【正文】 （習(xí)慣、理智、感情、沖動、經(jīng)濟(jì)、隨意等）調(diào)研； B．消費者的媒介喜好狀態(tài)； C．消費者對行業(yè) /產(chǎn)品了解程度（包括功能、特點、價格、包裝等）； D．消費者對品牌的意識、對本品牌及競爭品牌的觀念及行為差異； E．消費者分布（地域、行業(yè)等）及特性（年齡、 收入、職業(yè)等） 項目周邊競爭對手調(diào)查 A．競爭對手商業(yè)物業(yè)形態(tài)（臨街鋪面、商場） B．競爭對手商業(yè)物業(yè)相關(guān)配套（物業(yè)結(jié)構(gòu)、車庫、車位等） C．競爭對手商業(yè)物業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài) D．競爭對手商業(yè)物業(yè)招商、銷售模式 E．競爭對手物業(yè)招商、銷售情況 F．項目周邊人流情況，人流高峰分布時間段 Page 49 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法 文案調(diào)查法 /現(xiàn)場踩盤法 /現(xiàn)場問卷法 /入戶訪談法 /…… Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 Page 50 訪問 法 試驗 法 問 卷 訪問 法 座 談 會 實 地 調(diào) 研法 將范 圍縮 小到 較 小 規(guī) 模， 進(jìn) 行 試驗 后得出 結(jié) 果 深度 訪問 電話調(diào)查 觀 察法 實 地 觀 察法 實際 痕跡 測 量法 行 為記錄 法 按操作手法劃分 文案法 Page 51 文案調(diào)查法 現(xiàn)場問卷法 入戶訪談法 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 電話訪問法 郵寄調(diào)查法 現(xiàn)場踩盤法 地 產(chǎn) 策劃常用的市 場調(diào) 研有哪幾種形式？ Page 52 一、 文案調(diào)查法 ? 一 、 文案調(diào)查法 ? 文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報資料，對調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種調(diào)查方法。 ?體力和智力的最佳測試方法之一。 Page 53 踩盤 需注意哪些 細(xì)節(jié) ？？？ 形象好 ?樹立良好的第一印象：男士 —— 著裝整潔； ?女士 —— 化妝、清爽、整潔 有信心 取得對方信任的最關(guān)鍵因素 著裝（身份顯示） ?男士 —— 別拎公文包 ?女士 —— 別拎紙袋 二不、二忌 ?二不：不要太專業(yè)、不要留假電話 ?二忌：忌貶低別人項目，忌同性接觸 先打電話后上門 —— 進(jìn)售樓處之前打電話咨詢，告之要上門 表現(xiàn)沉著機智 —— 不要“眼觀六路”，你進(jìn)去售樓處銷售代表會自己跟上來的。 自己制造機會 —— 可以事先將自己的手機調(diào)到振動，再按響鈴聲，裝做投資者，自會引起銷售代表注意，而有人來為你服務(wù)。 跑盤實用小技巧： 使用 頻 率及重要性 ★ ★ ★ ★ ★ Page 54 特點：對調(diào)查人員數(shù)量要求較高 ?任 務(wù)設(shè) 定（公司 級 、部 門級 ） ?項 目小 組組 建 —— 《調(diào)查計 劃 書 》 ?問 卷 設(shè)計 ?問 卷收集整理 ?統(tǒng)計結(jié) 果 ?撰寫 報 告 使用 頻 率及重要性 三、 現(xiàn)場問卷法 ? 街頭 /商城攔截式問卷調(diào)查 ? 是由經(jīng)過培訓(xùn)的訪問員在事先選定的地點，按照一定的程序和要求，選取調(diào)查對象，征得其同意后，在現(xiàn)場按照問卷進(jìn)行簡潔調(diào)查的一種方式。 ?在設(shè)計問卷的項目之前，最好先列出所調(diào)查內(nèi)容的理論框架。 ?在中間盡量避免使用開放式問題。 ?如果一定要觸及敏感話題，一定要謹(jǐn)慎措詞。 ? 問卷的編排思路應(yīng)當(dāng)清晰、合理。 ?開放式問題最好出現(xiàn)在問卷末尾。 ?在問卷末尾，再次對填寫人的合作表示感謝。 使用 頻 率及重要性 ★ ★ ★ ★ ★ 四、入戶訪談法 ? 入戶訪問優(yōu)點： 時間上相對比較充裕適合內(nèi)容較復(fù)雜、題目較多的調(diào)查 直接面對面，可同時出示樣品、圖片、包裝等 所獲數(shù)據(jù)質(zhì)量高 能滿足隨機化抽樣要求 ? 缺點 ： 費用高、入戶困難 對調(diào)查人員的管理比較困難 Page 57 五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 ? 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法是指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng) 進(jìn)行有系統(tǒng)，有計劃，有組織地收集，調(diào)查，記錄，整理，分析與產(chǎn)品、勞務(wù)有關(guān)的市場信息的一種調(diào)查方法。 使用 頻 率及重要性 ★ ★ ★ 1．網(wǎng) 絡(luò)調(diào) 研信息收集的廣泛性。 3．網(wǎng) 絡(luò)調(diào) 研的便捷性和 經(jīng)濟(jì) 性。 網(wǎng) 絡(luò)調(diào)查 法的 優(yōu)勢 Page 58 ? 網(wǎng)上調(diào)查的實施方式 ? （ 1）站點法網(wǎng) ? （ 2）采用電子郵件 ? （ 3）網(wǎng)上討論法 ? 有 BBS、 newsgroup、網(wǎng)絡(luò)實時交談 (IRC)、網(wǎng)絡(luò)會議 (Net meeting)等方式。 ? （ 4）搜索引擎法 ? （ 5）網(wǎng)上觀察法 ? 網(wǎng)上觀察法是對網(wǎng)站的訪問情況和網(wǎng)民的網(wǎng)上行為進(jìn)行觀察和監(jiān)測 網(wǎng)絡(luò)調(diào)研需注意的問題 （ 1）了解市場需求。 （ 2） 制定網(wǎng)絡(luò)調(diào)研提綱。 （ 3） 尋找競爭對手。 （ 4） 適當(dāng)?shù)募畲胧? （ 5）數(shù)量調(diào)研與質(zhì)量調(diào)研相結(jié)合。 ? （ 2）通過有關(guān)部門去獲取調(diào)查對象的號碼， 計算機輔助電話訪問 ? 是將傳統(tǒng)電話調(diào)查的問卷設(shè)計、調(diào)查實施管理、數(shù)據(jù)錄入和統(tǒng)計等步驟計算機化的調(diào)查方法 ? 特點：速度快、減少訪問誤差、方便統(tǒng)計 傳統(tǒng)電話訪問 ? 優(yōu)點：速度快、成本低、易于控制、覆蓋面廣 ? 缺點：選擇對象局限，不適合復(fù)雜的調(diào)查，容易被拒絕 Page 60 七、郵寄調(diào)查法 ? 郵寄調(diào)查是一種通過向選取的調(diào)查對象郵寄調(diào)查問卷，讓被訪者按問卷填寫說明填寫并寄回調(diào)查問卷的調(diào)查方式。 （ 1）準(zhǔn)備階段：它一般分為界定調(diào)研問題、設(shè)計調(diào)研方案、設(shè)計調(diào)研問卷或調(diào)研提綱三個部分。 （ 3）結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書面的形式 —— 調(diào)研報告表述出來。同安自古商業(yè)發(fā)達(dá)，而且輻射能力極強，旅游資源豐富，是廈門市北部經(jīng)濟(jì)中心，集工業(yè)、商貿(mào)、旅游為一體的綜合性城市組團(tuán)。兩區(qū)劃分后，同安區(qū)土地總面積，下轄 6個鎮(zhèn)， 2個街道辦事處，常住人口 （ 2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù)）。 Page 70 7 3 . 9 1 6 89 0 . 6 21 2 3 . 5 4 4 81 3 0 . 0 5 4 61 0 5 . 0 71 1 . 9 0 %2 0 . 1 0 %1 1 . 2 0 %8 . 0 0 %2 0 . 3 0 %0204060801001201402023 2023 2023 2023 2023年份億元0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %同安區(qū)生產(chǎn)總值 同安區(qū)生產(chǎn)總值實際增長率540102030405060（% ）2023 2023 2023 2023 2023年份第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)1 7 . 5 3 9 11 9 . 52 2 . 1 2 0 82 5 . 1 6 2 21 2 . 6 9 4 924015216371844116041143630510152025302023 2023 2023 2023 2023年份億元050001000015000202302500030000元社會消費品零售總額 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2180425753298353225733442270612491022133189931729105000100001500020230250003000035000400002023 2023 2023 2023 2023年份元人均生產(chǎn)總值( 人均G D P ，當(dāng)年價） 職工年平均工資Page 71 010203040502023 2023 2023 2023 2023年份萬人同安區(qū)常住人口數(shù) 同安區(qū)戶籍人口數(shù)2023年，同安區(qū)常住人口 ，戶籍人口 ；同安城南工業(yè)區(qū) 2023年投產(chǎn)，帶來了超過 14萬的流動人口；同安城南大街和同集北路兩側(cè)片區(qū)是同安規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域，建成后預(yù)計有 810萬人入住該區(qū)域。同時往東南方向大力拓展城市空間，對接集美、島內(nèi)和翔安，跨越東西溪，跳出老城區(qū)，發(fā)展中心城區(qū)，啟動新城區(qū) Page 73 商圈調(diào)研 大同老城區(qū)（中山）商圈現(xiàn)狀分析 /城南中心城區(qū)（項目地）商圈 /同安區(qū)大中型業(yè)態(tài)經(jīng)營情況調(diào)查 Page 74 商圈調(diào)研 從城市商圈劃分圖中，我們可以看出：同安區(qū)的未來發(fā)展過程中，將形成三個商圈，而且項目地所在的城南中心城區(qū)將成為同安的核心商業(yè)中心。 Page 75 大同老城區(qū)（中山）商圈 商業(yè)地段及商業(yè)設(shè)施分布情況 中山商圈交通道路情況 途經(jīng)中山路商圈的道路匯總表 道路名稱 公路等級 路寬 通行公交數(shù)量 車流量 西安路 主干道 30 164 中山路 主干道 30 168 三秀路 主干道 30 城西路 主干道 40 環(huán)城北路 主干道 50 374 同新路 次干道 25 南門路 次干道 25 Page 76 大同老城區(qū)（中山）商圈 ?大同老城區(qū)西安路 ?大同老城區(qū)南門路 ?大同老城區(qū)西安橋 ?大同老城區(qū)中山路 ?大同老城區(qū)三秀路 ?大同老城區(qū)環(huán)城北路 Page 77 中山商圈商業(yè)形態(tài)分布 大同老城區(qū)（中山）商圈 中山 商圈 零售店總體 情況 匯總表 類別 核心商圈（家） 次級商圈（家） 合計（家） 零售店數(shù)量 309 329 638 中山商圈零售店結(jié)構(gòu) 2573002922163110 50 100 150 200 250 300 350其余專賣店兼營店日雜店便利店連鎖超市大賣場核心商圈內(nèi)共有零售店 638家。 、商圈內(nèi)的零售店結(jié)構(gòu)示意圖 商圈內(nèi)沿街約有 638家零售店，其中核心商圈（以中山路、三秀路、西安路為主）占 309家，次級商圈占329家。 Page 79 大同老城區(qū)（中山）商圈 中山商圈商業(yè)各業(yè)態(tài)代表品牌 業(yè)態(tài) 代表品牌 零售 (本行僅統(tǒng)計商圈內(nèi)的專賣店品牌 ) 雅姿服飾、花花公子服飾、紅蜻蜓女鞋、德爾惠服飾、金利來服飾、黑騎服飾、奧康皮鞋、迪士尼服飾、金苑服飾、雅柔服飾、夢之旅服飾、李寧服飾、斯得雅服飾、紫羅蘭服飾、歌莉婭服飾、鴻星爾克服飾、匹克服飾、柒牌服飾、以純服飾、安踏運動休閑、 361176。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023/3/282023/3/282023/3/282023/3/28 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/3/282023/3/282023/3/283/28/2023 2:11:55 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023/3/282023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/3/282023/3/28Tuesday, March 28, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/3/282023/3/282023/3/28Mar2328Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 28日星期二 2023/3/282023/3/282023/3/28 ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023/3/282023/3/28March 28, 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不