【正文】 態(tài)也比較全。其他路段商業(yè)租金情況分析168。168。五金一條街，業(yè)態(tài)集中，租金一般在1~，在靠近鄭州西路以及蘭州西路交叉口路段租金價格略有提高，~。 湖州路168。~，南側(cè)東關(guān)大街與蘭州路段間形成燒烤一條街，~。168。168。業(yè)態(tài)主要以汽配、汽車美容、家具、餐飲等為主。168。二、 膠州商業(yè)物業(yè)售價指數(shù)研究分析新城區(qū)商業(yè)售價情況分析168。西側(cè)商鋪（面積1200㎡）售價 5500元/㎡。 金色家園網(wǎng)點建筑面積：共13000平方米，分東（10000㎡）、西（3000㎡）兩部分組成。整體出售，6000元/㎡。物業(yè)管理：青島大有同人物業(yè)，168。雙層或三層價格：4000元/㎡4500元/㎡，網(wǎng)點規(guī)劃：超市2萬，外街為汽車展示廳，引進汽車專賣店，內(nèi)街為情景步行街，66%對外銷售，33%自主經(jīng)營。物業(yè)管理：膠州本地物業(yè)管理。 香港花園網(wǎng)點建筑面積：約2萬㎡，雙層價格：約4500元/㎡總建面及總戶數(shù):約9萬㎡；總戶數(shù)約700戶。 中房花苑網(wǎng)點建筑面積：約3000㎡，共14套，雙層價格：約5400元/㎡物業(yè)租金：中房物業(yè)，~168。 河濱華庭網(wǎng)點建筑面積：4萬平米。目前一期每套在100~140㎡之間，共60套，雙層價格：約5200~5300元/㎡物業(yè)租金：澳大利亞聯(lián)一顧問，~168。共23套。價格：約5200~5300元/㎡物業(yè)租金：物業(yè)公司未定。 福潤銘城網(wǎng)點建筑面積：雙層網(wǎng)點，單套面積300㎡左右價格：未定總建面及總戶數(shù):高層，6萬㎡；總戶數(shù)約600戶。 鑫匯商業(yè)體量較大。 藍水假期網(wǎng)點建筑面積：㎡，雙層網(wǎng)點，單套面積300㎡左右價格：5500元物業(yè)租金：順馳物業(yè)，168。價格：5500元總建面及總戶數(shù): 13萬㎡；總戶數(shù)約1000戶。 諾貝爾山莊網(wǎng)點建筑面積：8000㎡，雙層網(wǎng)點居多。 膠州灣財富中心膠州灣財富中心位于膠州市廣州路和鄭州路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨青島市級文物保護單位——膠州城隍廟，項目總建筑面積25萬平方米，集星級酒店、酒店式公寓、財富公寓、大型商業(yè)中心及特色商業(yè)街于一體，項目于2005年11月奠基，預(yù)計于2008年奧運會召開前投入運營。F2：均價12000元/平方米左右F3：均價6000元/平方米左右銷售狀況：良好，銷售速度較快。后期經(jīng)營的重要性越來越凸顯。 鑫古城12000㎡純商業(yè)項目，；面積20~150㎡還可分割；設(shè)3000平中心廣場；重現(xiàn)古典“板橋鎮(zhèn)”風(fēng)格；國有資本運作。處于膠州市非常繁華的廣州路中段上，商業(yè)氣息濃厚，周邊各種配套完善；建筑外觀古典風(fēng)格，寬闊的休閑廣場，用“古典”妝扮和經(jīng)營 “現(xiàn)代商業(yè)”，新穎別致。 文苑閣廣州路中段沿街鬧市社區(qū)底商網(wǎng)點，共有9000平方米，面積在100150之間。銷售狀況：銷售清盤168。價 格：正街商鋪5800元/平方米側(cè)街商鋪4800元/平方米銷售狀況：銷售過半綜合以上調(diào)研情況，我們發(fā)現(xiàn)，膠州除大賣場內(nèi)部租金在維持較為高的租金水平以外，其大賣場附近周邊租金維持在2塊左右，但現(xiàn)有租金水平是在國貨及利群維持近6年以上經(jīng)營狀況之下，所達到的局部街道較為良好的租金水平，但除部分專業(yè)商業(yè)街道租金較高以外，其他以成熟社區(qū)為主要商業(yè)支撐的商業(yè)網(wǎng)點平均租金最多不超過1塊，而且越是小面積網(wǎng)點，租金水平越高。同時關(guān)于整個膠州商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量已敘述過，在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計不低于20萬，僅廣州路一帶就有在售商業(yè)項目5個，如神州商業(yè)街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過15萬，常州路在售商業(yè)項目有2個，供應(yīng)量估計不低于4萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業(yè)網(wǎng)點供應(yīng)，總量也在10萬左右，同時本項目在新城區(qū)周邊3公里范圍之內(nèi)，在售商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過10萬，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量巨大的情況之下，所直接產(chǎn)生的問題就是市場競爭激烈，市場消化時間較長，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時在一定程度上現(xiàn)有商業(yè)市場價格會對項目立市有較大沖擊，本項目想高價入市，在整體市場支撐下，租金和售價都很難在短時間內(nèi)達到平衡。 膠州灣財富中心位于膠州市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位置；本案位于新近開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)；168。 總計有20條公交線路途經(jīng)膠州灣財富中心；計4條線路途經(jīng)本項目；168。 財富中心的開發(fā)商為香港香江地產(chǎn)，該公司已成功運作多處此類項目，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經(jīng)營的后續(xù)經(jīng)營管理問題列入考慮范疇；168。 膠州灣財富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以3050的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在100平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個項目單位商鋪面積相差較大，目標(biāo)客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。本案仍未動工，上市時間已經(jīng)沒有什么沖突。新都成為我們新的競爭對手鑫匯該區(qū)域?qū)倬用褡≌瑓^(qū)，2KM范圍內(nèi)沒有大型商業(yè)配套，投入運營后將吸引來自PS韓國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側(cè)住宅社區(qū)及新城區(qū)的大部分消費。 商業(yè)總供應(yīng)量近8萬平方米，規(guī)劃布局與我們大體相同，約5萬平方米的主力店，3萬平方米的專業(yè)步行街。 該項目已于2006年9月30日正式開盤，但商業(yè)部分尚未對外銷售，預(yù)計上市時間為07年初。168。新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。 第五部分 項目市場問題研究總結(jié)綜合以上各類分析，本項目所涉市場問題總結(jié)如下一、 項目主力店佳世客是項目市場重點，同時也是項目風(fēng)險本項目為華魯集團是華魯集團在膠州開發(fā)的第一個房地產(chǎn)項目，同時也是在新城區(qū)核心位置進行開發(fā)的一個綜合性大型商業(yè)項目，項目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時間的公眾認知，本項目一直以來的一個重要賣點——佳世客購物中心是未來項目立市的重要市場支撐，但佳世客要來膠州的信息已經(jīng)廣為傳播了有三年，但遲遲未能動工使多數(shù)膠州人對新城區(qū)商業(yè)發(fā)展感到置疑。二、 項目商鋪單位面積過大，新城區(qū)商業(yè)更加負累難舉項目規(guī)劃鋪位67個（除地下廣場），300平方米以上面積鋪位占整個商業(yè)體量的60%，上1000平方米以上的鋪位有5個，占整個供應(yīng)體量的25%，100以下的鋪位寥寥無幾，而現(xiàn)在新城區(qū)供應(yīng)商鋪面積超過10萬，大鋪面居多，雖然基價不高，但總價過高，無人問津，投資成本過高使得大量商戶及投資客望而卻步，空置量過大，加重商業(yè)氛圍冰冷程度，本項目依然以大鋪面上市，無疑在現(xiàn)有商業(yè)市場不被看好基礎(chǔ)上雪上加霜。四、 商戶有要求，項目有計劃，經(jīng)營回報難，投資回報更難調(diào)研300多個商戶，普遍認為膠州新城區(qū)商業(yè)需要5年培養(yǎng)市場時間，如果去新城區(qū)發(fā)展的可能性就是開始租金要很低，隨著市場的培育，租金可以慢慢增加，但老城區(qū)多數(shù)商家在成熟運營中能承受平均租金水平不超過1元/平/天，而本項目起價要在6000元/平方米，這個數(shù)子一般都會讓投資客猶豫不絕，對項目招商和銷售都會造成難度。結(jié)束語：從2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州、深圳等相對發(fā)達的一線城市興起，隨后迅速向二、三線城市蔓延。截止到2005年，我國的商業(yè)地產(chǎn)投資已達到2000億元。主要就是注重前期銷售效益，忽視長期經(jīng)營價值，市場定位不準(zhǔn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計盲目，過于房產(chǎn)化，忽視商圈的培育，無法形成商業(yè)必要的人氣和商業(yè)項目的增值，從而造成死盤或爛尾。28 / 28