【正文】 收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況 城市人口 環(huán)境 包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等 人文環(huán)境 包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等 商業(yè)環(huán)境 包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等 其他宏觀環(huán)境 包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等 Page 47 調(diào)研 框架 調(diào)研內(nèi)容 細(xì)項(xiàng)內(nèi)容 項(xiàng) 目 地 段 環(huán) 境 調(diào) 研 周邊居民環(huán)境 A． 地段交通環(huán)境 B． 地段交通道路 的 性質(zhì) C． 地段交通輻射 的 區(qū)域 D． 地段交通車流狀況 E． 項(xiàng)目地塊交通條件狀況 F． 其他對外交通設(shè) 地段商業(yè)環(huán)境 A． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū) 的 類型。 ? 按工作任務(wù)分類 基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 ? 按工作規(guī)模分類 全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 。 ? 消費(fèi)者調(diào)查 中，調(diào)查的對象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 （年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等） 衡量指標(biāo) 業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等 容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價(jià)等；針對購房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺(tái)數(shù)等 Page 41 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類 資料來源 /調(diào)研對象 /調(diào)研目的 /工作任務(wù) /工作規(guī)模 Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 Page 42 按資料來源分類 ?按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 （業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競爭趨勢 ） ?終端消費(fèi)研究。 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、 ?? Page 40 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別 商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目所作的 調(diào) 研，是包括 對 商用物 業(yè) 本身的地段交通、商圈 業(yè)態(tài) 、市 場 供需以及 競 爭狀況等各種開 發(fā)環(huán) 境所作出的 調(diào)查 。 Page 38 什么是 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？ 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是 以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ， 有目的 、 有計(jì)劃 、 系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報(bào)資料 ，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動(dòng)趨勢 ，制定公司營業(yè)計(jì)劃 ， 擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議 。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例） Page 32 服 務(wù)業(yè) 業(yè) 種 細(xì) 分 業(yè)種名稱 數(shù)量 所占比例 汽車修配 28 % 美發(fā) 7 % 裝飾廣告 4 % 培訓(xùn) 3 % 二手房中介 2 % 美容 2 % 網(wǎng)吧 2 % 照相 2 % 診所 2 % 彩票 1 % 寵物醫(yī)院 1 % 飛機(jī)票 1 % 郵局 1 % 銀行 1 % 總計(jì) 57 100% 服務(wù)業(yè)業(yè)種細(xì)分0 5 10 15 20 25 30汽車修配美發(fā)裝飾廣告培訓(xùn)二手房中介美容網(wǎng)吧照相診所彩票寵物醫(yī)院飛機(jī)票郵局銀行 汽 車 修配 業(yè)類 占的比例達(dá)到了 %，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服 務(wù) 如銀 行、 郵 局等數(shù)量 較 少。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為 48%， 35%和 17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。 ?(Shop On Network)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。擁有不到 2023 個(gè)品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。業(yè)種是對業(yè)態(tài)的細(xì)分，國內(nèi)零售消費(fèi)市場可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多。則該商圈的飽和指數(shù)為 ? IRS＝ C RE／ RF =100000 25／ 144000＝ 17． 36 111 商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低 ；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。 小型商店的次要商圈在 內(nèi)，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘 ? 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語（續(xù)） Page 20 邊圈 次圈 主圈 人口數(shù)量及特點(diǎn) 交通狀況 商業(yè)發(fā)展?jié)摿? 人文、公共配套 商業(yè)規(guī)模 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈分析 根據(jù) ICSC對商圈的定義： ??? 指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 。目前中國有 10多種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國 40多種。 亞洲及國內(nèi)： Page 13 高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn) 分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷 國際資本加緊搶灘 第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展 趨勢及特點(diǎn) 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢 Page 14 商業(yè)地產(chǎn)分類 市場形式分類 /物業(yè)用途分類 /建筑特征分類 /?? Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 15 分類方法 種類 舉例 按市場形式分類 大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 小區(qū)商鋪 深圳四季花城商業(yè)街、祈福新村商業(yè)街 按物業(yè)用途分類 購物中心 天河城、中華廣場 小區(qū)配套商鋪 駿景花園商業(yè)街、華景新城商業(yè)街 專業(yè)市場 南岸裝飾材料城、美居中心 批發(fā)及商貿(mào)中心 天雄布市 餐飲及美食廣場 百福廣場 按建筑特征分類 商業(yè)大廈 中泰國際廣場、時(shí)代廣場 住宅區(qū)商鋪 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 步行街露天商鋪 北京路步行街商鋪 地下商城 流行前線、康王商業(yè)城 商業(yè)地產(chǎn)的分類 Page 16 分類方法 種類 舉例 按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 名匯廣場、名盛廣場 住宅區(qū)物業(yè) 即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 近郊物業(yè) 順德國際商業(yè)城、五洲裝飾世界 按經(jīng)營方式分類 統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多或只租不售的商業(yè)物業(yè) 分散經(jīng)營物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 按經(jīng)營類別分類 綜合經(jīng)營物業(yè) 如大型商廈、小區(qū)商鋪 單一經(jīng)營物業(yè) 如專業(yè)市場、餐飲及美食廣場 按銷售方式分類 銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 租售物業(yè) 廣州國際玩具精品中心 出租物業(yè) 天河城廣場、宏城廣場 按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建物業(yè)或改建商鋪 商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)） Page 17 商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語 商圈 /業(yè)態(tài)、業(yè)種 Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) Page 18 在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定： 1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo) ?區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。 商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。2023/3/28 福建蔚藍(lán)房產(chǎn)投資顧問有限公司 20232 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法與應(yīng)用 前言 市場調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。 ?狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所； ?廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 ?商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 10－ 15％ 。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 Page 19 2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 ?業(yè)態(tài) —— 指細(xì)分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。應(yīng)用： ①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功； ②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析； ③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、 IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種； ④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)?KTV、超市等。 小型商店的核心商圈在 內(nèi)，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘 ? 次圈： 25%顧客來自次要商圈。 人 （ 按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。 業(yè) 種 指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。 折扣店 ?(Discount Store) 是店鋪裝修簡單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。 大型超市 ?(Hypermarket)實(shí)際營業(yè)面積 6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。 ?(Specialty Store) 以專門經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。 ?(Mail Order) 以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（無實(shí)體店） Page 27 業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)輻射范圍 便利店 折扣店 超市 大型超市 倉儲(chǔ)式會(huì)員店 食雜店 專業(yè)店 專賣店 家居建材店 購物中心 廠家直銷中心 百貨店 5萬㎡ 10萬㎡ 100㎡ 500㎡ 1000㎡ 5千㎡ 0 社區(qū)購物中心 市區(qū)購物中心 城郊購物中心 1萬㎡ 2萬㎡ 6千㎡ 8千㎡ 300㎡ 面 積 需求 輻 射 半徑 10千米 20千米 40千米 1千米 2千米 4千米 6千米 0 Page 28 業(yè)態(tài) 選 址 商圈、目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品 (經(jīng)營 )結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 便利店 居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場所、辦公樓等公共活動(dòng)區(qū) 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 營業(yè)面積 100平方米左右 以銷售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn) 以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時(shí)間 16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目 小超市 居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共娛樂場所的周圍 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 里，目標(biāo)顧客以居民和流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積 500至1500平方米 以銷售食品、副食品、日用品為主 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時(shí)間 12小時(shí)以上 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主 營業(yè)面積 2023至 5000平方米 以銷售生鮮食品、食品、日用品為主 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中