重慶綦江房地產(chǎn)市場調(diào)查報告房市分析-閱讀頁
2025-06-02 01:04本頁面
【正文】 實例：海晨百貨、重百（還未開張） 小結(jié)：各業(yè)態(tài)都有各自所針對的目標消費群，在做好細分市場，明確消費定位的前提下，各業(yè)態(tài)之間會互為補充，形成良性循環(huán)的商業(yè)鏈。但隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近年來對房地產(chǎn)的大力開發(fā)投資，主城區(qū)先后開發(fā)了大量住宅小區(qū)，使得大量的底商、社區(qū)式商鋪甚至特色商業(yè)街的涌現(xiàn)。 ? 街鋪 “ 一鋪養(yǎng) 三 代 ” 這就是街鋪的商業(yè)價值。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高， 從現(xiàn)狀上看，綦江縣古南鎮(zhèn)以中山路為主要商業(yè)街區(qū)，集休閑、娛樂、餐飲、文化為一體；孟家園旁的建材一條街；百利威酒店前的飲食一條街；大田灣的小商品飲食批發(fā)一條街等，都是由街鋪自然形成的。如果開發(fā)商能夠因勢利導，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點對底商作出準確定位，就 確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性 。反過來，低風險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風險，從而獲得雙贏局面。 ? 商場 飛 速發(fā)展的連鎖超市改變了傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)。 主要在售商業(yè)項目分析 主要在售商業(yè)個案調(diào)查匯總表 案名 位置 商業(yè)總面積（ m2） 價格區(qū)間 （元 / m2） 均價 （元 / m2） 去化狀況 備注 明興世紀城 綦江交通路川劇院旁 15480 6200— 9200/1F 8000/1F 2500/2F 2000/3F 引入重百，可售部分不多 元方商業(yè)街 綦江電力街 27366 3400— 7200/1F 5300/1F 70％ 2020 年發(fā)售 1700/2F 分析： 1） 目前綦江縣古南鎮(zhèn)商業(yè)市場業(yè)態(tài)及物業(yè)種類較不齊全，商業(yè)布局及規(guī)劃較不合理。 3） 隨著綦江縣古南鎮(zhèn)近幾年對房地產(chǎn)的大力開發(fā)，舊城改造及新城開發(fā)是近年來的主題，大量的私營業(yè)主、鄉(xiāng)鎮(zhèn)級干部、政府官員、外出打工者等收入較高的人員，對商業(yè)地產(chǎn)的投資逐漸升溫。 老城區(qū)的店鋪售價一般為：建面 6000— 8000 元 /平方米 開發(fā)區(qū)城的店鋪售價一般為：建面 3500— 4000元 /平方米 （六）結(jié)論 綦江房地產(chǎn)市場還處在起步階段 通過對典型競爭項目的深入調(diào)查，我們認為目前綦江房地產(chǎn)市場發(fā)育不夠成熟，還處在起步階段，主要原因有三： （ 1）商品房形態(tài)單一（多為小高層、多層）。 （ 3）綦江房地產(chǎn)市場整體營銷水平落后，媒體素質(zhì)普通較差，對消費引導能力不強。 （ 2） 建筑形態(tài)上，多層與小高層市場認可度很高，其中多層住宅認可度最高。韻綠堡 的變維式戶型很受歡迎。結(jié)合項目品質(zhì)及消費者購買力，項目三房、四房主力面積控制在 100120m2區(qū)間內(nèi)較為合適。韻綠堡的水景、運動設施等對消費者吸引力較大， 銷售速度自然更快。 （ 2）從買方市場的角度看，地縣級城市的高端購買力畢竟是相對有限的，初步估計綦江單價突破千元的住宅累計銷售應該接近或略微超過 20 萬平方米，戶數(shù)在 1000 戶以上，沒有任何跡象顯示購買力在近期出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。 三、結(jié)論 通過市場調(diào)查分析，我們認為有如下結(jié)論在定位中應該參考： （一）綦江房地產(chǎn)市場精品樓盤相對缺乏 由于受地塊規(guī)模與產(chǎn)品形態(tài)同質(zhì)化影響，綦江房地產(chǎn)市場相對缺少環(huán)境好，戶型好，性價比高的精品樓盤。 （二）主力市場需求應該充分注重 綦江受地域與人口因素限制，高端消費力有限 ，主力產(chǎn)品如何全盤引起市場需求主力，風險無疑比較大，而總價 1517 萬，以三房為主的市場主力需求是客觀大量存在的，應當充分重視和把握。綦江一線項目在產(chǎn)品細節(jié)處理上，或多或少都存在一定缺陷，我們認為從技術上完全可以超越，而通過對消費問卷調(diào)查反映出消費者對此越來越重視，在產(chǎn)品細節(jié)上切實注重適度超前能夠形成有效競爭力。綦江是一個縣級城市，房價對購房者行為的非常大，要保證利潤就必須對開發(fā)成本的有效控制，這主要運用三方面措施解決：一是充分考慮地質(zhì)條件 ，控制基礎成本；二是建筑景觀風格簡約能減少一些無效的成本投入；三是硬件配置和裝修標準只宜適度
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