【正文】 析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 23 第四部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析 一、 地塊分析 位置 本案地塊位于舞水河?xùn)|側(cè)，位于天星西路南側(cè)，沿河路的東側(cè)。沿河路濱江風(fēng)光帶規(guī)劃及沿河路的整改建成后將大大提高該地塊的交通便捷性。 結(jié)合區(qū)域商業(yè)潛力發(fā)展是看待項(xiàng)目的根本戰(zhàn) 略。地塊現(xiàn)為火電廠、火電廠宿舍及一部分居民，沿河邊政府規(guī)劃為濱河風(fēng)光帶，尚未建成，以后有作為景觀利用的價(jià)值。 交通分析 地塊相臨的天星西路是連通舞水河?xùn)|西的橋梁，也是連通城市中心的必經(jīng)之路，也是該地區(qū)的主干道之一。 臨街面 \昭示面是項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，而且項(xiàng)目背靠規(guī)劃是項(xiàng)目發(fā)力源?？紤]今后居住者的生活便利，商業(yè)配套主要考慮沿天星西路與沿河路圍合形態(tài)商業(yè)，商業(yè)主要考慮為社區(qū)服務(wù)型商業(yè)。 如果規(guī)劃為商業(yè)街，商業(yè) 整體 考慮 整個(gè)二橋與三橋之間的整體濱江商業(yè)聯(lián)合 。 ? 從懷化業(yè)態(tài)功能演變上看，本河西商貿(mào)物流中心火車站商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈懷化中心城區(qū)百貨業(yè)分布圖1 、英泰國(guó)際—— 通程百貨2 、沒落的 IT A T1 、新天地商業(yè)廣場(chǎng)2 、瓊天步步高百貨3 、懷化名品城4 、凱邦萬象城1 、飛達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)2 、華盛堂百貨佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈懷化中心城區(qū)百貨業(yè)分布圖佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈佳惠百貨 中心市場(chǎng)商圈懷化中心城區(qū)百貨業(yè)分布圖——、新天地商業(yè)廣場(chǎng)、瓊天步步高百貨、飛達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 25 土百貨商場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)型，竭力擺脫單一功能，從純粹的消費(fèi)型到消費(fèi)、娛樂、休閑一體化的多元化經(jīng)營(yíng)。 隨著懷化的城市發(fā)展，無論是市民還是旅游者對(duì)“休閑式商業(yè)”特別是“一站式休閑商業(yè)”將有極大的需求。 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 26 第五部分 開發(fā)計(jì)劃 一、 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 定位物業(yè)類別： 商住形式已經(jīng)是項(xiàng)目的基本定調(diào)。根據(jù)常規(guī)規(guī)劃，建筑體量在 15方的社區(qū)云集近 1000戶人口，社區(qū)配套服務(wù)根據(jù)周圍配套量力而行，而房開為利潤(rùn)最大化，通常將商業(yè)體量控制在 8000方。物業(yè)的內(nèi) 涵成為項(xiàng)目成果的關(guān)鍵。所以，項(xiàng)目的商住比成為判斷項(xiàng)目利潤(rùn)的成功的 前提。高端的住宅產(chǎn)品有銷售上的上限，在項(xiàng)目面市的階段20xx 年 6 月左右的價(jià)格依據(jù)房產(chǎn)走勢(shì)達(dá) 4500 元 \方，而商業(yè)培育過程的租賃在走勢(shì)中三年內(nèi)的封閉期 70 元是上限， 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 27 二、 開發(fā)計(jì)劃安排 開發(fā)計(jì)劃按開發(fā)商所定工程進(jìn)度安排。 0 以上土建部分 1150 元 /㎡ 2 安裝部分 350 元 /㎡（水電 /消防 /電梯） 3 地下室 （包括地下室面積/人防）攤算 2400元 /㎡ 4 樁基工程 200 元 /㎡ 總計(jì) 建安工程費(fèi) 1835 元 /㎡ 3）園林綠化與配套設(shè)施費(fèi)： 凈地面積測(cè)算， 34020㎡ （ 138%） 350元 /㎡＝ 萬 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 29 4）規(guī)劃、報(bào)建及不可預(yù)見費(fèi)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬） 1 紅線放線圖費(fèi) 5 元 /㎡ 2 定位圖費(fèi) 3 施工圖審查費(fèi) 4 面積核算費(fèi) 5 標(biāo)牌制作費(fèi) 6 不可預(yù)見費(fèi) 2% 7 報(bào)建費(fèi)用 180 元 /㎡ 總計(jì) 規(guī)劃、報(bào)建、管理及不可預(yù)見費(fèi) 上述四項(xiàng)成本相加，總建成本為 。 住宅面積估算 138012平米，商業(yè)按照估算為 12540平米 住宅（參考區(qū)域市場(chǎng)）指數(shù) 3500元 住宅總收入 =（ 156292平米 12540平米） *70%*3500元 /平米 = 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 30 商業(yè)（參考區(qū)域綜合）（ 20xx0+9500+8000） /4=12500 元 計(jì) 15675萬 總銷售收入： 2）經(jīng)營(yíng)費(fèi)用及相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算 標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬） 1 銷售費(fèi)用 萬 % 2 管理費(fèi)用 萬 2% 3 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬 4% . 4 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬 % 5 土地增值稅 萬 % 6 企業(yè)所得稅 萬 % 總計(jì) 經(jīng)營(yíng)及相關(guān)稅費(fèi) 3）利潤(rùn)測(cè)算 投資總額 =建設(shè)成本 +經(jīng)營(yíng)及相關(guān)稅費(fèi) = 萬元 + 萬元= 利潤(rùn) =銷售收入 投資總額 == 4）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 項(xiàng)目投資效益率 =項(xiàng)目利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 =5）現(xiàn)金流分析 起始期 前 期 建設(shè)售房期 后售房期 累計(jì) 0 6 12 18 24 30 36 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 31 自籌資金 3000 投資金額 （萬元） 2512 6279 8362 8790 10453 4186 投資 比例 6% 15% 20% 21% 25% 10% 3% 100% 銷售金額 5094 15283 15283 12736 售房比例 10% 30% 30% 25% 5% 100% 經(jīng)營(yíng)及稅費(fèi) 1169 1559 1937 1949 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用比例 15% 20% 25% 25% 15% 100% 方式二：商業(yè)住宅各 30% 1）商業(yè)門面與住宅售價(jià)按市場(chǎng)參考計(jì)算。 0 以上土建部分 1150 元 /㎡ 2 安裝部分 350 元 /㎡（水電 /消防 /電梯） 3 地下室 （包括地下室面積/人防）攤算 2400元 /㎡ 4 樁基工程 200 元 /㎡ 總計(jì) 建安工程費(fèi) 1835 元 /㎡ 3）園林綠化與配套設(shè)施費(fèi)： 凈地面積測(cè)算， 34020㎡（ 138%） 350元 /㎡＝ 萬 4）規(guī)劃、報(bào)建及不可預(yù)見費(fèi)： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算基數(shù) 計(jì)算標(biāo)準(zhǔn) 金額（萬） 1 紅線放線圖費(fèi) 5 元 /㎡ 2 定位圖費(fèi) 廣州凱黃投資顧問有限公司 積美地產(chǎn)沿河路地塊可行性分析報(bào)告 CCRK 廣州懷化項(xiàng)目組 35 3 施工圖審查費(fèi) 4 面積核算費(fèi) 5 標(biāo)牌制作費(fèi) 6 不可預(yù)見費(fèi) 2% 7 報(bào)建費(fèi)用 180 元 /㎡ 總計(jì) 規(guī)劃、報(bào)建、管理及不可預(yù)見費(fèi) 上述四項(xiàng)成本相加，總建成本為 。 住宅面積估算 156492468702500034400=50222平米，商業(yè)按照估算為 25000平米 ,酒店 +公寓面積為 34400平米 住宅（參考區(qū)域市場(chǎng)）指數(shù) 3500元 /平米 計(jì) 商業(yè) 70%（參考區(qū)域綜合） 12500元 計(jì) 21875萬元 酒店（酒店綜合配套不能出售包括大堂、會(huì)議室、餐飲等，每層以 800 平米計(jì)算，有四層必須持有即 3200 平米物業(yè)持有 +公寓（公寓綜合配套大堂與物業(yè)用房 1200平米必須持有。因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的，定位成商住項(xiàng)目，投資總收益遠(yuǎn)低于定位成商業(yè)街的投資收益；定位成商業(yè)街，效益率較高。 項(xiàng)目銷售市場(chǎng)前景充分，建設(shè)條件良好； 項(xiàng)目的前期工作準(zhǔn)備充分，建設(shè)條件良好； 項(xiàng)目投資額較大，但投資回收期不長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小。從現(xiàn)時(shí)的社會(huì)物價(jià)情況來看，物資價(jià)格上漲幅度較大，需加強(qiáng)物資價(jià)格談判能力，也可以選擇一些供應(yīng)商作為長(zhǎng)期合作伙伴，獲得優(yōu)惠的價(jià)格。若建好的房子賣不出去，不單是本項(xiàng)目的問題，還會(huì)涉及到公司以后的發(fā)展。重視營(yíng)銷方案的設(shè)計(jì)，以良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作提高項(xiàng)目效益，建議建設(shè)單位以靈活、多樣的經(jīng)營(yíng)方式，招八方客源。 同時(shí)，盡快與銀行建立業(yè)務(wù)關(guān)系，實(shí)施銀行按揭貸款，以解決購(gòu)房者目前的支付能力與房?jī)r(jià)相差較大的矛盾。 （三）、決策風(fēng)險(xiǎn)： 項(xiàng)目前期階段做好市場(chǎng)調(diào)查，收集更多貼近市場(chǎng)的信息，在此基礎(chǔ)上做出 決策。 （四）、工期風(fēng)險(xiǎn)： 工期的延誤除了導(dǎo)致資金不能及時(shí)回收再投入，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值下降，賠償違約金，還會(huì)影響樓盤的信譽(yù)和形象。 （五）、其它風(fēng)險(xiǎn)： 包括政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)等等。通過對(duì)本項(xiàng)目的全程策劃 ，加上對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避和控制，相信本項(xiàng)目將帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益和良好口碑，利于樹立良好的公司形象為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供持續(xù)推動(dòng)力