【正文】 3035萬的三房，年齡范圍相對較寬在 2550之間，是因為個人能力而決定，他們對公交配套的依賴性相對較強，從建筑形態(tài)的接受度來看， 3040之間的中青年對于小高層、高層的抗性不大，相對容易接受，戶型設計只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相對較高， 4050 歲年齡階段群體他們通過充足的積累在戶型設計的功能性和舒適度方面要求要略高一些。 結論： 在滿足分析中 3項條件， 18F30F的高層建筑也能實現較好的市場效果，我們通過項目測試和他們對市場專業(yè)的見解，直接反映出了，客戶對于高層低密度的認同度還是較高的。 本項目目標客戶群我們對本案的目標客戶群初步解析如下： ⑴、目標客層區(qū)域 主要以項目所處區(qū)域內為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。 ⑶、目標客層年齡 2535 歲之間的主體年齡區(qū)間， 3645 歲為輔助群體。 ⑸、目標客對產品需求 他們是實用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設計體現功能性和一定舒適度。 二 、產品定位 項目檔次定位 通過對區(qū)域的分析及周邊項目的調研，我們建議將項目打造成 中高端 、低密度 精品高層住宅小區(qū)。天籟城片區(qū)的優(yōu)勢 ，使 其 注北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 29 頁 共 51 頁 定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品； ⑵、項目容積率為 ，通過對周邊房地產項目的調研，周邊高層產品的銷售與花園洋房等高檔產品的銷售旗鼓相當，甚至高層的銷售速度快于花園洋房的銷售速度（財富中心就是），因此，從市場的角度和經濟效益的角度，我們都建議項目用足容積率，以量來獲取較多的利潤； ⑶、項目占地規(guī)模相對較小， 且四面臨馬路， 兩側還緊臨經濟適用房等低檔小區(qū)， 因此，不太適合打造花園洋房等高端產品； ⑷、從周邊項目的調研來看，高層產品應以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。 建議在項目東、南臨近低檔住宅側布以點式高層住宅，在臨近金科天籟城社區(qū) 等 景觀），做到 景觀 資源最大化。 戶型區(qū)間 建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房， 戶型設計在控制面積的同時，保證其功能的齊全及使 用的舒適性。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 30 頁 共 51 頁 三 、價格定位 通過對項目區(qū)域的深入分析和項目周邊參考個案的調研，假定本案能在明年銷售，我們暫定項目靜態(tài)銷售為點式高層套內價格 3600 元 /㎡、板式小高層套內價格 3800元 /㎡，商業(yè)門面套內面積銷售均價一層為 8400元 /㎡、二層為4500 元 /㎡。 第六章 項目 規(guī)劃設計方案及 評價 一、項目 開發(fā)方向分析 根據項目的規(guī)劃控制指標，結合我們對項目進行的前期市場調研結果， 要使項目的規(guī)劃指標用足，項目只 能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開發(fā)建設多層花園洋房。 二、項目規(guī)劃設計方案 及評價 根據前階段的工作成果，設計了如下四種方案： （一） 方案一 6 棟高層（ 32 層） +9 棟小高層（ 11 層） +獨立商業(yè) 設計原則 考慮到該項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢，周邊環(huán)境等因素，結合當地有關部門的建設要求和建設標準，確定本小區(qū)的設計原則如下： 1．根據甲方的開發(fā)意見的要求，并協調規(guī)劃區(qū)相關內外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 31 頁 共 51 頁 3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿足適時室內居住水平的同時，加強戶外環(huán)境設計。 4．充分利用現有地形條件，繼承和發(fā)揚周邊當地文化，將自然環(huán)境和人造社區(qū)優(yōu)化成一個可持續(xù)的、功能化和藝術化的生活社區(qū)。 6．商業(yè)歷來是開發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細分市場。使小區(qū)內居民有一個安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。 概念三 —— 城市設計思想的運用 以運營城市的意識，把對城市的功能進行有機的整合作為本項目規(guī)劃的思想和原則基礎。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 32 頁 共 51 頁 概念五 —— 充分體現對家庭生活的原點 通過對家庭發(fā)展趨勢的關注實現“以人為本”的設計思想。因此，小區(qū)設計定位于為每個人及每個家庭提供具 有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。 隨著我國開始進入老齡人口社會，我們在設計中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統和專門的健身、娛樂設施，為其活動提供開敞空間 .并引入陽光、運動的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設施及場地，使居住者的活動范圍不僅局限于居室。建筑布局以點線結合的方式，開合有度、高低錯落；社區(qū)內部空間形態(tài)豐富多樣，結合環(huán)境又具有可識別 性；各組團結合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調。 外部人流則在整個項目的沿街面設計美觀、順暢的人行道，并利用建筑的退讓、懸挑等手法變換空間尺度，形成商業(yè)步行街、小廣場等豐富的、多主題的開放步行體系。同時，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 34 頁 共 51 頁 組團式布局，易于分期開發(fā)。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關經濟技術指標如下： （三） 方案三 4 棟高層（ 32 層） +16棟小高層（ 11層） +獨立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營造出超大中心庭院，四棟點式高層點綴在中心庭院內，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧靜的居住空間，提高了居住品質； 住區(qū)內 形成南北和東西兩個 視線通廊，使住戶能夠最大限度的享受到自然景觀 ； 商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又 為商業(yè)的劃分提供了更大的靈北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 35 頁 共 51 頁 活性。 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關經濟技術指標如下： （四） 方案四 4 棟高層（ 32 層） +11棟小高層（ 6 棟 11 層 ， 5 棟 18層 ） +獨立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，點式高層和小高層相結合，從主入口向內，建筑層數逐步提高，形成了項目豐富的空間層次； 小區(qū)內部建筑錯落布置，形成一大一小兩個中心花園。 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 36 頁 共 51 頁 總建筑面積 萬平方米，總平面布置圖及有關經濟技術指標如下： 三、項目 初步 方案 選擇 根據前面的有關分析，結合對今后市場的一個基本判斷，我們初步選擇 “ 方案一 ” 做為詳細分析測算的 依據 ，項目的經濟技術指標詳見表 61： 表 61 項目經濟技術指標一覽表 指標名稱 指標值 比例 備注 項目總用 地面積 (萬㎡ ) － 項目凈用地面積 (萬㎡ ) － 容積率 － 建筑密度 (%) 綠地率 (%) 總建筑面積 (萬㎡ ) % 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 37 頁 共 51 頁 地上建筑面積 (萬㎡ ) % 地下建筑面積 (萬㎡ ) % 其中 住宅用房 (萬㎡ ) % 其中 小高層住宅 (萬㎡ ) % 12層 高層住宅 (萬㎡ ) % 32層 商業(yè)用房 (萬㎡ ) % 2層 公建配套 (萬㎡ ) % 地下車庫用房 (萬㎡ ) % 地上考慮 20% 地下配套用房 (萬㎡ ) % 第七章 項目開發(fā)建設及銷售計劃 一、開發(fā)建設 計劃 由于本項目總建筑面積 為 16 萬方左右，由 6 棟高層和 6 棟小高層組成，且項目的場地 平整，無拆遷，周邊配套設施齊全，可以實施快速開發(fā)。初步做下安排： 取得土地使用權： 2021 年 7月 市場調查及定位： 2021 年 78 月 [2 個月 ] 設計及報建： 2021 年 9 月 2021年 1 月 [5 個月 ] 工程建設： 2021 年 2月 2021 年 12 月 [23 個月 ] 項目銷售： 2021 年 7月 2021 年 6月 [18 個月 ] 開發(fā)結束： 2021 年 6月 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 38 頁 共 51 頁 二 、各期開發(fā)建設面積 根據對市場的預期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設計： 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 39 頁 共 51 頁 物 業(yè)形態(tài) 合計建筑面積 (萬㎡ ) 2021年 2021年 1 季度 2季度 3季度 4 季度 1 季度 2季度 3季度 4季度 年度開工面積 (萬㎡ ) 小高層住宅 (萬㎡ ) 高層住宅 (萬㎡ ) 商業(yè)用房 (萬㎡ ) 地下車庫 (萬㎡ ) 地下配套 (萬㎡ ) 占總建筑面積比例 % % % % % % % % % 三、銷售進度分析 2021年 2月開始進行一期約 8萬方的開發(fā)建設，根據目前的預售條件估計在2021年第 3季度即可實施銷售?；谥斏餍栽瓌t，我們取 5 個季度， 銷售節(jié)奏做如下設計： 30%： 30%： 20%： 10%： 10%，即開盤后的前兩個季度各實現30%的銷售，第三個季度實現 20%的銷售，第四五兩個季度各實現 10%的銷售。 第八章 投資估算 一、投資估算依據 1999 年《全國統一建筑工程基礎定額重慶市基價表》； 1999 年《重慶市市政工程預算定額》； 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 40 頁 共 51 頁 1999 年《重慶市建設工程費用定額》； 2021 年《重慶市安裝工程單位 基價表》； 2021 年《重慶市安裝工程費用定額》； 重慶市建設綜合開發(fā)辦出版的《房地產綜合開發(fā)文件匯編》中的有關文件； 建設工程配套使用的取費標準和相關文件； 重慶市建委系統行政事業(yè)性收費項目及標準； 重慶市工程造價信息及指數； 集團公司類似項目的結算經驗數據資料； 1其他相關資料。 具體數據詳見表 81。 具體數據詳見表 81。其費用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。 建筑安裝工程費 建安工程費是指建造房屋 建筑物所發(fā)生的建筑工程費用、設備采購費用和安裝工程費用等。 具體測算數據詳見表 81。 具體測算數據詳見表 81。 主要包括管理費、銷售費用及財務費用。 具體測算數據詳見表 81。 根據目前最新的費用標準配套費 190 元 /平方米，人防易地建設費取 50 元 /平方米。 不可預見費 因為本項目市政配套齊全，場地平整，開發(fā)條件成熟，因此，不可預見費取 取上述七項之和的 2%。漲價預備費率參照重慶市工程造價信息上所載取值 3%。 開發(fā)建設總投資 上述八項之和， 為 41410 萬元， 詳見表 81。 表 82 建設項目投資估算總表 序號 費用名稱 合計金額 2021年 2021年 一 土地費用 土地出讓金 土地轉讓費 征地費 拆遷安置補償費 土地契稅 二 前期工程費 項目前期可研及市調費 控規(guī)編制及調整費 設計費（國內） 設計費（國外） 北部新區(qū) H29 地塊項目可行性研究報告 第 45 頁 共 51 頁 水文、地質勘察費 地災及環(huán)評費 三通一平費用 臨時圍墻模型制作費用 三 基礎設施建設費用 四 建筑安裝工程費用 商業(yè)服務用房 多層花園洋房 小高層住宅 高層住宅 五 公共配套設施建設費