【正文】 羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近13萬元的賠償金，；物業(yè)公司因不作為被判賠近7萬元。其不作為的行為和4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。由于3個男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護人承擔(dān)。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻?月13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來打算送孩子回老家潮陽繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。事實果真如此：該座的夫妻倆在吵架過程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落。護衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是此時的至要）。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。一審認(rèn)為:物業(yè)公司經(jīng)營停車場,向車主收取一定的費用,為車主提供停車保管服務(wù),因此維修公司與物業(yè)公司之間應(yīng)為保管合同關(guān)系。但物業(yè)公司停車場的值班人員(保安)在有人開出涉案車輛時,在未檢驗有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行,這是一種重大過失行為。二審認(rèn)為:由于維修公司將車輛停放于物業(yè)公司的停車場時,除交納5元停車費外,雙方未就車輛停放性質(zhì)進行任何約定。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司,以便物業(yè)公司實際控制車輛,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。(三)關(guān)于物業(yè)公司收取5元錢的停車費的性質(zhì)及依據(jù)。1998年12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對“交通與車輛停放秩序的管理”,第二十條規(guī)定“露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取”。終審判決:綜上所述,物業(yè)公司上訴主張其與維修公司之間不存在保管合同關(guān)系的理由成立,一審認(rèn)定物業(yè)公司未盡保管之責(zé),應(yīng)對維修公司的車輛丟失承擔(dān)賠償責(zé)任的判決缺乏事實及法律依據(jù),依法應(yīng)予改判。二、駁回維修公司的訴訟請求。本判決為終審判決。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。巡邏護衛(wèi)員聞訊趕來制止，兩人撒腿便跑，藏匿起來。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹, 調(diào)看大堂出入口的現(xiàn)場錄象, 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。管理處詳細介紹了事情經(jīng)過，并列舉了人證、物證，各個方面一致認(rèn)為管理處的管理工作認(rèn)真嚴(yán)謹(jǐn)，大堂護衛(wèi)員處理問題并無任何不妥，應(yīng)當(dāng)?shù)玫酱蠹业睦斫?、尊重和支持，住戶和訪客要對這件事的一切后果負責(zé)。點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。但我們自己獨自處理，有相當(dāng)難度。業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦……一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。保安工作主管一面安慰業(yè)主不要著急，一面安排護衛(wèi)班長先到現(xiàn)場。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。主管反復(fù)勸說數(shù)十分鐘仍然無效。在此情形之下，護衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護衛(wèi)員們堅持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。那名女子被請出房外后，變本加厲，污言穢語跟業(yè)主對罵，并辱罵護衛(wèi)員，還惡人先告狀，撥打110報警。在調(diào)解不成的情況下，110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。然而，沒想到事情過去兩月后，該女子將業(yè)主王先生作為第一被告，物業(yè)公司作為第二被告，告上法庭。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯。但對他們的要求，還是要先掂量掂量是否正當(dāng)。不過，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，避免“幫了人家、坑了自己”。正在這時，業(yè)主張先生從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。試分析：1）阿霞錯在哪里？2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？觀點一、阿霞錯在沒有向上級反映情況。作為物業(yè)管理公司的員工。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。首先要針對此事向業(yè)主道歉。私闖民宅，違法。賠禮道歉是理所當(dāng)然的。觀點三、其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，單獨一個人進入業(yè)主家里，就算你是好意也會被業(yè)主誤解。另一方面，管理處相關(guān)負責(zé)人要和保安趕快到現(xiàn)場，如實在業(yè)主聯(lián)系不上，必須最少兩個人同時進入業(yè)主家里，這樣，有了物業(yè)保安的參與，即使業(yè)主發(fā)現(xiàn)，也一般不會誤解。處理完后，一定要加強清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會的再次產(chǎn)生。物業(yè)公司每天與業(yè)主接觸，如能從正面多加引導(dǎo)，從人情、人性、人心入手，搞一些能提高業(yè)主文明素質(zhì)的活動，對于提高管理質(zhì)量，建設(shè)良好的社區(qū)文化和精神文明，將會起到推進作用。近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。然而，健身活動中播放的音樂，卻不時擾民，成為業(yè)主投訴的導(dǎo)火索。沒想到，健身隊也是一肚子苦水。參加了晨練隊伍后，心境開闊、筋骨活絡(luò)，“老死不相往來”的新鄰居成了情同手足的好姐妹。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。第一，尋找場地。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。第二，及時溝通。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天?！钡谌?，調(diào)整時間。學(xué)習(xí)新的動作時，她們會自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。案例二十一、治理招貼——有人亂派招貼怎么辦亂派招貼,被人戲稱為城市的“牛皮癌”。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園,也未能幸免。通過加強護衛(wèi)巡邏工作,很快就基本杜絕了戶外亂派招貼。實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部,又何以如此呢?管理處在查處了幾例之后,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為:二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為:三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為(全面探明原因,才好逐個對癥下藥)。在每幢大廈入口處設(shè)置一廣告櫥窗,為向海富花園住戶傳播信息的各界人士提供廣告登載服務(wù),變堵為疏(先提供正當(dāng)渠道,再去堵歪門邪道,工作阻力就小了),進而實現(xiàn)對其的有序管理。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道,或打電話或邀人前來,指出其錯誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做,敦促其依規(guī)行事(抓住其想促成生意的心理,?騙其上門來接受教育,辦法巧妙)。某些單位不昕招呼繼續(xù)亂派廣告,就把其列入“黑名單”,嚴(yán)格限制這些單位在海富花園內(nèi)的經(jīng)營活動,直至真做出保證,并確實改正自己的違規(guī)行為。點評:解決難題一招靈的時候也有,但為數(shù)不多。多數(shù)情況下,還是需要采取綜合措施,才能全面加以解決。隨后趕到的巡邏護衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細記錄。發(fā)現(xiàn)這么大一件事，還是打擾一下為好。早晨6時20分, 護衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。護衛(wèi)員拿出查車記錄加以說明，并讓其仔細查看一直保護著的現(xiàn)場情況。在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權(quán)威機關(guān)來處理，是最好的辦法）。車主啞口無言，只得認(rèn)帳。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。若對方硬要拿不是當(dāng)理說，有據(jù)為證的事實就是最有說服力的回答。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。羅先生找到物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司稱是屋主的花盆將車砸壞的，與其無關(guān)。那么，試問：（1）臺風(fēng)將花盆吹下來是否屬于不可抗力？（2）誰應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任？（3）法律依據(jù)是什么？案例巨型浴缸入室 房屋不堪其重案情：，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周圍業(yè)主的強烈反對。問題：購置財產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)？案例空調(diào)室外機毀壞 物業(yè)公司有無責(zé)任王女士：我在某小區(qū)買的房子，裝修后一直沒去住，空調(diào)也沒開。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。試以《物業(yè)管理條例》為依據(jù)分析吳某房屋出租后的物業(yè)服務(wù)費應(yīng)由誰承擔(dān)？假設(shè)發(fā)生欠交服務(wù)費的情形，物業(yè)公司應(yīng)該向誰追收？蘇某能否代替吳某參加業(yè)主大會？蘇某不是業(yè)主，是否可以不受小區(qū)管理規(guī)約的約束？案例天河區(qū)某小區(qū)業(yè)主王某家中被盜，損失達二萬多元人民幣，王某認(rèn)為其所交的物業(yè)管理費中已包含治安管理服務(wù)內(nèi)容，因此其家中被盜，物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案例業(yè)主李某經(jīng)過其所住的商住樓大堂時，因潮濕地滑而摔倒在地，造成骨折住院一個多月花費醫(yī)藥費數(shù)千元。請問：此事物業(yè)公司是否需承擔(dān)責(zé)任？談?wù)勀愕目捶?。問：⑴、物業(yè)管理公司的做法是否得當(dāng)？為什么？（外表改變）⑵、物業(yè)公司如何處理才合適？（通告該業(yè)物的行為違反了物業(yè)管理公約的規(guī)定、由業(yè)主委員會處理）⑶如果物業(yè)管理公司在實施強行拆除時，發(fā)現(xiàn)樓頂損害，需要修理，該修理費應(yīng)如何承擔(dān)？（分清責(zé)任）案例某住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司為了解決區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的狀況，在住宅小區(qū)的空地建起了一個車輛保管站，要求業(yè)主把車輛停放在保管站內(nèi)。由于部分業(yè)主認(rèn)為亂停亂放雖然不好，管站的面積已在購房時分?jǐn)偟礁鳂I(yè)主頭上，且業(yè)主每月向物業(yè)管理公司繳交管理費，物業(yè)管理公司向業(yè)主收取機動車輛保管費是侵犯部分業(yè)主的權(quán)益。請問：該物業(yè)管理公司對機動車收取保管費是否合理？若合理，應(yīng)如何向業(yè)主解釋收費的合理性？案例業(yè)主張某于2004年12月購買了本市某小區(qū)一套商品住宅，2005年1月住宅出售單位書面通知張某辦理入住手續(xù)，但張某直到2005年6月才到物業(yè)公司辦理進戶手續(xù)，當(dāng)時物業(yè)公司要求張某交納2005年16月的物業(yè)服務(wù)費，并按物業(yè)服務(wù)合同的約定，預(yù)收7月至9月三個月物業(yè)服務(wù)費，張某認(rèn)為6月份之前自己并未入住，不該繳費用，其應(yīng)從7月份才開始交。案例1物業(yè)管理處管理員小王收到物業(yè)管理公司經(jīng)理的通知，說住在8棟101的住戶投訴其樓上住戶三天來都往廚房的窗口仍菜頭、菜葉，現(xiàn)已發(fā)臭，要小王及時處理。在業(yè)主與業(yè)主委員會的關(guān)系中有幾點值得物業(yè)公司注意：一、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷；二、業(yè)主委員會備案性質(zhì)不屬于行政許可的范疇，政府部門無權(quán)依照行政許可的程序?qū)I(yè)主委員會備案進行審查；三、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行繳費業(yè)務(wù)，業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意時，可以通過業(yè)主委員會要求物業(yè)公司改進，也可以通過業(yè)主大會重新選聘物業(yè)公司；四、業(yè)主委員會是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構(gòu)，而非一種權(quán)利職位，其對物業(yè)管理事務(wù)并無決策權(quán)，而只有執(zhí)行權(quán)；五、業(yè)主無理由拒絕交管理費并惡意毀損物業(yè)公司名譽時，物業(yè)公司有權(quán)要求其停止侵害、恢復(fù)名譽、消除影響、賠禮道歉，并賠償名譽權(quán)損失。業(yè)主委員會將依據(jù)多數(shù)業(yè)主意見，根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定和程序開展招標(biāo)工作。同年12月6日，業(yè)主委員會再次發(fā)布《公告》稱：關(guān)于授權(quán)業(yè)主委員會邀請招標(biāo)物業(yè)公司的業(yè)主大會召開后，經(jīng)業(yè)主委員會請示區(qū)政府主管部門得知，本小區(qū)不屬于商住小區(qū)，招標(biāo)方式應(yīng)做調(diào)整，遵照大多數(shù)業(yè)主意愿，為體現(xiàn)公開、公平、公正的招標(biāo)原則，小區(qū)將按《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定進行社會公開招標(biāo)。理由是：（1）業(yè)主委員會組織召開未滿足法定15日公告期；（2）未依法將召開業(yè)主大會的決議及表決票向原告送達；（3）在統(tǒng)計業(yè)主投票意見時，并未按法定程序從業(yè)主中推選唱票、計票及監(jiān)票員，而是由業(yè)主委員會自行違規(guī)統(tǒng)計，其統(tǒng)計真實性無法確認(rèn)；（4）業(yè)主委員會統(tǒng)計的選票中有相當(dāng)部分系非業(yè)主所為或虛假簽名，且業(yè)主委員會未通知原告召開業(yè)主大會及表決事宜，且嚴(yán)重侵害了原告知情權(quán)、投票權(quán)；（5）業(yè)主委員會為達到驅(qū)離現(xiàn)物業(yè)公司的目的，人為造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)公司之間的對立，其行為已在整個社區(qū)產(chǎn)生惡劣影響，給原告的生活帶來嚴(yán)重的負面影響，在此，原告有權(quán)依據(jù)《民法通則》第134條之規(guī)定，要求被告承擔(dān)消除影響及賠禮道歉的侵權(quán)法律責(zé)任。原告作為小區(qū)的單個業(yè)主無權(quán)要求撤銷委員會作出的決定，原告不具備訴訟主體資格。這些行為和證據(jù)都可以證明，業(yè)主委員會已經(jīng)對不當(dāng)?shù)恼袠?biāo)方式進行了改正。因此，要求法院駁回原告的訴訟請求。案例點評一、余某是否具有原告的訴訟主體資格？余某具有原告的訴訟主體資格?！睆脑摲梢?guī)定可知，余某作為小區(qū)的業(yè)主，其認(rèn)為小區(qū)的業(yè)主委員會做出的決定侵害其合法權(quán)益時，有權(quán)作為原告提起訴訟。余某主張撤銷《決議》的理由可以歸納為兩點：一是《決議》內(nèi)容違反了深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例有關(guān)邀請招標(biāo)的決定；二是業(yè)主委員會依據(jù)《決議》組織召開的業(yè)主大會程序違法。從本案的事實來看，業(yè)主委員會在2008年12月6日發(fā)布的《公告》已明確提出將邀請招標(biāo)改為公開招標(biāo)。關(guān)于第二個理由，由于余某訴訟請求是要求撤銷業(yè)主委員會做出的《決議》，兩者之間沒有任何關(guān)聯(lián)。但其不能以業(yè)主大會程序違法要求撤銷業(yè)主委員會的決定。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第11條和第15條的規(guī)定業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會有權(quán)召開業(yè)主大會，就選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)做出表決。因此，其要求業(yè)委會向全體業(yè)主公開說明并賠禮道歉、消除影響的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)。業(yè)主撤銷權(quán)是指業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決定侵犯其合法權(quán)益，以法律規(guī)定向法院提起撤銷該決定的權(quán)利。業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會做出的決