【正文】 能性和舒適度方面要求要略高一些。 結(jié)論： 在滿(mǎn)足分析中 3項(xiàng)條件， 18F30F 的高層建筑也能實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)效果，我們通過(guò)項(xiàng)目測(cè)試和他們對(duì)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的見(jiàn)解，直接反映出了，客戶(hù)對(duì)于高層低密度的認(rèn)同度還是較高的。 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群我們對(duì)本案的目標(biāo)客 戶(hù)群初步解析如下： ⑴、目標(biāo)客層區(qū)域 主要以項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。 ⑶、目標(biāo)客層年齡 2535歲之間的主體年齡區(qū)間， 3645 歲為輔助群體。 ⑸、目標(biāo)客對(duì)產(chǎn)品需求 他們是實(shí)用主義 者，滿(mǎn)足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶(hù)型設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能性和一定舒適度。 二 、產(chǎn)品定位 項(xiàng)目檔次定位 通過(guò)對(duì)區(qū)域的分析及周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們建議將項(xiàng)目打造成 中高端 、低密度 精品高北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 51 頁(yè) 層住宅小區(qū)。天籟城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，使 其 注定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品； ⑵、項(xiàng)目容積率為 ，通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，周邊高層產(chǎn)品的銷(xiāo)售 與花園洋房等高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售旗鼓相當(dāng)，甚至高層的銷(xiāo)售速度快于花園洋房的銷(xiāo)售速度（財(cái)富中心就是），因此，從市場(chǎng)的角度和經(jīng)濟(jì)效益的角度，我們都建議項(xiàng)目用足容積率，以量來(lái)獲取較多的利潤(rùn)； ⑶、項(xiàng)目占地規(guī)模相對(duì)較小， 且四面臨馬路， 兩側(cè)還緊臨經(jīng)濟(jì)適用房等低檔小區(qū)， 因此，不太適合打造花園洋房等高端產(chǎn)品； ⑷、從周邊項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)看，高層產(chǎn)品應(yīng)以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。 建議在項(xiàng)目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點(diǎn)式高層住宅，在臨近金科天籟城社區(qū) 等 景觀），做到 景觀 資源最大化。 戶(hù)型區(qū)間 建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房， 戶(hù)型設(shè)計(jì)在控制面積的同時(shí)，保證其功能的齊全及使用的舒適性。 三 、價(jià)格定位 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的深入分析和項(xiàng)目周邊參考個(gè)案的調(diào)研，假定本案能在明 年銷(xiāo)售，我北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 51 頁(yè) 們暫定項(xiàng)目靜態(tài)銷(xiāo)售為點(diǎn)式高層套內(nèi)價(jià)格 3600 元 /㎡、板式小高層套內(nèi)價(jià)格 3800 元 /㎡，商業(yè)門(mén)面套內(nèi)面積銷(xiāo)售均價(jià)一層為 8400元 /㎡、二層為 4500 元 /㎡。 第六章 項(xiàng)目 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及 評(píng)價(jià) 一、項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)方向分析 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃控制指標(biāo)，結(jié)合我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的前期市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果， 要使項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)用足，項(xiàng)目只能是以小高層和高層的形態(tài)存在，不適合于開(kāi)發(fā)建設(shè)多層花園洋房。 二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 及評(píng)價(jià) 根 據(jù)前階段的工作成果，設(shè)計(jì)了如下四種方案： （一） 方案一 6棟高層（ 32 層） +9棟小高層（ 11層） +獨(dú)立商業(yè) 設(shè)計(jì)原則 考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢(shì)，周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定本小區(qū)的設(shè)計(jì)原則如下： 1．根據(jù)甲方的開(kāi)發(fā)意見(jiàn)的要求，并協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開(kāi)發(fā)規(guī)模。 3．貫徹“以人為本”與“可持續(xù)發(fā)展”思想，在滿(mǎn)足適時(shí)室內(nèi)居住水平的同時(shí)，加 強(qiáng)戶(hù)外環(huán)境設(shè)計(jì)。 4．充分利用現(xiàn)有地形條件，繼承和發(fā)揚(yáng)周邊當(dāng)?shù)匚幕?，將自然環(huán)境和人造社區(qū)優(yōu)化成一個(gè)可持續(xù)的、功能化和藝術(shù)化的生活社區(qū)。 6．商業(yè)歷 來(lái)是開(kāi)發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線(xiàn)，以贏取更北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 51 頁(yè) 多的細(xì)分市場(chǎng)。使小區(qū)內(nèi)居民有一個(gè)安靜、安全、不受干擾的生活休憩環(huán)境。 概念三 —— 城市設(shè)計(jì)思想的運(yùn)用 以運(yùn)營(yíng)城市的意識(shí)，把對(duì)城市的功能進(jìn)行有機(jī)的整合作 為本項(xiàng)目規(guī)劃的思想和原則基礎(chǔ)。 概念五 —— 充分體現(xiàn)對(duì)家庭生活的原點(diǎn) 通過(guò)對(duì)家庭發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)注實(shí)現(xiàn)“以人為本”的設(shè)計(jì)思想。因此，小區(qū)設(shè)計(jì)定位于為每個(gè)人及每個(gè)家庭提供具有優(yōu)美環(huán)境和溫馨氛圍的家園社區(qū)。 隨著我國(guó)開(kāi)始進(jìn)入老齡人口社會(huì)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中努力嘗試為居住者尤其 是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專(zhuān)門(mén)的健身、娛樂(lè)設(shè)施，為其活動(dòng)提供開(kāi)敞空間 .并引入陽(yáng)光、運(yùn)動(dòng)的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設(shè)施及場(chǎng)地，使居住者的活動(dòng)范圍不僅局限于居室。建筑布局以點(diǎn)線(xiàn)結(jié)合的方式，開(kāi)合有度、高低錯(cuò)落；社區(qū)內(nèi)部空間形態(tài)豐富多樣，結(jié)合環(huán)境又具有可識(shí)別性；各組團(tuán)結(jié)合地形，形成圍合，沿街空間形態(tài)各異，避免單調(diào)。 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 51 頁(yè) 外部人流則在整個(gè)項(xiàng)目的沿街面設(shè)計(jì)美觀、順暢的人行道，并利用建筑的退讓、懸挑等手法變換空間尺度，形成商業(yè)步行街、小廣場(chǎng)等豐富的、多主題的開(kāi)放步行體系。 同時(shí)，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn)。 組團(tuán)式布局，易于分期開(kāi)發(fā)。 總建筑面積 萬(wàn)平方米，總平面布置圖及有 關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： （三） 方案 三 4棟高層（ 32 層） +16 棟小高層（ 11 層） +獨(dú)立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，板式小高層圍合用地四周，營(yíng)造出超大中心庭院，四棟點(diǎn)式高層點(diǎn)綴在中心庭院內(nèi)，創(chuàng)造了環(huán)境優(yōu)美、寧?kù)o的居住空間，提高了居住品質(zhì)； 住區(qū)內(nèi) 形成南北和東西兩個(gè) 視線(xiàn)通廊，使住戶(hù)能夠最大限度的享受到自然景觀 ； 商業(yè)與住宅脫離，即節(jié)約建造成本，又為商業(yè)的劃分提供了更大的靈活性。 總建筑面積 萬(wàn)平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 28 頁(yè) 共 51 頁(yè) （四） 方案 四 4棟高層（ 32 層） +11 棟小高層（ 6棟 11 層 ， 5棟 18層 ） +獨(dú)立商業(yè) 總平面布置 采用圍合式布局方式，點(diǎn)式高層和小高層相結(jié)合，從主入口向內(nèi)，建筑層數(shù)逐步提高，形成了項(xiàng)目豐富的空間層次； 小區(qū)內(nèi)部建筑錯(cuò)落布置，形成一大一小兩個(gè)中心花園。 總建筑面積 萬(wàn)平方米，總平面布置圖及有關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 29 頁(yè) 共 51 頁(yè) 三、項(xiàng)目 初步 方案 選擇 根據(jù)前面的有關(guān)分析，結(jié)合對(duì)今后市場(chǎng)的一個(gè)基本判斷，我們初步選擇 “ 方案一 ” 做為詳細(xì)分析測(cè)算的 依據(jù) ，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表 61： 表 61 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)一覽表 指標(biāo)名稱(chēng) 指標(biāo)值 比例 備注 項(xiàng)目總用地面積 (萬(wàn)㎡ ) － 項(xiàng)目?jī)粲玫孛娣e (萬(wàn)㎡ ) － 容積率 － 建筑密度 (%) 綠地率 (%) 總建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) % 地上建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) % 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 30 頁(yè) 共 51 頁(yè) 地下建筑面積 (萬(wàn)㎡ ) % 其中 住宅用房 (萬(wàn)㎡ ) % 其中 小高層住宅 (萬(wàn)㎡ ) % 12層 高層住宅 (萬(wàn)㎡ ) % 32層 商業(yè)用房 (萬(wàn)㎡ ) % 2 層 公建配套 (萬(wàn)㎡ ) % 地下車(chē)庫(kù)用房 (萬(wàn)㎡ ) % 地上考慮 20% 地下配套用房 (萬(wàn)㎡ ) % 第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè) 及銷(xiāo)售 計(jì)劃 一、開(kāi)發(fā)建設(shè) 計(jì)劃 由于本項(xiàng)目總建筑面積 為 16 萬(wàn)方左右，由 6棟高層和 6 棟小高層組成，且項(xiàng)目的場(chǎng)地平整，無(wú)拆遷，周邊配套設(shè)施齊全，可以實(shí)施快速開(kāi)發(fā)。初步做下安排： 取得土地使用權(quán)： 2021 年 7月 市場(chǎng)調(diào)查及定位： 2021 年 78月 [2個(gè)月 ] 設(shè)計(jì)及報(bào)建： 2021 年 9月 2021 年 1 月 [5個(gè)月 ] 工程建設(shè)： 2021 年 2月 2021 年 12月 [23 個(gè)月 ] 項(xiàng)目銷(xiāo)售： 2021 年 7月 2021 年 6月 [18 個(gè)月 ] 開(kāi)發(fā)結(jié)束： 2021 年 6月 二 、各期開(kāi)發(fā)建設(shè)面積 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和開(kāi)發(fā)策略的需要，各年開(kāi)發(fā)量做如下設(shè)計(jì)： 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè) 共 51 頁(yè) 物業(yè)形態(tài) 合計(jì)建筑面 積 (萬(wàn)㎡ ) 2021 年 2021 年 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 年度開(kāi)工面積 (萬(wàn)㎡ ) 小高層住宅 (萬(wàn)㎡ ) 高層住宅 (萬(wàn)㎡ ) 商業(yè)用房 (萬(wàn)㎡ ) 地下車(chē)庫(kù) (萬(wàn)㎡ ) 地下配套 (萬(wàn)㎡ ) 占總建筑面積比例 % % % % % % % % % 三、銷(xiāo)售進(jìn)度 分析 2021年 2月開(kāi)始進(jìn)行一期約 8萬(wàn)方的開(kāi)發(fā)建設(shè)，根據(jù)目前的預(yù)售條件估計(jì)在 2021年第 3季度即可實(shí)施銷(xiāo)售?；谥?jǐn)慎性原則，我們?nèi)?5個(gè)季度，銷(xiāo)售節(jié)奏做如下設(shè)計(jì)： 30%：30%： 20%： 10%： 10%，即開(kāi)盤(pán)后 的前兩個(gè)季度各實(shí)現(xiàn) 30%的銷(xiāo)售，第三個(gè)季度實(shí)現(xiàn) 20%的銷(xiāo)售，第四五兩個(gè)季度各實(shí)現(xiàn) 10%的銷(xiāo)售。 第八章 投資估算 一、投資估算依據(jù) 1999 年《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額重慶市基價(jià)表》； 1999 年《重慶市市政工程預(yù)算定額》； 1999 年《重慶市建設(shè)工程費(fèi)用定額》； 2021 年《重慶市安裝工程單位基價(jià)表》； 2021 年《重慶市安裝工程費(fèi)用定額》； 重慶市建 設(shè)綜合開(kāi)發(fā)辦出版的《房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)文件匯編》中的有關(guān)文件； 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁(yè) 共 51 頁(yè) 建設(shè)工程配套使用的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)文件； 重慶市建委系統(tǒng)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)； 重慶市工程造價(jià)信息及指數(shù)； 集團(tuán)公司類(lèi)似項(xiàng)目的結(jié)算經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料； 1其他相關(guān)資料。 具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 81。 具體數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 81。其費(fèi)用包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、排洪、路燈、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。 建筑安裝工程費(fèi) 建安工程費(fèi)是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備采購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 81。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 81。 北部新區(qū) H29 地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁(yè) 共 51 頁(yè) 主要包括管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用。 具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見(jiàn)表 81。 根據(jù)目前最新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)配套費(fèi) 190 元 /平方米，人防易地建設(shè)費(fèi)取 50元 /平方米。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 因?yàn)楸卷?xiàng)目市政配套齊全，場(chǎng)地平整，開(kāi)發(fā)條件成熟，因此，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取 取上述七項(xiàng)之和的 2%。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)率參照重慶市工程造價(jià)信息上所載 取值 3%。 開(kāi)發(fā)建設(shè)總投資 上述八項(xiàng)之和， 為 41410 萬(wàn)元， 詳見(jiàn)表 81。 表 82 建設(shè)項(xiàng)目投資估算總表 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 合計(jì)金額 2021年 2021年 一 土地費(fèi)用 土地出讓金 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 征地費(fèi) 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) 土地契稅 二 前期工程費(fèi) 項(xiàng)目前期可研及市調(diào)費(fèi) 控規(guī)編制及調(diào)整費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)（國(guó)內(nèi)） 設(shè)計(jì)費(fèi)（國(guó)外） 水文、地質(zhì)勘察費(fèi) 地災(zāi)及環(huán)評(píng)費(fèi) 三通一平費(fèi)用 臨時(shí)圍墻模型制作費(fèi)用 三 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 四 建筑安裝工程費(fèi)用 商業(yè)服務(wù)用房 多層花園洋房 小高層住宅 高層住宅 五 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 地下車(chē)庫(kù)用房 地下配套用房 六 間接費(fèi)用 項(xiàng)目管理費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 七 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 城市建設(shè)配套費(fèi) 人防易地建設(shè)費(fèi) 其他稅費(fèi) 八 基本預(yù)備費(fèi) 九 漲價(jià)預(yù)備費(fèi) 十 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 北部