【正文】 政策性住房 商 品住房 合計(jì) 普通商品住房 經(jīng)濟(jì)適用住房 廉租住房 2021 68 378 2021 72 71 313 2021 70 88 350 2021 70 88 350 2021 70 85 340 合計(jì) 350 1731 大連市房屋空置情況 按照國(guó)際通行慣例，空置率在 5%10%之間為合理區(qū)；空置率在 10%20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)；空置率在 20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。說(shuō)明大連住宅市場(chǎng)目前運(yùn)行良好。 07 年大連住宅市場(chǎng)必將面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)，一些不注重產(chǎn)品研究，盲目跟風(fēng)的房地產(chǎn)企業(yè)必將陷入困境、面 臨淘汰。經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)沉寂， 06 年，單價(jià)在 6000 元以上的 中 高檔商品房集中放量，開發(fā)總量保守估算將超過(guò) 140 萬(wàn)平方米，開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域主要集中在沙河口區(qū)的星海廣場(chǎng)區(qū)域、臺(tái)山區(qū)域和中山區(qū)的寺兒溝、二七廣場(chǎng)區(qū)域 、 甘區(qū)王家橋區(qū)域、 開發(fā)區(qū)沿海高檔區(qū)域 ； 06 年，單價(jià)在 45006000 的 中 低 檔商品房將成為市場(chǎng)上的緊俏產(chǎn)品，而且缺少十萬(wàn)平方米以上的大盤 ； 06 年，單 價(jià)在 42005000 元的低檔商品房主要集中于泉水、華南、辛寨子區(qū)域，市場(chǎng)供應(yīng)量較 05 年將顯著放大 ，市內(nèi)四區(qū)外縣市住宅銷售量歷史首次超越市內(nèi)四區(qū)，說(shuō)明周邊衛(wèi)星城開始分流中、低端市場(chǎng)客戶 。 2021 年大連市住宅市場(chǎng)將呈現(xiàn)供需兩旺的態(tài)勢(shì)。 2021 年的星海灣將真正實(shí)現(xiàn)高檔化，這種高檔化體現(xiàn)在產(chǎn)品上，更體現(xiàn)在價(jià)位上。 億達(dá) 石門新區(qū)和萬(wàn)科 樂(lè)百年項(xiàng)目 都在產(chǎn)品規(guī)劃上推陳出新，無(wú)論是億達(dá)，還是萬(wàn)科這段時(shí)間以來(lái)都在潛心研究歐美 發(fā)達(dá)國(guó)家的城郊的住宅形式和生活理念，力求在大連西部建設(shè)出一個(gè)成功的具有引導(dǎo)和示范意義的規(guī)?；钌鐓^(qū)。 目前價(jià)格已經(jīng)逼近 7000 元的西部區(qū)域，必將突破 7000 大關(guān)，沖擊 8000 元市場(chǎng)。在億達(dá)世紀(jì)城、林語(yǔ)家話的連續(xù)表率作用下，精品路線 以及成熟的 配套 已經(jīng)成為北部區(qū)域所信賴的制勝法寶。 需求分析 大連樓市需求的穩(wěn)定性，使得其房地產(chǎn)市場(chǎng)并不敏感于今年以來(lái)國(guó)家的各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策。 一是新參加工作的青年人購(gòu)買新建商品房的熱情很高； 二是改善型購(gòu)房比重較大。這些居民 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 24 轉(zhuǎn)讓了舊房，絕大多數(shù)都是購(gòu)買新建商品 房。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年 ，外地人在我市購(gòu)買商品住宅 9691 套， 萬(wàn)平方米，分別占 %和 %。 據(jù)調(diào)查反映 的購(gòu)房時(shí)間一共分為 4 個(gè)階段，其中計(jì)劃在半年內(nèi)購(gòu)房的觀眾數(shù)量最多，占 43%，其次是計(jì)劃一年內(nèi)購(gòu)房的觀眾，占 40%，計(jì)劃兩年內(nèi)購(gòu)房的占 11%，計(jì)劃兩年以后購(gòu)房的占 6%。新政對(duì)以自住需求購(gòu)房的購(gòu)房者影響不是很大。 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 25 購(gòu)房者欲購(gòu)房區(qū)域分布比例%沙河口區(qū),39甘井子區(qū),19中山區(qū), 19西崗區(qū), 17旅順口區(qū), 3開發(fā)區(qū), 3 預(yù)購(gòu)商品房面積分布比例小于5 0 平方米7%5 0 8 0 平方米44%8 0 1 2 0 平方米40%120160平 方米7%160200平 方米1%2 0 0 以上平方米1% 商品房成交情況 總交易件數(shù) 交易總額 成交面積 2021 萬(wàn)件 億元 萬(wàn)平方米 2021 萬(wàn)件 億元 萬(wàn)平方米 2021 萬(wàn)件 億元 萬(wàn)平方米 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 26 02462021年 2021年 2021年近三年大連市商品房總交易件數(shù)（萬(wàn)件） 01002003002021年 2021年 2021年近三年大連商品房交易總額（億元） 3504004505002021年 2021年 2021年近三年大連市商品房成交面積（萬(wàn)平方米） 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 27 四、工程進(jìn)度計(jì)劃 根據(jù) 目前發(fā)展情況及工程計(jì)劃，本項(xiàng)目計(jì)劃 二年半 竣工，具體見下表： 附小區(qū)規(guī)劃方案圖 工程建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表 序 號(hào) 項(xiàng)目名稱 2021年 2021年 2021年 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 項(xiàng)目可行性報(bào)告 2 項(xiàng)目設(shè)計(jì) 3 建筑工程 4 設(shè) 備安裝調(diào)試 5 室外工程 6 竣工驗(yàn)收 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 28 五、投資估算與資金籌措 投資估算 該項(xiàng)目投資概算、單位投資，投資測(cè)算如下： 地價(jià)：本項(xiàng)目占地面積 50, 平方米，根據(jù)中標(biāo)通知書及土地評(píng)估，地價(jià)總額為 17, 萬(wàn)元。 則該項(xiàng)目的銷售收 入共計(jì) 53,115萬(wàn)元。 資金籌措計(jì)劃表 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 資金來(lái)源 籌措資金 比例 備注1自籌資金 19691 50%2銀行貸款 20210 50%39691 100%合計(jì)自籌資金：土地出讓金 萬(wàn)元 ,墊款 萬(wàn)元等。銷售費(fèi)用主要包括銷售廣告費(fèi)用和銷售人員酬金，該項(xiàng)目的銷售費(fèi)用為1,000 萬(wàn)元；管理費(fèi)用依據(jù)近幾年企業(yè)實(shí)際發(fā)生額所占收入比例，預(yù)計(jì)為 1,000萬(wàn)元；財(cái)務(wù)費(fèi)用依據(jù)銀行貸款利率，考慮其他貸款費(fèi)用而確定，預(yù)計(jì)為 1,386萬(wàn)元。 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 32 項(xiàng)目損益預(yù)測(cè)表 項(xiàng)目 合計(jì)（萬(wàn)元）銷售收入53, 直接成本36, 間接費(fèi)用3, 1 、銷售費(fèi)用1, 2 、管理費(fèi)用1, 3 、 財(cái)務(wù)費(fèi)用1, 稅金及附加（ ％）2, 土地增值稅 利潤(rùn)總額9, 所得稅（ 33 ％）3, 凈利潤(rùn)6, 經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)： 稅前直接成本利潤(rùn)率： ％ 稅后直接成本利潤(rùn)率： ％ 投資利潤(rùn)率： ％ 銷售利潤(rùn)率： ％ 銷售凈利潤(rùn)率： ％ 每平方米商品房實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)： 1122 元 確定分析 房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析是分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目可能造成的影 大連唯 美品格一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司 33 響，并進(jìn)行分析可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性分析可以幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)的加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。本報(bào)告僅對(duì)其進(jìn)行了臨界點(diǎn)分析及敏感性分析。 本項(xiàng)目作了房屋面積銷售的盈虧平衡（ BEP）分析。土地費(fèi)用為固定費(fèi)用，為 17,056 萬(wàn)元；可變成本為 22,635 萬(wàn)元，銷售稅金及附加為 2, 萬(wàn)元 ，土地增值稅 萬(wàn)元 。（銷售收入－可變成本－銷售稅金及附加 －土地增值稅 ） ＝ 17,056247。 27, ＝ ％ 計(jì)算結(jié)果表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 ％時(shí)，即 萬(wàn)平方米時(shí)，項(xiàng)目就可以保本運(yùn)營(yíng)。 敏感性分析 項(xiàng)目開發(fā)成本的敏感性分析 開發(fā)成本敏感性分析表 開發(fā)成本變動(dòng)幅度 開發(fā)成本 利潤(rùn)總額 所得稅 稅后利潤(rùn) 投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率變動(dòng)幅度 10% 35, 13, 4, 9, % % 5% 37, 11, 3, 7, % % 0 39, 9, 3, 6, % % 5% 41, 7, 2, 5, % % 10% 43, 5, 1, 4, % % 由上表可知，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益對(duì)開發(fā)成本的變動(dòng)非常敏感，當(dāng)開發(fā)成本上升 5％時(shí)，投資 凈 利潤(rùn)率下降 ％，當(dāng)開發(fā)成本上升 10％時(shí)，投資 凈 利潤(rùn)率下降 ％；當(dāng)開發(fā)成本下降 5％時(shí)，投資 凈 利潤(rùn)率增加了 ％，當(dāng)開發(fā)成本下降 10％時(shí)，投資 凈 利潤(rùn)率增加了 ％。 該項(xiàng)目共需銀行貸款 20,000 萬(wàn)元。按照開發(fā)商以往開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，保守估計(jì)一年半內(nèi)即可 全部售完實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)。 從以上分析可以看出，該項(xiàng)目工程建設(shè)一年內(nèi)可用于還貸的資金來(lái)源大于貸款本息，說(shuō)明該項(xiàng)目工程貸款完全可以在預(yù)定時(shí)期內(nèi)償還。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，其抗風(fēng)險(xiǎn)性較強(qiáng)，是一個(gè)理想的投資項(xiàng)目。 開發(fā)商大連億達(dá)房地產(chǎn)股份有限公司自成立以來(lái)，遵紀(jì)守法，誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，以高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)和產(chǎn)品質(zhì)量求生存，憑借良好的信譽(yù)和高素質(zhì)的人才求發(fā)展，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不斷的追求卓越和完善。 綜上所述，該項(xiàng)目的建設(shè)是完全可行的，具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益