萬元）。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用 14189 萬元，其他基建費(fèi)用 3981 萬元，預(yù)備費(fèi)為 425 萬元。建設(shè)投資估算詳見附表一。 資本金及資金籌措 根據(jù)項 目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項目的實(shí)際情況，本項目的資本金約為 3000 萬元。項目法人前期投入資金已達(dá)到項目報建所需資金要求，詳見附件 5。其余建設(shè)資金由項目法人單位自籌和通過預(yù)售解決。 第八章 財務(wù)效益分析 分析依據(jù)及說明 本財務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅體制進(jìn)行。 本財務(wù)分析計算期為 年，其中建設(shè)期 2 年。 本項目建成后商品住宅及機(jī)動車位全部出售，暫不考慮物業(yè)管理的收入及其成本。 營業(yè)收入 住宅銷售 項目建成后， 100560 平方米的住宅面積全部按市場價出售。房產(chǎn)銷售采取預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。銷售均 價按 5500 元 /平方米計，銷售進(jìn)度見下表（表 63）。 住宅銷售進(jìn)度 （售房資金按當(dāng)季度回籠 50%，剩余 50%在下一季度回籠） ： 時間 內(nèi)容 建 設(shè) 期 02 年 2020 年 2020 年 4 1 2 3 4 1 2 3 4 銷售比例（ %） 25 25 15 15 10 10 車位銷售 本項目建有 470 個車位，全部采用預(yù)售及現(xiàn)售方式出售，車位平均售價 10 萬元 /個，涇南新村 Ⅱ 地塊商品住宅項目 可行性研究報告 大量的管理資料下載 13 銷售收入當(dāng)期回籠，銷售進(jìn)度見下表（表 6－ 4）。 時間 內(nèi)容 建 設(shè) 期 02 年 2020 年 2020 年 4 1 2 3 4 1 2 3 4 銷售比例（ %） 15 15 15 15 15 15 10 以上總銷售收入為 60008 萬元，經(jīng)營收入預(yù)測表見附表二。 銷售稅金 本項目按銷售收入的 5%交納營業(yè)稅，并分別按應(yīng)納稅額的 7%、 3%、 1%、 %、 %交納城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、義務(wù)兵優(yōu)待金、河道維護(hù)費(fèi)，合計為 %。 營業(yè)成本 土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 根據(jù)協(xié)議，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用 22283 萬元 建設(shè)投資 根據(jù)先前估算， 建設(shè)投資 18595 萬元。 銷售費(fèi)用 代理費(fèi)用與廣告費(fèi)用分別按銷售收入的 1%計，共計 1200 萬元。 其他費(fèi)用 權(quán)屬登記費(fèi)用及印花稅等，合計 56 萬元。 總成本費(fèi)用預(yù)測表見附表三。 土地增值稅 本項目屬普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，可免交土地增值稅。 利潤 所得稅 按經(jīng)營利潤的 33%交納所得稅。 利潤分配 按稅后利潤的 15%計提公益金和公積金。 損益表見附表四。 涇南新村 Ⅱ 地塊商品住宅項目 可行性研究報告 大量的管理資料下載 14 財務(wù)效益分析 經(jīng)測算，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于銀行年貸款
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