【正文】 發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 　　《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按照建筑面積計算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?　　（四）土地增值稅的計算 　　基本計算規(guī)定 　　土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收. 　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項目金額 　　增值率=增值額247。 　　條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 　　企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 　　企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。 　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。 　?。ǘ╅_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括①土地征用及拆遷補償費（包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯仓脛舆w用房支出等）②前期工程費（包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出）③建筑安裝工程費（是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費）④基礎(chǔ)設(shè)施費（包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路，供水，供電，供氣，排污，排洪，通訊，照明，環(huán)衛(wèi)，綠化等工程發(fā)生的支出）⑤公共配套設(shè)施費（包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出）⑥開發(fā)間接費用（是指直接組織，管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等）。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。 　?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅（不包括銷售不動產(chǎn)繳納的印花稅）。 　　（五）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。 　?。?）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的（期間費用除外）。 　　（4）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?　?。?）對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。 　　三、城鎮(zhèn)土地使用稅 　　《國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第一款規(guī)定，購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。在占用土地次月起至全部交付商品房當(dāng)月期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)商品房占用土地均負(fù)有城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)。同年9月開始開發(fā)，2009年6月銷售5萬平方米。則2008年應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=105年單位稅額/12；2009年16月應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=106年單位稅額/12；2009年7月12應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅=（）6年單位稅額/12；2010年16月應(yīng)納土地增值稅（）6年單位稅額/12；房產(chǎn)全部交付之后開發(fā)商品房占用土地?zé)o須再納城鎮(zhèn)土地使用稅。 　　五、房產(chǎn)稅 　　根據(jù)財稅地[1986]8號規(guī)定，凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 　　招商禮品費不允許在企業(yè)所得稅前扣除。 年底結(jié)賬注意事項：預(yù)提、待攤費用200999 14:2　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　新企業(yè)所得稅法扣除中首要的規(guī)定是權(quán)責(zé)發(fā)生制，所以，對企業(yè)預(yù)提費用和待攤費用也應(yīng)當(dāng)是按權(quán)責(zé)發(fā)生制來扣除。但實務(wù)中應(yīng)注意以下的規(guī)定： 　　一、對未能及時取得發(fā)票的費用　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于中國航空集團(tuán)公司所屬飛機(jī)、發(fā)動機(jī)大修理預(yù)提費用余額征收企業(yè)所得稅問題的復(fù)函》（國稅函[2005]804號）中的相關(guān)規(guī)定：依據(jù)國家稅務(wù)總局下發(fā)的《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（國稅發(fā)[2000]84號）的相關(guān)精神，企業(yè)所得稅稅前扣除費用必須遵循真實發(fā)生的原則，除國家另有規(guī)定外，提取準(zhǔn)備金或其它預(yù)提方式發(fā)生的費用均不得在稅前扣除。但在實際操作中有的地立稅務(wù)機(jī)關(guān)對企業(yè)所得稅稅前允許扣除的各項費用還是按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則執(zhí)行的，但如企業(yè)預(yù)提的各項費用超過三年以上仍未支付或仍未上繳的，應(yīng)并入?yún)R算年度應(yīng)納稅所得額，待實際支付或上繳時，在實際支付（上繳）年度稅前扣除。 　　二、對待攤費用的處理 　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及其實施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的下列支出作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準(zhǔn)予扣除： 　　㈠已足額提取折舊的固定資產(chǎn)的改建支出； 　　㈡租入固定資產(chǎn)的改建支出； 　?、绻潭ㄙY產(chǎn)的大修理支出； 　?、杵渌鼞?yīng)當(dāng)作為長期待攤費用的支出。 　　三、防止公司已發(fā)生的成本費用跨年列支 　　年底結(jié)賬前應(yīng)對所得預(yù)提、待攤費用項目進(jìn)行清理，防止公司已發(fā)生的成本費用遺漏，防止造成跨年度費用入賬的情況，一般來說應(yīng)盡量避免大額成本費用跨年度入賬，依稅法規(guī)定納稅人發(fā)生的費用應(yīng)配比或應(yīng)分配入當(dāng)期申報扣除。也就是說成本費用只能在所屬年度扣除，不能提前或結(jié)轉(zhuǎn)到以后年度扣除。 年終結(jié)賬注意事項：個人借款200999 13:45　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　?、?、關(guān)于股東個人借款2008年有新規(guī)定： 　　財務(wù)人員在2008年底結(jié)賬前應(yīng)注意2008年度新發(fā)的兩個文件： 　　其一：《關(guān)于個人股東取得公司債權(quán)債務(wù)形式的股份分紅計征個人所得稅問題的批復(fù)》（國稅函[2008]267號）規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》和有關(guān)規(guī)定，個人取得的股份分紅所得包括債權(quán)、債務(wù)形式的應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款相抵后的所得。同時在實際操作中還將會牽連到會計處理、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等諸多問題的影響。㈠企業(yè)出資購買房屋及其它財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員的；㈡企業(yè)投資者個人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員向企業(yè)借款用于購買房屋及其它財產(chǎn)，將所有權(quán)登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且借款年度終了后未歸還借款的。 　　②關(guān)于其它職員借款2008年的新規(guī)定： 　　財務(wù)在2008年底結(jié)賬前還應(yīng)注意上述財稅[2008]83號《關(guān)于企業(yè)為個人購買房屋或其它財產(chǎn)征收個人所得稅問題的批復(fù)》，中對“企業(yè)其它人員借款”的稅務(wù)風(fēng)險。 業(yè)務(wù)招待費中的禮品支出應(yīng)如何處理200999 13:33　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問題】　　公司管理費用業(yè)務(wù)招待費消費的物品，根據(jù)原《增值稅暫行條例》的規(guī)定是視同銷售處理的，但根據(jù)新《增值稅條例的規(guī)定》用于交際應(yīng)酬的費用是不可以進(jìn)項稅抵扣的，那么是根據(jù)新條例的規(guī)定進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出還是視同銷售？如果是進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出是否就不再視同銷售？如果視同銷售適用什么稅率？是否可以象售舊固定資產(chǎn)那樣給一個優(yōu)惠稅率？ 　　【解答】　　根據(jù)現(xiàn)行增值稅暫行條例第十條及實施細(xì)則的規(guī)定，個人消費，包括納稅人的交際應(yīng)酬消費，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 年終結(jié)賬注意事項：關(guān)聯(lián)方企業(yè)借款200999 13:42　　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　《關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅[2008]第121號）規(guī)定關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為2：1，在2：1之內(nèi)的關(guān)聯(lián)方借款實際支付的利息，只要沒有超過同期銀行貸款利息的可以據(jù)實列支，但如果超過2：1比例之外如無其它證據(jù)證明相關(guān)交易是符合獨立交易性原則的，其超過部分不得在發(fā)生生當(dāng)期和以后各期扣除。 　　其中企業(yè)間接從關(guān)聯(lián)方獲得的債權(quán)性投資包括： 　?、訇P(guān)聯(lián)方通過無關(guān)聯(lián)第三方提供的債權(quán)性投資； 　　②無關(guān)聯(lián)第三方提供的、由關(guān)聯(lián)方擔(dān)保且負(fù)有連帶責(zé)任的債權(quán)性投資； 　?、燮渌g接從關(guān)聯(lián)方獲得的具有負(fù)債實質(zhì)的債權(quán)性投資。從這一點可以解讀，只要是關(guān)聯(lián)方公司之間產(chǎn)生了上述債權(quán)性投資，如果按獨立交易性原則計算正常借款利息收入的，對債權(quán)方在申報繳納所得稅時稅務(wù)機(jī)關(guān)有對利息收入作相應(yīng)的納稅調(diào)增處理房地產(chǎn)企業(yè)利息支出扣除時的憑證是什么2011329 15:54　互聯(lián)網(wǎng)　【大 中 小】【打印】【我要糾錯】　　【問】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)費用中的利息支出扣除時，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？ 　　【解答】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對待。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，以按規(guī)定計算的土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)（具體比率視該地方規(guī)定）計算扣除。　　對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10%以內(nèi)（具體比率視該地方規(guī)定）進(jìn)行計算扣除。是否可以分?jǐn)偟娇墒勖娣e中。在土地增值稅及企業(yè)所得稅方面都是如何處理的？ 　　【解答】根據(jù)大地稅函[2008]188號文件：土地增值稅扣除項目中的公共配套設(shè)施，是指根據(jù)政府或政府相關(guān)部門的要求，房地產(chǎn)開發(fā)項目中必須建造且無償轉(zhuǎn)讓給相關(guān)單位或業(yè)主使用的、非營利性的公共事業(yè)設(shè)施。 　　納稅人開發(fā)的，無償供物業(yè)管理等部門使用的經(jīng)營用房產(chǎn)、設(shè)施，如全體業(yè)主實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，允許計入公共配套設(shè)施；如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理部門實際享有占有、使用、收益或處分該房產(chǎn)、設(shè)施權(quán)利的，不允許計入公共配套設(shè)施，且在對整個項目進(jìn)行土地增值稅清算時，亦不得列入清算范圍，其分?jǐn)偟耐恋爻杀?、各項開發(fā)成本、費用、稅金等，不得在清算時扣除。 　　臨時建筑售樓處的成本應(yīng)列入開發(fā)費用中的銷售費用中扣除。你公司應(yīng)按成本對象，區(qū)分開發(fā)產(chǎn)品是否已完工，對上述所發(fā)生費用進(jìn)行歸集分配，按可售面積計算單位工程成本并據(jù)此結(jié)轉(zhuǎn)扣除已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本?！　《⒎康禺a(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)原則　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房，以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入：　　采取一次性全額收款方式銷售的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)時確認(rèn)收入?！　〔扇°y行按揭銷售產(chǎn)品的以首付款實際收到確認(rèn)收入，余款在銀行辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入。此時代銷清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等?！　。?）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷清單時確認(rèn)收入?！　。?）以基價并實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成于收到代銷清單時確認(rèn)收入?！　∫苑秦泿判再Y產(chǎn)分成形式取得收入，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入?！　☆A(yù)計營業(yè)利潤=預(yù)售收入利潤率　　待預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入和銷售成本、計算出已實現(xiàn)的利潤，與預(yù)計利潤的差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額?！　∈杖氪_認(rèn)時限　　在開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移或于實際取得利益時確認(rèn)。　　五、代建工程和提供勞務(wù)收入確定　　一個納稅年度的按合同約定結(jié)算日或合同完工日確認(rèn)；　　不在一個納稅年度采用完工百分比法按季確認(rèn)；　　節(jié)省的材料、下腳料等按合同歸開發(fā)單位所有的，于實際取得時按市場價確認(rèn)。 　　一、確定成本核算對象和成本項目　　房地產(chǎn)業(yè)成本按用途又分為土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、（商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房等）、配套設(shè)施開發(fā)成本（指能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施）及代建工程成本?！　∏捌诠こ藤M：開發(fā)前的規(guī)劃、設(shè)計、場地平整等費用?！　〗ㄖ惭b工程費：房屋建設(shè)施工過程中的各項費用?！　￠_發(fā)間接費：為開發(fā)現(xiàn)場發(fā)生的各項費用如現(xiàn)場管理人員工資、福利費、水電費、周轉(zhuǎn)房攤銷等?！　〗瑁洪_發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：銀行存款等科目　　基礎(chǔ)設(shè)施費　　建筑安裝工程費　　（1）自營工程，工程量較小的直接進(jìn)入工程開發(fā)成本　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：銀行存款（庫存材料、應(yīng)付賬款等）　　然后，根據(jù)下列順序和方法進(jìn)行分配：　　①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機(jī)械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據(jù)完工報告結(jié)算實際成本?！　∨涮自O(shè)施費　　（1）對能夠有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施和能分清核算對象的不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，可直接計入有關(guān)開發(fā)成本?！〗瑁洪_發(fā)成本—房屋開發(fā)成本賬務(wù)處理為：　　借：開發(fā)成本—配套設(shè)施成本　　　　貸：應(yīng)付賬款（庫存材料、預(yù)付賬款等）　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：開發(fā)成本配套設(shè)施成本　　開發(fā)間接費用　?。?）對能分清開發(fā)項目和不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施的間接費用可直接計入房屋開發(fā)成本，賬務(wù)處理為：　　借：開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本　　　　貸：應(yīng)付工資（累計折舊、銀行存款等）　?。?）如有多個開發(fā)項目應(yīng)先歸集費用再進(jìn)行分?jǐn)偂　〗瑁洪_發(fā)間接費用　　　　貸：應(yīng)付工資、周轉(zhuǎn)房攤銷等　?。?）如開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他間接費用可只接進(jìn)入期間費用—管理費用?！　∷摹㈤_發(fā)成本轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品　　待開發(fā)產(chǎn)品完工之后，將開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品：　　借：開發(fā)產(chǎn)品　　　　貸：開發(fā)成本　　五、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本（或銷售成本） 房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查技巧專題之