【正文】 n 提升土地經(jīng)營價值老板滿意n 降低投資風(fēng)險，n 良好的投資價值和利潤空間老百姓滿意：n 滿足觀光、休閑和體驗的需求項目多元參與的互動理念三老模式政府經(jīng)營環(huán)境企業(yè)經(jīng)營市場百姓經(jīng)營文化項目經(jīng)營者：多元經(jīng)營理念經(jīng)營土地；通過做高土地價值，而不是提高容積率獲得更多面積來提高土地收益；經(jīng)營期望：使開發(fā)商具有充分的投資信心和期望，經(jīng)營文化：發(fā)掘提升特有的文化和氛圍，充分引導(dǎo)消費，為商家營造良好的經(jīng)營環(huán)境；兩個開發(fā)方向n 充分挖掘文殊院和愛道堂的文化資源，提升片區(qū)的形象和文化價值；n 尋求傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代都市文化的對接；一個重要經(jīng)營角色——城市運營商n 中房集團(tuán)成都總公司作為項目的操作者，其角色不僅僅是政府職能部門，而是一個城市運營商；n 所謂城市經(jīng)營商，就是從事城市空間尺度上的投資與開發(fā)的單位或企業(yè)，也可以說是城市經(jīng)營戰(zhàn)略的執(zhí)行者城市運營商出現(xiàn)的背景n 政府面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)時，其戰(zhàn)略目標(biāo)為改善城市功能、提升產(chǎn)業(yè)水平和樹立城市形象；n 政府職能機(jī)構(gòu)是從政策、法規(guī)、行業(yè)、規(guī)劃等角度參與舊城改造和新區(qū)開發(fā)，在經(jīng)營手段和市場化行為方面的職能有限n 房地產(chǎn)開發(fā)商等經(jīng)營機(jī)構(gòu)不能完全秉承政府的意圖和戰(zhàn)略目標(biāo)，而且沒有能力完成大型的片區(qū)從拆遷、市政配套設(shè)施建設(shè)、城市文化價值的發(fā)掘與保護(hù)等一系列任務(wù)；n 面對城市大片區(qū)舊城改造和新區(qū)開發(fā)項目，需要一級半土地開發(fā)商，在政府與市場之間起承上啟下的作用——城市運營商浮出水面。n 啟下：引導(dǎo)市場，以經(jīng)營手段啟動各種投資、經(jīng)營機(jī)構(gòu)，廣泛整合資源，并對新區(qū)開發(fā)中的企業(yè)行為進(jìn)行有效的控制。本項目設(shè)總投資為X億元。根據(jù)委托方提供的相關(guān)資料，“文殊院”項目一期的土地成本由該宗地的拆遷成本構(gòu)成。加之兩年多空置的資金利息（按每年15%累計計算）。前期的規(guī)劃、設(shè)計費用可按建安工程費的2%左右計算，為：2%=；%，為：X%=；%左右，一般取10元/平方米計算，為10=；按滿足施工要求的場地平整、道路、供水、供電及排污（“三通一平”）考慮，綜合按總建筑面積每平方米50元計列，即場地準(zhǔn)備費=50=前期工程費為：+ ++=房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費包括：建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。表1建筑安裝工程費序號項 目投資額規(guī)劃建筑面積單位價格備 注（萬元）（㎡）（元）一地上建筑————1商業(yè)用房59683000全木結(jié)構(gòu)2商業(yè)用房1600框架結(jié)構(gòu)二地下建筑4950330001500——三合 計————公共配套設(shè)施建設(shè)費：本項目的公共配套設(shè)施建設(shè)包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所等等配套設(shè)施，建筑面積按2000平方米計，公共配套設(shè)施的建筑安裝成本按500元/平方米計，即2000500=基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，其費用包括供電工程、供水工程、供氣工程、排污工程、小區(qū)道路工程、路燈工程、小區(qū)綠化工程、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等項目考慮，即自來水、雨水、污水設(shè)施費：50*=天然氣、供電、電信設(shè)施費：65*=道路、綠化、室外照明費用：250*32991（實際面積估計）=干線、干道、干管接口費用：30*=房屋開發(fā)費總計為： 管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，本項目估算按總投資的2%計取。業(yè)主擬于項目開發(fā)初期向銀行貸款10億元，計劃于2年后歸還借款，年息估算為銀行一年期貸款利率上浮20%,每年年末還息，則應(yīng)支付利息為:1000000000（1+%）2 50000=13800萬元融資費用為：1380010%=138萬元財務(wù)費用為：13800+138=（及拍賣費用）銷售費用包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項費用，可按房地產(chǎn)銷售收入的6%計取。銷售收入及拍賣收入的確定見后附件1。其他費用為：X%==不可預(yù)見費不可預(yù)見費是指在概算及投資估算中難以預(yù)料的工程費用，如“三材”價格變動，設(shè)計變更，一般自然災(zāi)害的影響及質(zhì)量修復(fù)等不可預(yù)見因素，一般以上述各項費用之和的2%—7%估算不可預(yù)見費用=則總投資為：X=（三）、項目總投資估算一覽表（表3）44 / 44一、土地取得費用　　　二、前期工程費用　　　建安費*2%　　X*%　　、地質(zhì)勘探　104.“三通一平”費　50三、房屋開發(fā)費　　　　　　　33000150049500000　5968300017904000　1600　20005001000000　　　、雨水、污水設(shè)施費　50256761供電、電信設(shè)施費　6綠化、室外照明費　329912508247750、干道、干管接口費　30四、管理費X*2%　　五、財務(wù)費　　　1393800001000000000　　138000000利息*1%　　1380000六、營銷費用　　　銷售收入*3%　　銷售收入*3%　　拍賣收入*1%　　七、開發(fā)期稅費　140八、其它費用X*%　　九、不可預(yù)見費用上述各項*2%　　十、總投資　　　　1138309019表3：投資估算表 （四）、資金籌措的方式：部分自有資金、銀行融資、預(yù)收售房款三種方式。（五）還款計劃根據(jù)初步預(yù)測表明，本項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益，計劃貸款周期為2年，第一年年末還息，第二年末還本付息。本項目的拍賣收入的確定：采用成本逼近法和市場比較法對項目做了分析測算，再考慮到本區(qū)域未來商業(yè)價值的提升回影響土地價值，故對本項目的土地拍賣價格作出了客觀的上浮調(diào)整。九、項目經(jīng)濟(jì)效益評價（一）經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)本章從投資資本金方面對反映項目經(jīng)濟(jì)效益的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值進(jìn)行分析測算，以研究項目的可行性。：（如下）現(xiàn)金流量表（計算NPV和IRR）　　　　　　年份01年銷售1年拍賣1年車庫2年　銷售面積　9900　銷售率　100%100%30%100%　銷售單價（均價）　20000700280020000　銷售收入　23820500024387123927720000788841730　成本費用（按總投資比例）　20607043023126203614850000　　　　　　　　銷售稅金　131012751524600　稅前利潤　1903329511345400　全部投資　　　　　　資本金投資1000000000　　　　　資本金NPV1　　資本金NPV2　　資本金凈現(xiàn)金流量1000000000490292939　　　內(nèi)部收益率IRR　　　　　資本金NPV1000000000　　項目一期現(xiàn)金流量表1） 求NPV。因為 I1=14%時，NPV1=I2=15%時，NPV2= 所以IRR=14%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因為NPV=＞0，IRR=%＞14%%，故該項目從資本金投資角度看是可行的?？傞_發(fā)成本；項目投資利潤率＝開發(fā)利潤247。開發(fā)后的銷售價值成本利潤率：%投資利潤率：%銷售利潤率：%十、風(fēng)險分析盈虧平衡點銷售量分析，故平均銷售價格為20000元/平方米。項目銷售價格的臨界點分析，即在本次測算基礎(chǔ)（20000元/平方米）％左右。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。在其他條件均不變的前提下，對項目的銷售價格的臨界點進(jìn)行分析，即項目關(guān)于銷售價格的盈虧平衡分析。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。l 從成都市目前房地產(chǎn)發(fā)展趨勢的情況下，項目未來預(yù)期的銷售價格能實現(xiàn)的可能性較小，因此項目銷售價格產(chǎn)生的風(fēng)險較大。：項目總投資項目總價值毛利潤稅前利潤稅后利潤凈利潤比例%、財務(wù)凈現(xiàn)值的測算研究項目的可行：資本金財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值求NPV。因為 I1=14%時，NPV1=I2=15%時，NPV2= 所以IRR=14%+1%*1%/（+）=%結(jié)論：因為NPV=＞0，IRR=%＞14%%，故該項目從資本金投資角度看是可行的。（2） ，即在本次測算基礎(chǔ)（20000元/平方米）％左右。但此時必須保證商業(yè)銷售率達(dá)100%。從投資估算表中可看出，本項目一期的土地成本由于多種原因成本太高，加之土地空置期間的資金利息，已高出同地段同性質(zhì)的土地價值，隨然隨著項目的開發(fā)會讓土地價值有所增值，但資金利息也隨之在增長，所以建議開發(fā)商加快工程進(jìn)度，加快設(shè)計進(jìn)度，讓項目盡快推向市場，通過銷售來逐步收回資金，減小項目的風(fēng)險。建議開發(fā)商在這兩項工程中如能盡量控制建造單價，將對項目減小風(fēng)險。綜上所述：，而這樣的工程一旦成為爛尾樓，對我市的政府形象也有負(fù)面影響，在市民當(dāng)中也會得到不好的口碑，開發(fā)商也會因項目的失敗而陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)。這樣一來，不但會對政府工程有一個積極的社會效益，讓開發(fā)得到經(jīng)濟(jì)效益，讓市民感受到這是一個“造福人民”的工程，也同時讓項目真正滿足了我市城市功能的發(fā)展需求。政府的相關(guān)政策、房地產(chǎn)市場、經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持良好的發(fā)展趨勢，沒有較大波動；則項目是切實可行的，但如得不到政府部門的資金支持和優(yōu)惠政策，則風(fēng)