【正文】 成交勢(shì)頭強(qiáng)勁 。據(jù)了解，今年 4月份，我市不少樓盤(pán)尤其是新盤(pán)，紛紛醞釀盛裝亮相。而 5月份，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，港城樓市還將迎來(lái)一場(chǎng)盛大的集中放量階段，至少 10 個(gè)以上的樓盤(pán)將陸續(xù)入市，這將大大豐富港城樓市住房產(chǎn)品的物業(yè)類(lèi)型和市民的選房空間。 進(jìn)入傳統(tǒng)的 “紅五月 ”銷(xiāo)售旺季，港城房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)樓市一《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 片 “唱好 ”，大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商不約而同將在 5月推出新盤(pán)。其中，以新浦區(qū)陸續(xù)亮相的樓盤(pán)最為引人注目。而作為改善性需求的理想置業(yè)區(qū)域，新浦西區(qū)、南區(qū)以及海州區(qū)也頗為引人關(guān)注。 與以往相比， 開(kāi)發(fā)商拿地更 加 理智 。據(jù)悉，此次 21宗總計(jì)約 平方米、 2345 畝的土地使用權(quán)出讓?zhuān)俏沂薪衲晖恋厥袌?chǎng)上第一次大規(guī)模土地出讓。眾所周知，當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)由于樓盤(pán)項(xiàng)目越來(lái)越多，供應(yīng)量逐年大幅增加，樓盤(pán)銷(xiāo)售壓力有所加大。 日前， 2021 年度連云港市第一次國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)出讓已經(jīng)結(jié)束， 21宗土地中的 15宗土地成功拍出，成交總金額達(dá)到 60420萬(wàn)元。唯一經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)拍出的一宗土地為 20地塊，此地塊位于孔望山南、鹽河南路《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 西，最后以高于起拍價(jià)三倍的價(jià)格被連云港杭汽輪香溢置業(yè)有限公司獲得。 與此同時(shí)，購(gòu)房者心態(tài)也有了較大轉(zhuǎn)變，從前期看跌和觀望的態(tài)勢(shì)，逐步轉(zhuǎn)向較為積極的心態(tài)，入市需求明顯提升。 4 月份港城樓市呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較平穩(wěn)，價(jià)格與上月相比基本持平。截止到 4 月 30 日，我市市區(qū)入網(wǎng)總套數(shù)為 79718套，入網(wǎng)總面積為 7189964平方米；可售套數(shù)為 35318套，可售面積為 3145533平方米，其中住宅可售套數(shù)為 18966套，可售面積為2202114平方米，非住宅可售套數(shù)為 16352套，非住宅可售面積為944719平方米。相對(duì)于價(jià)格優(yōu)惠和實(shí)行促銷(xiāo)，房屋的綜合品質(zhì)更受市民的多方考究和關(guān)注。 四月樓市回暖為樓市傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季 ———“紅五月 ”開(kāi)了個(gè)好頭，由于在接下來(lái)的 六 月份，還將有不少樓盤(pán)相繼推盤(pán)，不難預(yù)料， 最近的幾個(gè) 月港城樓市還將繼續(xù)當(dāng)前熱銷(xiāo)的場(chǎng)面。 銷(xiāo)售價(jià)格及地區(qū)市場(chǎng)分析 截至 2021 年年底，港城房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅均價(jià)再創(chuàng)新高，達(dá)到了“準(zhǔn)三千”水平，每平方米均價(jià)為 2998元，住房?jī)r(jià)格較 2021年年初上漲幅度超過(guò) 8%。 2021年 1 至 11 月份，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成了 億元，其中市區(qū)完成投資 億元，同比分別增長(zhǎng) 52%、 57%。 111月份全市商品房預(yù)售面積 ，其中市區(qū) ，同比增長(zhǎng) %。 2021年 2月份雖然只有短短的 28天，但 2月的銷(xiāo)售成績(jī)量并沒(méi)有因?yàn)樘鞌?shù)的 減少而下降，共銷(xiāo)售 853套房源，其中普通住宅銷(xiāo)售出 620 套房源，辦公用房銷(xiāo)售出 9 套房源，商業(yè)用房也銷(xiāo)售出224套房源， 2021 年 2月商業(yè)用房的銷(xiāo)售也創(chuàng)下又一個(gè)新高；在銷(xiāo)售面積上， 2月共去化掉 76853平方米，其中普通住宅的去化面積是 69758平方米，辦公用房的去化面積是 805平方米，商業(yè)用房的去化面為 6290 平方米，今年 2 月份在銷(xiāo)售總套數(shù)上比去年同期要《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 多出 452套，是去年同期的 2倍多，去年銷(xiāo)售總套數(shù)僅為 401套；普通住宅的銷(xiāo)售額也比去年多銷(xiāo)售出 247套，辦公用房也比去年同期多銷(xiāo)售 7 套，商業(yè)用房比去年同期多銷(xiāo) 售出 198 套。 連云港房地產(chǎn)趨勢(shì)預(yù)測(cè) ■住宅的投資和供應(yīng)量將持續(xù)增長(zhǎng) ■房地產(chǎn)的有效需求量也將持續(xù)增加。 ■市場(chǎng)中，經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家政策扶持下，在旺盛的市場(chǎng)需求中將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 ■市場(chǎng)投放項(xiàng)目?jī)r(jià)位集中，其同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)警情分析 連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的引導(dǎo)下，市場(chǎng)過(guò)度需求的警情得到有效控制，市場(chǎng)需求相對(duì)供給有一定的程度的 下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)行為趨勢(shì)合理，市場(chǎng)需求已逐步回歸到穩(wěn)定發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效初步顯現(xiàn)，同時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格保持了穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)景氣度與去年基本持平， 2021 年連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍保持著穩(wěn)步發(fā)展的狀態(tài)。連云港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資力度不減，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 與城市國(guó)民生產(chǎn)總值的比值稍有提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資之比與去年持平，住宅投資得到了合理引導(dǎo)。 在房屋拆遷面積得到有效控制的基礎(chǔ)上，連云港房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)用地面積與施工面積得到了協(xié)調(diào)發(fā)展，預(yù)銷(xiāo)售面積之比批準(zhǔn)預(yù)售面積之值的變化趨勢(shì)發(fā)生轉(zhuǎn)折，開(kāi)始在去年的基礎(chǔ)上有所下降，房屋施工面積、房屋竣工面積在去年的基礎(chǔ)上得到了平穩(wěn)增長(zhǎng)。 167。 167。 項(xiàng)目的發(fā)展前景 作為中國(guó)東部唯一未得到充分發(fā)展的沿海開(kāi)發(fā)城市，連云港充滿(mǎn)后發(fā)優(yōu)勢(shì)， 2021 年江 蘇省明確提出，以連云港為第一增長(zhǎng)級(jí)，實(shí)施振興蘇北戰(zhàn)略。重點(diǎn)實(shí)施該項(xiàng)目，將進(jìn)一步提升城市品位。 項(xiàng)目建設(shè)緣由 167。 167。市民改善住房條件要求強(qiáng)烈，市民賣(mài)舊買(mǎi)新，二次置業(yè)的積極性逐步的得到調(diào)動(dòng)和發(fā)揮，連云港市房地產(chǎn)市場(chǎng)已形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的良好局面。 環(huán)境和諧 近年來(lái)，連云港的房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向成熟，雖然房?jī)r(jià)在近兩年內(nèi)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，但漲勢(shì)平穩(wěn)，市場(chǎng)井然有序。 167。 167。 優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)分析（ SW） 該項(xiàng)目地處 灌云縣城南部 城區(qū)核心地段，周?chē)鷮⑿纬奢^為成熟的商業(yè)氛圍，是 南部 城區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟沃弧? 附近道路項(xiàng)目建設(shè)成功，為該區(qū)域的行政、商業(yè)住宅房?jī)r(jià)定位提供了市場(chǎng)認(rèn)可性。 城區(qū) 擴(kuò)大建設(shè)、改造，居宅拆遷量較大，拆遷的當(dāng)?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，為該項(xiàng)目提供了較大潛在市場(chǎng)。 公司與灌云縣政府及建設(shè)主管部門(mén)的良好公共關(guān)系背景，有利于公司今后在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展。 167。 市政規(guī)劃的調(diào)整，對(duì)于地塊的居住用地的定位和商業(yè)用房的規(guī)劃具有一定不確定性。 附近住宅區(qū)的日趨完善，又是多層、小高層住宅與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將比較激烈。 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 第四章、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì) 該項(xiàng)目將建成 包含多層、高層的 高檔商住區(qū)， 項(xiàng)目 以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、完善的配套設(shè)施、優(yōu)雅的 小 區(qū)環(huán)境，專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理，為 業(yè)主 提供舒適、便捷、高品味的生活環(huán)境。 該項(xiàng)目 用 地面積 約 56145 平方米 ，總建筑面積約 106740 平方米 。 以規(guī)模結(jié)構(gòu)淡化組團(tuán)模式 ，采用小區(qū)鄰里住宅群結(jié)構(gòu)模式，削弱組團(tuán)形態(tài)，規(guī)劃的重點(diǎn)是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活為活動(dòng)內(nèi)容，精心組織住宅 組群。 采用點(diǎn)、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)． 樓與樓之間以道路、綠化為界分為兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應(yīng)，使小區(qū)成為一個(gè)統(tǒng)一整體。 項(xiàng)目規(guī)劃總目標(biāo)：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 的居住園區(qū)。所有戶(hù)型設(shè)計(jì)均考慮到自然通風(fēng)，創(chuàng)造良好的室內(nèi)空氣，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的港城特色為目標(biāo)。標(biāo)準(zhǔn)層處理為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)，透空鐵飾陽(yáng)臺(tái)欄板，同時(shí)戶(hù)型之間避免視線干擾。 167。故開(kāi)發(fā)的住宅以二房為主力戶(hù)型，建筑面積控制在 90m2 以下，并且占開(kāi)發(fā)建筑總面積 70%以上，小區(qū)設(shè)計(jì) 有三種住宅類(lèi)型，戶(hù)型從二房一廳一衛(wèi)至四房二廳二衛(wèi)等 5種戶(hù)型，住宅面積從 65140m2(套內(nèi)面國(guó)家 )，以 90m2左右的中型戶(hù)型為主，兼顧小型戶(hù)和大型戶(hù)的市場(chǎng)需求。 道路與交通 考慮到小區(qū)組團(tuán)物業(yè)封閉管理及統(tǒng)一智能化管理設(shè)計(jì)，合理組織人流、車(chē)流，盡可能地做到人車(chē)自然分流、適用便捷，并 與 小區(qū)《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 景觀設(shè)計(jì)和消防要求相融合。 居住區(qū)的停車(chē)方式以地下停車(chē)為主，地面停車(chē)為輔． 167。另外 該項(xiàng)目是 灌云縣 政府進(jìn)行 灌云南部 城區(qū)建設(shè)的重點(diǎn)項(xiàng)目。 項(xiàng)目周?chē)?設(shè)施布局完善、居民出行和生活非常方便。 167。以每一戶(hù)景觀視野利用最大化為前提，將居住區(qū)的空間形態(tài)分為：板式、點(diǎn)式、圍合組團(tuán)式三種模式。 公建配套 屬于灌云城區(qū)的標(biāo)志性建筑，與附屬用房聯(lián)體，共同構(gòu)成小區(qū)配套單元。 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 主體商鋪：根據(jù)項(xiàng)目“新都市，新生活”的定位及配套要求，充分考慮地段區(qū)域位置，特別注重商業(yè)人流的組織與利用，商店高度與路面寬度比例適宜，建筑語(yǔ)言與住宅設(shè)計(jì)風(fēng)格 定位相接近，具有強(qiáng)烈鮮明的現(xiàn)代歐洲建筑韻味。 167。 給、排水 給水系統(tǒng)：水源由市政自來(lái)水管網(wǎng)提供，由市政給水管網(wǎng)不同的管段上各引一條 DN300給水管。三層及三層以下生活用水利用市政給水管網(wǎng)的壓力直接供水，四層及四層以上采用分區(qū)供水形式。 污、廢水系統(tǒng)：污水及雨水采用分流排放，住宅衛(wèi)生間的污水、廢水分流排放，地下車(chē)庫(kù)單獨(dú)排放，飲食業(yè)及餐廳的污水收集后排至室外隔油池進(jìn)行處理。地上部分的污水、廢水及部分雨水采用重力形式進(jìn)行排放，面積較大的屋面如裙房部分房屋采用虹吸壓力流排放，地下部分的污水、廢水及車(chē)道上排水溝的雨水采用潛水泵提升排放。 167。 167。 167。電氣專(zhuān)業(yè)預(yù)留空調(diào)用電負(fù)荷，空調(diào)設(shè)備由小區(qū)業(yè)主自理，冬季采用分體空調(diào)供暖，不考慮集中供暖。 第五 章、進(jìn)度與計(jì)劃安排 167。 (2)工程施工通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式，擇優(yōu)選擇房屋建筑 二 級(jí)以上施工企業(yè)承建，以保證工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度。 (4)施工安排應(yīng)不影響公司的正常管理工作 ，應(yīng) 集中安排在一段時(shí)間內(nèi)完成。 167?；I備工作應(yīng)在開(kāi)工前完成。 工程施工階段計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)及施工條件，開(kāi)發(fā)期限 36 個(gè)月，開(kāi)發(fā)量約為106740 平方米。工程竣工驗(yàn)收、決算期 3個(gè)月。前 2 個(gè)月可安排施工準(zhǔn)備，不占用直線工期。 167。 《 2021 年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃大全》移動(dòng)硬盤(pán)版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn) 資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 本項(xiàng)目的項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)下圖。 本建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)程序如下： 市場(chǎng)調(diào)研 可行性研究 初步設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 招標(biāo) 、簽 約 建設(shè)前期準(zhǔn)備 建設(shè)實(shí)施 竣工驗(yàn)收、決算 銷(xiāo)售 167。在經(jīng)過(guò)符合性評(píng)審合格情況下擬定采用綜合評(píng)分法對(duì)本項(xiàng)目技術(shù)和商務(wù)部分進(jìn)行詳細(xì)評(píng)審擇優(yōu)確定中標(biāo)施工單位。 招標(biāo)方式與程序 招標(biāo)是指在一定范圍內(nèi)公開(kāi)貨物、工程或服務(wù)采購(gòu)的條件和要求，邀請(qǐng)眾多投標(biāo)人參加 投標(biāo)，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對(duì)象的一種市場(chǎng)交易行為。公開(kāi)招標(biāo)是招標(biāo)人通過(guò)招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。 投標(biāo)代理 招標(biāo)人有權(quán)自行選擇招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托其辦理招標(biāo)事宜。 招標(biāo)程序 1） 、招標(biāo)。招標(biāo)是招標(biāo)方 單獨(dú)所作為的行為。發(fā)布采購(gòu)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)，進(jìn)行投標(biāo)資格預(yù)審，通知投標(biāo)商參加投標(biāo)并向其出售標(biāo)書(shū)，組織召開(kāi)標(biāo)前會(huì)議等，這些工作主要由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。投標(biāo)是指投標(biāo)人接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求填寫(xiě)招標(biāo)文件，并將其送交招標(biāo)代理的行為。 3） 、開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)代理組織進(jìn)行，但需邀請(qǐng)投標(biāo)商代表參加。 4） 、評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。評(píng)標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，由招標(biāo)代理組織進(jìn)行。 5） 、決標(biāo)。決標(biāo)是招標(biāo)人的單獨(dú)行為，但需由使用機(jī)構(gòu)或其他人一起進(jìn)行裁決。 6） 、授予合同。在這一階段 ，通常雙方對(duì)標(biāo)書(shū)的中內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)，并依據(jù)標(biāo)書(shū)簽定正式合同。 167。招標(biāo)文件的作用在于：闡明需要采購(gòu)貨物或工程的性質(zhì)，通報(bào)招標(biāo)程序?qū)⒁罁?jù)的規(guī)則和程序，告知訂立合同的條件。因此，招標(biāo)文件在整個(gè)采購(gòu)過(guò)程中起著至關(guān)重要的作用