【正文】 位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。則2008年的企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：應(yīng)交所得稅＝應(yīng)稅所得額所得稅稅率＝（利潤(rùn)總額177。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷(xiāo)售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷(xiāo)售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、回報(bào)周期長(zhǎng)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征，銷(xiāo)售方式一般包括現(xiàn)房銷(xiāo)售、期房銷(xiāo)售，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用期房銷(xiāo)售方式。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的處理方法，企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法的規(guī)定是一致的；而期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的處理方法，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的規(guī)定有所不同，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)在會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理上存在著很大的差異。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售房屋時(shí)涉及的稅種主要有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。即收到期房房款時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收賬款”科目；房屋竣工并交付給購(gòu)買(mǎi)方時(shí)，借記“預(yù)收賬款”科目，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”科目，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”科目，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目。2007年5月10日取得第1期建設(shè)的預(yù)售許可證，M公司根據(jù)前期客戶(hù)儲(chǔ)備情況決定于5月16日開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即熱銷(xiāo)70％，取得收入20,000萬(wàn)元，截至10月30日一期房源全部銷(xiāo)售完畢共取得預(yù)售收入30,000萬(wàn)元。鑒于第2期的銷(xiāo)售情況，M公司決定于2008年10月開(kāi)始建設(shè)第3期，并于2009年2月取得第3期預(yù)售許可證，截至6月30日第3期房源全部銷(xiāo)售完畢，并取得48000萬(wàn)元收入。2010年10月30日取得稅務(wù)部門(mén)土地增值稅清算報(bào)告，該項(xiàng)目清算土地增值稅款為1,500萬(wàn)元。M公司2007年取得第1期預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄為：借：銀行存款 300,000,000貸：預(yù)收賬款——S項(xiàng)目——第1期 300,000,0002008年、2009年取得預(yù)售房款時(shí)的會(huì)計(jì)分錄同上。二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)期房銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的涉稅會(huì)計(jì)處理（一）營(yíng)業(yè)稅的處理根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其他納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。根據(jù)財(cái)會(huì)字[1993]第83號(hào)規(guī)定，會(huì)計(jì)分錄為：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅”科目，同時(shí)計(jì)算城建稅及教育費(fèi)附加，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交城建稅”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加”科目。（二）土地增值稅的處理根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。在實(shí)際工作中，分步計(jì)算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計(jì)算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)，其中增值額是銷(xiāo)售房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、其他扣除項(xiàng)目。由以上土地增值稅的計(jì)算方法來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)要計(jì)算其應(yīng)交的土地增值稅首先要計(jì)算出房地產(chǎn)銷(xiāo)售的增值額，而計(jì)算增值額要先計(jì)算出該房地產(chǎn)可扣除的成本費(fèi)用等扣除項(xiàng)目。對(duì)于這種情況，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)售業(yè)務(wù)收到預(yù)售款項(xiàng)時(shí)，應(yīng)按照收到款項(xiàng)和各地規(guī)定的預(yù)征比例計(jì)算應(yīng)預(yù)交的土地增值稅。項(xiàng)目竣工后符合收入確認(rèn)條件時(shí)，按照當(dāng)期的結(jié)算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計(jì)算的當(dāng)期結(jié)算收入應(yīng)承擔(dān)的土地增值稅費(fèi)用：借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當(dāng)期結(jié)算收入、結(jié)算成本以清算口徑計(jì)算），貸記“待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅”科目。若為退稅，則做相反的賬務(wù)處理。在填報(bào)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表時(shí)也應(yīng)注意到這一點(diǎn)，在該項(xiàng)目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費(fèi)用進(jìn)行連續(xù)跟蹤調(diào)整。2008年12月S項(xiàng)目第1期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄為：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3,000,000貸：待攤費(fèi)用——預(yù)繳土地增值稅3,000,0002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計(jì)算土地增值稅會(huì)計(jì)分錄同上。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)確認(rèn)遞延所得稅資產(chǎn)，根據(jù)預(yù)收賬款的賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)產(chǎn)生的可抵扣暫時(shí)性差異計(jì)算出遞延所得稅資產(chǎn)，借記“遞延所得稅資產(chǎn)”科目，貸記“所得稅費(fèi)用”科目，同時(shí)調(diào)整該的應(yīng)納稅額。則2008年的企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理如下：應(yīng)交所得稅＝應(yīng)納稅稅所得額所得稅稅率＝（利潤(rùn)總額177。做到原預(yù)計(jì)多少利潤(rùn)，銷(xiāo)售結(jié)算時(shí)抵減多少，遞延所得稅資產(chǎn)增加多少，銷(xiāo)售結(jié)算轉(zhuǎn)回多少，哪個(gè)項(xiàng)目結(jié)算，就抵減哪個(gè)項(xiàng)目的預(yù)計(jì)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了確保房地產(chǎn)工程質(zhì)量, 節(jié)約工程成本, 對(duì)工程所需材料、設(shè)備等常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，甲乙雙方簽定以甲供材料形式進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何繳納稅款，如何取得合法的票據(jù)及如何代扣代繳稅款，本文針對(duì)相關(guān)涉稅問(wèn)題進(jìn)行分析：一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供工程材料：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑施工企業(yè)A承包一項(xiàng)目的主體建筑工程，同時(shí)甲乙雙方的承包合同約定，該工程的主要建筑材料（混凝土、鋼材）1000萬(wàn)為甲供材料，其余材料由乙方自行采購(gòu)，合同承包總價(jià)（不含甲供材料）5000萬(wàn)，這種情況下的甲供材料稅金如何確認(rèn)？《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)。(成地稅發(fā)[1994]第39號(hào))規(guī)定的單包，即甲方提供材料，乙方僅提供勞務(wù)的施工方法。至于這6000萬(wàn)營(yíng)業(yè)額的營(yíng)業(yè)稅及附加198 萬(wàn)元(6000*%)應(yīng)由誰(shuí)承擔(dān),則視具體情況確定。為此：如果建筑施工項(xiàng)目造價(jià)結(jié)算中包含了所有材料，則稅金全部由施工方承擔(dān)并交納。如果建筑施工項(xiàng)目造價(jià)中未包含甲供材料1000萬(wàn)元，則甲供材料部分應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅有兩種繳納方法：一是由乙方繳納，乙方繳納后再要求甲方承擔(dān)此部份稅金并追加決算金額；二是在乙方未繳納甲供材料相應(yīng)營(yíng)業(yè)稅及附加的情況下，在稅收征收管理實(shí)踐中，許多稅務(wù)機(jī)關(guān)要求實(shí)際承擔(dān)款項(xiàng)方（甲方）繳納甲供材料的營(yíng)業(yè)稅。這種方式的甲供材料設(shè)備的稅金又如何確認(rèn)？《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)?！敦?cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》財(cái)稅[2003]16號(hào)規(guī)定：其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。為此，乙方的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額為100萬(wàn)，也就是說(shuō)，該設(shè)備價(jià)值不作為營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，相應(yīng)的，這甲供設(shè)備也就不需要交納營(yíng)業(yè)稅金。三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供裝飾材料的涉稅問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與施工單位簽訂施工合同，由某建筑安裝公司承包該項(xiàng)目的裝飾工程，裝飾材料200萬(wàn)元由房地產(chǎn)企業(yè)自行采購(gòu)并提供（即甲供材料），乙方僅向甲方收取勞務(wù)費(fèi)及部分輔助材料80萬(wàn)元。同時(shí)，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]第114號(hào)）規(guī)定：納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶(hù)實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入（不含客戶(hù)自行采購(gòu)的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款）確認(rèn)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。此，現(xiàn)行稅法將建筑業(yè)裝飾勞務(wù)中甲供材料和設(shè)備的價(jià)款排除在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額之外，即該合同項(xiàng)下的營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為80萬(wàn)元，房地產(chǎn)企業(yè)提供的裝飾材料（甲供材料）200萬(wàn)元，不納入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅的基數(shù)。四、房地產(chǎn)企業(yè)在甲供材料條件下如何履行代扣代繳稅款義務(wù)：《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕第177號(hào)）規(guī)定：建筑企業(yè)從事跨地區(qū)(包括省、市、縣，下同)工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的及在勞務(wù)發(fā)生地沒(méi)有辦理稅務(wù)登記或臨時(shí)稅務(wù)登記的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位作為代扣代繳義務(wù)人。具體方法：扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間：建設(shè)方為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人支付工程款的當(dāng)天；總承包人為扣繳義務(wù)人的，其扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為扣繳義務(wù)人代納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。②、扣繳義務(wù)人代扣代繳跨省工程的，其建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅款的解繳地點(diǎn)為被扣繳納稅人的機(jī)構(gòu)所在地。上述本地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍內(nèi)提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)；上述異地提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)是指獨(dú)立核算納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅收管轄范圍以外提供的建筑業(yè)應(yīng)稅勞