【正文】 據(jù)進行分析，科華廣場 15000 平方米，第五大道 30000平方米，海棠月色 800 平方米， EAST 校園廣場 19100平方米，明珠時代 30000 平方米，這些數(shù)據(jù)很難與校園內(nèi)學(xué)生教師的數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 量形成邏輯關(guān)系。但是，結(jié)合成都五所高校的周邊所形成的商業(yè)物業(yè)的總?cè)萘縼砜?，可以得出基本方向性結(jié)論： 、 師生總量大小、校園面積大小，與周邊商業(yè)物業(yè)總?cè)萘砍烧取３菂^(qū)高校商業(yè)容量大于郊區(qū)高校商業(yè)容量。 、綜 合性高校周邊商業(yè)容量大于專業(yè)性高校周邊商業(yè)容量。另一原則是，高校旁已經(jīng)形成傳統(tǒng)的，認同度較高的，且體量較大的校園經(jīng)濟帶中，如果所開發(fā)商業(yè)物業(yè)定位的目標(biāo)市場明確指向高校師生，則其體量應(yīng)相對 縮小。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果，高校商業(yè)項目的商業(yè)建筑面積均在 30000 平方米以內(nèi)。 明珠時代所針對的消費者相對單一，即成大消費者。而第五大道處于傳統(tǒng)的建設(shè)路商圈內(nèi)，建設(shè)路商業(yè)圈的舊城改造已經(jīng)為該項目形成了較大量的原區(qū)域商鋪經(jīng)營者，加之高校的投資經(jīng)營潛力，其銷售狀況較好。而本身處于傳統(tǒng)商圈內(nèi)的，或大型生活區(qū)內(nèi)等復(fù)合型賣點的校園商業(yè)項目，其體量可以 30000 平方米左右進行一定量突破，但也不益過高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三樓及三樓以上商業(yè)人流量大幅降低，商業(yè)物業(yè)的價值也呈幾何級數(shù)下降。本次所調(diào)查的五個近期開發(fā)的樓盤（科華風(fēng)情廣場 2001 年開發(fā)，其余均為 2002 年、 2020年開發(fā)）的商業(yè)物業(yè)層數(shù)分別為： 科華風(fēng)情廣場：二層商業(yè) +小高層公寓 第五大道：三層商業(yè) 海棠月色：一層商業(yè)（獨立） +小高層小戶型公寓 EAST 校園廣場：三層商業(yè) +1層精裝小戶型公寓 明珠時代：三層商業(yè) +小高層小戶型公寓 普遍而一致的商業(yè)層數(shù)定位，說明了市場的需求特征，也是證明了開發(fā)商對非大型商場類商業(yè)物業(yè)的較為成熟的認識。市場對于同區(qū)域不同樓層的商業(yè)物業(yè)價格已經(jīng) 形成較為穩(wěn)定的比例關(guān)系： 一層商業(yè)價格 ≈2 倍二層商業(yè)價格 三層商業(yè)價格 ≈ 同區(qū)域住宅價格 四層及四層以上商業(yè)價格 ≤ 同區(qū)域住宅價格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 、 校園經(jīng)濟帶內(nèi)商業(yè)項目業(yè)種研究 本次調(diào)查中五個典型案例業(yè)種定位分布表 項目名稱 科華風(fēng)情廣場 明珠時代 第五大道 EAST 校園廣場 海棠月色 主營業(yè)種分布 1F：時常服飾、美容美發(fā)、酒水吧、百貨、書店、藥房、銀行、餐飲、 2F：酒水吧、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、保健按摩 1F：餐飲、飾品、美容美發(fā)、酒吧水吧 2F：酒吧水吧類 1F：珠寶飾品、流行服飾、旅游產(chǎn)品、品牌專營、運動品、藥 房等 2F：特色餐飲、酒吧水吧、美容美發(fā)等 3F：保健按摩、卡拉 OK、迪吧、電玩、網(wǎng)吧、運動館等 1F：百貨、體育用品、飾品、美容美發(fā)、超市、藥房、書店等 2F：茶、水、酒吧、咖啡、特色餐飲、影視 4F：精裝修酒店式公寓、時尚小吃廣場 1F：時尚服飾、美容美發(fā)、干洗 如上表所示，以上五個校園經(jīng)濟的典型商業(yè)項目所定位的業(yè)種表現(xiàn)出極大的相似性，主要集中在酒水吧、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、服飾、書店、百貨、特色餐飲等。并且，絕對數(shù)量遠高于其他業(yè)態(tài)。網(wǎng)吧往往也是未經(jīng)營項目中普遍認為能夠經(jīng)濟承受力不高的業(yè)種，在分布上往往定在二樓及三樓。就科華廣場而言，在經(jīng)營初期，網(wǎng)吧的數(shù)量少而且規(guī)模小。如果以經(jīng)營面積計算，網(wǎng)吧的經(jīng)營面積在科華廣場所有業(yè)種中是毫無爭議的第一位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。仍以科華廣場為例，造成這種狀況的主要原因是：對服飾類產(chǎn)品需求較大的川大學(xué)生消費群，其消費力在成都市處于中低檔次。而如果購買中高檔服飾，更多的學(xué)生消費者則選擇在市中心購物，市中心的商業(yè)氛圍和檔次是大學(xué)周邊經(jīng)濟帶尚不具備的。據(jù)調(diào)查，各大高校內(nèi)都有大量的書籍音像、文具類業(yè)種分布，而在商品價格方面學(xué)生往往還可取得一定優(yōu)惠，故選擇在校園購置學(xué)習(xí)類消費品的學(xué)生仍占大多數(shù)。相對獨立的餐飲口岸經(jīng)營困難；其四，低檔及中低檔次餐飲有最廣泛的市場；其五，快餐經(jīng)營狀況普遍優(yōu)于傳統(tǒng)中餐、西餐?？v觀當(dāng)代大學(xué)生的消費狀況，呈現(xiàn)出如下四個特征： 學(xué)習(xí)投資型消費上升勢頭強勁。這類消費主要的渠道是書籍音像類商品消費及各類專業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)消費。據(jù)成都理工大學(xué)學(xué)生調(diào)查結(jié)果，并進行保守性數(shù)據(jù)處理，大學(xué)生手機持有率達到 70%左右，且這一比例還將隨著學(xué)生年級上升而加大。加上電話費、上網(wǎng)費等，學(xué)生時尚信息類消費已經(jīng)成為大學(xué)生每月消費中的重要組成部分。假日旅游、看電影、運動健身等消費為大學(xué)生所熱衷。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 人際交流型消費。新建的以校園消費 者為主流消費對象的商業(yè)項目，在業(yè)種定位方面應(yīng)更充分的考慮大學(xué)生消費力及新興的消費趨勢、熱點，方能做出更切合市場的商業(yè)定位。以川大為例，這類企業(yè)總量已達數(shù)百家。也有部分公司尚無獨立的固定辦公地點，而在掛靠在某些公司名下。由于各大高校附近尚無這類專為校園型企業(yè)量身定做的辦公物業(yè)，而這一需求市場又在以較高速度增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五 、 新都待開發(fā)項目地塊以校園經(jīng)濟模式開發(fā)的條件分析 新都待開發(fā)項目地塊基本情況 新都待開發(fā)項目地塊地處新都區(qū)新城開發(fā)區(qū)內(nèi)，占地約在 13 畝左右。 新都待開發(fā)項目地塊的商業(yè)消費群體 、西南石油學(xué)院簡介 學(xué)校成立于 1958年 11月 1日，是新中國創(chuàng)建的第二所石油高等院校，原名四川石油學(xué)院， 1970年更名為 西南石油學(xué)院。 經(jīng)過 40多年的建設(shè)發(fā)展，目前已成為一所以石油和天然氣及其配套學(xué)科為特色和優(yōu)勢，社會通用專業(yè)設(shè)置廣泛，以工為主，理、工、管、經(jīng)、文、法協(xié)調(diào)發(fā)展的多科性工業(yè)大學(xué)。其中，南充校區(qū) 700余畝，建筑面積 33萬余平方米，教學(xué)、生活設(shè) 施齊備，校園內(nèi)湖水蕩漾，綠樹成蔭，被譽為“園林式學(xué)校”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 、 新 都待開發(fā)項目地塊的商業(yè)消費群體 ⑴ 西南石油學(xué)院廣大師生 ⑵新都本地年輕一族 ⑶外來在新都工作年輕一族 ⑷周邊各樓盤的居民 、 新 都待開發(fā)項目地塊的客戶群體 ⑴在新都工作年齡 2535 歲的年輕一族 ⑵ 西南石油學(xué)院老師投資群體 ⑶成都城北投資商家投資群體 ⑷新都本地居民投資群體 新都待開發(fā)項目地塊的劣勢 、國家宏觀調(diào)控政策影響 2020 年國家出臺系列宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場價格長速過快的政策，使的房地產(chǎn)開發(fā)商面臨開發(fā)利潤降低的風(fēng)險。達到規(guī)避國家宏觀調(diào)控政策風(fēng)險，保證開發(fā)的足夠利潤?，F(xiàn)階段對該地塊進行開發(fā)會使樓盤的 品質(zhì)和銷售速度受到影響。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)多層住宅 +商業(yè)的各項經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積 = ㎡ * = ㎡ 商業(yè)建筑面積 = ㎡ *20%= ㎡ 住宅建筑面積 = ㎡ ㎡ = ㎡ 多層土建成本按 550元 /㎡計算 開發(fā)項目土建筑成本 =550 元 /㎡ * ㎡ =9533381 元 按 3500 元 /㎡計算商業(yè)銷售收入 = ㎡ *3500 元 /㎡ =12133380 元 按 1700 元 /㎡計算住宅銷售收入 =*1700 元 /㎡ =23573458 元 按其他費用固定估算利潤 =（ 12133380 元 +23573458 元） 9533381 元 固定費用 =26173457固定費用（含報建費用） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 開發(fā)電梯公寓住宅 +商業(yè)的的各項經(jīng)濟指標(biāo) 總建筑面積 = ㎡ * = ㎡ 商業(yè)建 筑面積 = ㎡ *20%= ㎡ 住宅建筑面積 = ㎡ ㎡ = ㎡ 多層土建成本按 830元 /㎡計算 開發(fā)項目土建筑成本 =830 元 /㎡ * ㎡㎡ =25176796 元 按 3500 元 /㎡計算商業(yè)銷售收入 = ㎡ *3500 元 /㎡ =21233450 元 按 2100 元 /㎡計算住宅銷售收入 = ㎡ *2100 元 /㎡ =50960259 元 按其他費用固定估算利潤 =（ 21233450 元 +50960259 元） 25176796 元 固定費 用 =47016913固定費用（含報建費用） 根據(jù)上述各項經(jīng)濟指標(biāo)對比可以看出以電梯公寓住宅 +商業(yè)的建筑形式開發(fā)比以多層住宅 +商業(yè)的建筑形式開發(fā)的利潤高。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房 地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 七、結(jié)論 根據(jù) 新都城市基本情況敘述可以看出新都的在新的成都市政規(guī)劃下將進入經(jīng)濟快速發(fā)展的時期，居民的生活水平和消費能力有大幅度的提高，在這個時期進入新都房地產(chǎn)開發(fā)具有時期上的優(yōu)勢。在新都開發(fā)具有很好的開發(fā)前景。 根據(jù)校園經(jīng)濟情況、類比樓盤對比和開發(fā)形式經(jīng)濟指標(biāo)對比分析可知在該地塊以電梯公寓 +商業(yè)的建筑形式開發(fā)成校園經(jīng) 濟類型的樓盤項目最為有利。 總之該地塊以 電梯公寓 +商業(yè)的建筑形式開發(fā)校園經(jīng)濟樓盤將占盡“天時、地利、人和”的優(yōu)勢，不僅可以創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟效益，還可以為企業(yè)創(chuàng)造巨大的社會效益，使之“魚”與“熊掌”兼