【正文】 63 平方公里，東西最長(zhǎng) 167 公里，南北最寬 96公里，總?cè)丝谶_(dá) 150 萬(wàn)人（其中苗族、土家族、白族等少數(shù)民族近60 萬(wàn)人）。全市有四個(gè)街道辦事處， 2 個(gè)城關(guān)鎮(zhèn)， 18 個(gè)農(nóng)村建制鎮(zhèn)， 97 個(gè)鄉(xiāng)， 1650 個(gè)村（居）委會(huì)， 15377 個(gè)村民小組。因此，雨量豐沛（歷年平均降水量為 1400 毫米），陽(yáng)光充足，無(wú)霜期長(zhǎng)，嚴(yán)寒期短，年平 均氣溫 16℃ 左右。這樣的氣候，不僅適合動(dòng)物的繁衍與植物的生長(zhǎng)，更適合觀沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 19 光旅游。全國(guó)著名的自然保護(hù)區(qū)與馳名中外的佛教圣地梵凈山便是它的主峰。這三支山脈經(jīng)過(guò)市 轄兩區(qū)、兩縣后，其走向由西向東，由慈利、石門向洞庭湖沉沒(méi)并自然消失。 （ 四 ）地震災(zāi)害 根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖譜（ 1990）》，該場(chǎng)址地震基本烈度為六度。 （二）宏觀與微觀有機(jī)結(jié)合原則 要根據(jù)環(huán)境特征劃分不同的功能區(qū)，因地制宜，總體維護(hù)， 重點(diǎn)突出建設(shè)，盡量保持農(nóng)業(yè)生態(tài)旅游資源的原始性和真實(shí)性基礎(chǔ)上，提供興趣點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)，處理好全局和局部的聯(lián)系。 （四）市場(chǎng)需求原則 規(guī)劃時(shí)要實(shí)行準(zhǔn)確而細(xì)化的客源市場(chǎng)定位，以客源市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)和潛在需求為導(dǎo)向，去挖掘和開發(fā)農(nóng)業(yè)自然生態(tài)資源，充分利用生態(tài)品牌和旅游資源優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)比一般旅游地更高的開發(fā)水平。 （六）創(chuàng)新原則 新型交叉型產(chǎn)業(yè)模式要求實(shí)現(xiàn)全方位的創(chuàng)新，這包括理念創(chuàng)新，通過(guò)在原有資源條件下尋求和制造新的差異點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)發(fā)展與改變；制度創(chuàng)新、尋求政府、企業(yè)城鄉(xiāng)居民之間新的合作共生模式，新的激勵(lì)體系和分配體系；以及組織管理創(chuàng)新和科技創(chuàng)新等。采用空間主題結(jié)構(gòu)，依據(jù)場(chǎng)址地形特征及內(nèi)容特點(diǎn)，空間主題結(jié)構(gòu)分 為四個(gè)區(qū)域，主要有生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)、 四大懷藥研究所 、原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地 、 接待區(qū) 。 精品植物、苗木 花卉布置 在農(nóng)莊 東 部，植物園以展示種植業(yè)的栽培技術(shù)或園藝、農(nóng)產(chǎn)品及其生產(chǎn)過(guò)程為主，花卉園以花卉樹木培植優(yōu)雅環(huán)境，使之成為生產(chǎn)買賣品和觀賞結(jié)合的花卉園。 蔬菜種植園 分布在農(nóng)莊北面，以現(xiàn)有 坡地 為主，進(jìn)行 平場(chǎng)培土 ，沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 22 種植天然綠色蔬菜 ，形成 蔬菜種 植體驗(yàn)區(qū) 。 原生態(tài)拓展訓(xùn)練基地布置在農(nóng)莊西面，以 團(tuán)隊(duì)協(xié)作訓(xùn)練 、拓展訓(xùn)練、叢林穿越等為主。 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 23 第 九 章 工程方案 一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) （ 一 ）給排水工程 設(shè)計(jì)范圍與依據(jù) （ 1）設(shè)計(jì)范圍： 紅線范圍內(nèi) 工程給水、排水及消防。 給水系統(tǒng) （ 1）水源 采用市政供水。 ○1 用水量 考慮到節(jié)水的原則和本項(xiàng)目建設(shè)期較短的因素，一次性預(yù)測(cè)水量預(yù)測(cè)指標(biāo)如下： 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 24 游客 —— 按 40 升 /人 日計(jì)算 公建 —— 按居民用水量 15%計(jì)算 其他 （含綠化、道路、漏損等）及未預(yù)見(jiàn)水量 ——上述水量 20%計(jì)算 ○2 用水要求 水質(zhì)：符合飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn) 水溫： ≤20℃ 水壓： ≥ （ 3）管網(wǎng)設(shè)計(jì) ○1 管網(wǎng)布置 本工程給水管網(wǎng)系統(tǒng)采用生產(chǎn)，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保證供水的連續(xù)性，主供水管網(wǎng)干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。管網(wǎng)上按規(guī)范設(shè)置閥門、排氣閥和泄水閥。 室內(nèi)管道： DN50 毫米，采用 PPR 管，熱熔焊接。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時(shí)，采用普通級(jí)石油瀝青防腐層結(jié)構(gòu)防腐，管道露置時(shí)，采用底漆一遍，調(diào)合漆兩遍防腐。 污水按性質(zhì)分為生產(chǎn)污水和生活污水兩大類，生產(chǎn)污水和生活污水一同排入污水處理池，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排放。 （ 3） 管道設(shè)施 采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形素土基礎(chǔ)，地基較差時(shí)，采用混凝土帶形基礎(chǔ)。 （ 二 ）供電設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)依據(jù)、規(guī)范 （ 1）《民用照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB5003492）； （ 2）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005894）； （ 3）《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5005495）； （ 4）其它有關(guān)資料。 供電要求及負(fù)荷等級(jí) 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 26 除消防負(fù)荷、火災(zāi)報(bào)警為二類負(fù)荷外，其余均為三類負(fù)荷。 根據(jù)項(xiàng)目的用電容量，配備 400kVA 變壓器三臺(tái)。各單體內(nèi)的線路采用銅芯電纜 ZZVV 經(jīng)穿線管暗敷。 所有建筑按第三類民用防雷建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)，屋面設(shè)避雷網(wǎng)，沖擊接地電阻要求小于 8 歐。低壓進(jìn)戶零線要求作重復(fù)接地，接地電阻小于 10 歐。 （二）建設(shè)內(nèi)容 生態(tài)農(nóng)業(yè) 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 27 （ 1）范圍 種植果林 170 畝 ，景觀灌木及花卉 100 畝 ，天然綠色蔬菜種植50 畝 。 （ 2）品種選擇 果林主要有 獼猴桃樹 、 蜜桔 樹、 金香柚 樹、 板栗 樹等 。 花卉主要有 紅掌、百合、劍蘭、月季杜娟花、單性木蘭、叉葉蘇鐵、 龍蝦花 等 。 二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設(shè)梯地，使之成為保水、保肥、保墑的 “ 三保土 ” 。 三是進(jìn)行土壤改良，耕作層土壤厚度 米以上，挖寬 1 米，深 米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 米以下的，采用挖穴改土。 （ 3）蓄水池 蓄水池：共計(jì) 10 口，長(zhǎng) 10 米，寬 8 米，深 米，墻體采用M5 砂漿砌 紅磚，池底 5 厘米厚 100砂漿。 休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括接待大廳、農(nóng)莊餐廳、特色產(chǎn)品交易廳、 休息區(qū) ，集中于農(nóng)莊 中偏北 面，以提供游客娛樂(lè)、休息、用餐、購(gòu)物為主要目的。 一 、 項(xiàng)目區(qū)環(huán)境條件 項(xiàng)目 位于 湖南省 沁陽(yáng)市 武陵源區(qū) 天子山鎮(zhèn)泗南峪 村 ，所選 地址 地形開闊整齊， 背風(fēng)向陽(yáng) 。 二 、 環(huán)境 保護(hù) 本項(xiàng)目以發(fā)展生態(tài)旅游為主要內(nèi)容，采用的主要技術(shù)措施是無(wú)公害生產(chǎn)技術(shù)，在種植的生產(chǎn)過(guò)程中不會(huì)產(chǎn)生有毒物質(zhì)。經(jīng)過(guò)沼氣發(fā)酵處理后，提供優(yōu)質(zhì)肥源。 因此，本項(xiàng)目不但無(wú)污染，而且通過(guò)發(fā)展 果林、景觀灌木和花卉園能美化環(huán)境，有效地提高 當(dāng)?shù)?環(huán)境質(zhì)量 。但在建設(shè)過(guò)程中，由于人為因素可能因施工開挖破壞植被，以及施工棄渣造成水土流失，因此，應(yīng)按照預(yù)防為主、治理并重的原則，綜合考慮采用工程措施、植物措施、農(nóng)藝措施等搞好水土保持，包括園區(qū)道路、引水溝渠兩邊種樹種草，涵養(yǎng)水源，改土 時(shí)考慮沉沙凼、截洪溝，既增強(qiáng)防洪排澇能力，又提高抗旱能力 。具體安排如下： 20xx 年 7 月開始項(xiàng)目前期工作階段，包括：編制項(xiàng)目規(guī)劃方 案、可研報(bào)告編制及報(bào)批、完成征地、環(huán)評(píng)、立項(xiàng)審批等。 20xx 年 11 月開始 主體工程建設(shè) 。 20xx 年 6 月進(jìn)行竣工驗(yàn)收。 （二）項(xiàng)目招投標(biāo)方案 招標(biāo)形式及資質(zhì)要求 （ 1）由業(yè)主按國(guó)家招標(biāo)投標(biāo)法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標(biāo)形式確定沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 32 施工單位，采用邀請(qǐng)招標(biāo)形式確定勘察設(shè)計(jì)單位和項(xiàng)目監(jiān)理單位。 （ 3）招標(biāo)信息發(fā)布 招標(biāo)公告及其它公告的信息在政府指定的媒體上公開發(fā)布。 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 33 第十 二 章 投資估算及資金籌措 一、投資估算范 圍 投資估算范圍為項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收并達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，按設(shè)計(jì)規(guī)定的全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、 原生態(tài)綠地修整 和公用設(shè)備及器具購(gòu)置、安裝工程、工程建設(shè)其他費(fèi)、預(yù)備費(fèi)等工程所需的全部費(fèi)用。 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 34 三、計(jì)算期 計(jì)算期包括建設(shè)期和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃建設(shè)期確定為 12 個(gè)月（ 20xx 年 7 月至 20xx 年 6 月），運(yùn)營(yíng)期確定為 15 年，則項(xiàng)目計(jì)算期為 20xx 年至 2024 年。 工程費(fèi)用 主要包括全部配套用房工程、園內(nèi)道路工程、土地整治及農(nóng)田培育、配套設(shè)施工程、果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)綠地修整工程，其均根據(jù)近期同類工程的造價(jià)資料進(jìn)行測(cè)算。 （ 2）設(shè)備運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi) 由工藝專業(yè)根據(jù)相關(guān)的估算指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算。（包含 30 年的土地租賃費(fèi)） 預(yù)備費(fèi) 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 35 ⑴ 基本預(yù)備費(fèi) 按工程費(fèi)用的 5％計(jì)取 。 建設(shè)投資估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 1。 （三）流動(dòng)資金 流動(dòng)資金估算采用分項(xiàng)詳細(xì)估算法。流動(dòng)資金的 30%為鋪底流動(dòng)資金，由業(yè)主自籌（資金來(lái)源為業(yè)主自有資金），項(xiàng)目鋪底流動(dòng)資金為 31 萬(wàn)元。 （四）項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資、 建設(shè)期利息 和鋪底流動(dòng)資金構(gòu)成。 （五）有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 其它費(fèi)用參照國(guó)家和 湖南省 有關(guān)規(guī)定計(jì)取，若與實(shí)際不符，可按實(shí)調(diào)整。 五、資金籌措 本項(xiàng)目 投資全部由業(yè)主自籌。 項(xiàng)目 投資使用計(jì)劃與資金籌措 詳見(jiàn)財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－ 3。 （二） 依據(jù) 國(guó)家 發(fā)改委、建設(shè)部 20xx 年 7 月 頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 （第三版） ； 國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅 政策、會(huì)計(jì)制度與相關(guān)法規(guī)； 建設(shè)方案； 業(yè)主提供的基礎(chǔ)資料。 項(xiàng)目融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 12%，項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定 13%，基準(zhǔn)投資回收期為 年。 根據(jù)目前市場(chǎng)行情預(yù)測(cè)及植物生長(zhǎng)特性 ， 本項(xiàng)目 20xx 年收入為385 萬(wàn)元， 20xx 年收入為 1156 萬(wàn)元， 20xx 年收入為 1542 萬(wàn)元。營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)費(fèi)率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%。 項(xiàng)目各年?duì)I業(yè)收入、銷售稅金及附加和增值稅估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－４ 。 燃料及動(dòng)力費(fèi) 項(xiàng)目的燃料及動(dòng)力為水、電和燃?xì)猓剂霞皠?dòng)力的消耗量根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)綜合估算。年估算。 其他費(fèi)用參照同類企業(yè)經(jīng)營(yíng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)估算。 通過(guò)上述計(jì)算，滿負(fù)荷生產(chǎn)年份項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本為 398 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本估算見(jiàn)表 121。建筑工程折舊年限為 40年，設(shè)備折舊年限為 15 年，固定資產(chǎn)殘值率按 5％計(jì)算。估算得項(xiàng)目年折舊費(fèi)為 160 萬(wàn)元，年攤銷費(fèi)為 0萬(wàn)元。 （三）財(cái)務(wù)費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用為建設(shè)投資借款余額應(yīng)在生產(chǎn)期支付的利息、流動(dòng)資金借款利息與短期借款利息之和。 項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析輔助報(bào)表－５ 。因此，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力可滿足要求。因此，從項(xiàng)目資本金投入可獲得的收益水平看，滿足投資者的要求，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以被接受。 所得稅稅率為 25%，年繳納所得稅為 315 萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為 944 萬(wàn)沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 41 元。 利潤(rùn)估算及分配詳見(jiàn) 財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 3。 五、財(cái)務(wù)生存能力分析 根據(jù)財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表 （ 財(cái)務(wù)分析報(bào)表－ 4）可以看出，計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn)金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加。 六、不確定性分析 （一）盈虧平衡分析 盈虧平衡分析以項(xiàng)目計(jì)算期 20xx 年的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行，該年總成本費(fèi)用為 263 萬(wàn)元，可變成本為 202 萬(wàn)元，固定成本為 61 萬(wàn)元，年沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 42 銷 售收入為 300 萬(wàn)元，年稅金及附加為 萬(wàn)元，根據(jù)上述數(shù)據(jù)計(jì)算項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)如下： BEP（利用率） = 年固定總成本 /（年銷售收入 年可變成本 銷售稅金及附加 ） 100% = % 根據(jù)計(jì)算數(shù)據(jù)繪制盈虧平衡分析圖，如圖 121。 （二）敏感性分析 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 43 項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)可能發(fā)生變化的因素有建設(shè)投資、經(jīng) 營(yíng)成本、產(chǎn)品價(jià)格。5%、 177。15%時(shí)對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的影響程度見(jiàn)表 122。 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 44 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(%)051015202530354015 10 5 0 5 10 15不確定因素變化(%)基本方案 建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本基準(zhǔn)收益率線 圖 122 財(cái)務(wù)敏感性分析圖 從敏感性分析表和分析圖可以看出，項(xiàng)目對(duì)上述各單因素變化的敏感程度從高到低依次為經(jīng)營(yíng)收入、建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)成本。 沁陽(yáng)市白松齡自然保護(hù)區(qū) 原生態(tài)觀光農(nóng)莊建設(shè)項(xiàng)目 45 敏感性分析表明產(chǎn)品價(jià)格是最敏感的因素，當(dāng)售價(jià)降低 ％時(shí)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率就 降至設(shè)定的基準(zhǔn)收益率。 七、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 本項(xiàng)目 的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）為 ％，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅前）為 ％，均高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 ％，滿足投資者的要求。 計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債率最高為 ％，并逐年下降。 計(jì)算期內(nèi)各年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出；從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)全部?jī)衄F(xiàn) 金流量看，營(yíng)運(yùn)期各年現(xiàn)金流入均大于現(xiàn)金流出，累計(jì)盈余資金逐年增加，項(xiàng)目具備財(cái)務(wù)生存能力。 綜上所述， 本項(xiàng)目 在財(cái)務(wù)上是可行的