【正文】 0 元/平方米/月經(jīng)營模式 開放式商鋪 獨(dú)立店鋪經(jīng)營狀況 ★☆☆☆☆ ★★☆☆☆周邊環(huán)境 手機(jī)通訊一條街 平陽廣場備注整體形象差，地理位置優(yōu)越、定位為百貨，但與周邊商業(yè)差距融合性差，商業(yè)聚合效應(yīng)無法形成，綜合商業(yè)氛圍有待培養(yǎng)。圖表 36 / 87名稱 萬佳福超市 銀河超市商業(yè)類別 超市 超市位置 平陽南路 貢院西街規(guī)模（㎡） 2 層約 13,000 平方米 1 層約 5,000 平方米客流指數(shù) ★★★★☆ ★★☆☆☆經(jīng)營模式 超市結(jié)合少量出租店鋪 超市外街鋪少量出租物業(yè)停車位 約 50 個(gè) ——經(jīng)營狀況 ★★★☆☆ ★☆☆☆☆周邊環(huán)境 居民區(qū)及區(qū)域商業(yè)區(qū) 餐飲娛樂街及住宅區(qū)備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。但由于整體商業(yè)環(huán)境的原因，高檔品牌的主流消費(fèi)性不強(qiáng)。圖表 37 / 87? 消費(fèi)行為分析列表年齡段所占常住人口比例消費(fèi)行為分析兒童及青少年（0～14 歲） 20%一般無收入來源，主要消費(fèi)支出由他人提供，主要消費(fèi)產(chǎn)品為：玩具、食品、服裝、模仿性消費(fèi)動機(jī)強(qiáng)。求新穎、有特色、個(gè)性化商品。另外青年購房是商品房消費(fèi)的主流。老年人的消費(fèi)觀較為成熟，沖動型熱情消費(fèi)和目的不明的盲目消費(fèi)少，他們不跟時(shí)髦，講究實(shí)惠，兼顧家庭，在休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占比例大。西 南 版 塊 的 樓 盤 綜 合 品 質(zhì) 也 居 各 城 區(qū) 之 首 ， 擁 有 眾 多 的 高 尚 樓 盤 和 品 牌 樓 盤 ， 裕祥花苑等一批頗具規(guī)模的新型住宅小區(qū)已進(jìn)入施工階段，再加上本區(qū)域內(nèi)多個(gè)高檔樓盤項(xiàng)目，構(gòu)成了臨汾房地產(chǎn)開發(fā)歷史上前所未有的一道風(fēng)景。 目標(biāo)業(yè)態(tài)分析（包括經(jīng)營規(guī)模、租金/銷售或抽成比例、租賃/圖表 38 / 87營運(yùn)情況、商戶組合特色、配套設(shè)施、商場人流情況、主要租戶）百貨百 貨 公 司 是 指 在 一 個(gè) 大 型 建筑物內(nèi) ， 根 據(jù) 不 同 的 商 品 設(shè) 立 銷 售 區(qū) ， 開 展 進(jìn) 貨 、管 理 、 運(yùn) 營 等 工 作 ， 以 滿 足 顧 客 對 時(shí) 尚 商 品 多 樣 化 選 擇 之 需 求 的 零 售 業(yè) 態(tài) 。與 其 他 城 市 相 比 臨 汾 的 百 貨 業(yè) 呈 現(xiàn) 出 非 常 明 顯 的 兩 極 分 化 特 征 ， 以 安 達(dá) 圣 ， 工貿(mào) 為 代 表 的 百 貨 后起之秀門 庭 若 市 ， 生 意 較 好 ， 而 以 第 一 百 貨 為 代 表 曾 經(jīng) 紅 極 一 時(shí)的 商 業(yè) 明 星 ， 而 今 步 履 艱 難 。與傳統(tǒng)百貨相比，解放路、科委巷、財(cái)神樓一帶，本地各類小百貨店、小連鎖店星星點(diǎn)點(diǎn)，客流量驚人。 其它城市相比，臨汾的超市、專業(yè)店等新生業(yè)態(tài)已發(fā)展較快，而傳統(tǒng)大百貨還需調(diào)整與市場相符。傳統(tǒng)百貨業(yè)正遭遇前所未有的沖擊和挑戰(zhàn)。作為“都市櫥窗”的百貨商店仍然有其廣闊的生存和發(fā)展的空間，百貨業(yè)仍不難找到自己生長的沃土。未來大百貨出路之一在于與大型購物中心聯(lián)姻，以其規(guī)模大、功能多為依托，達(dá)到互補(bǔ)客源的目地。大百貨要調(diào)整原有商品線的寬度和深度，淘汰大路貨，集中資源經(jīng)營高附加值，高技術(shù)含量，滿足個(gè)性化需求的時(shí)尚精品，并以品牌專柜模式增強(qiáng)可選擇性和消費(fèi)的包容性；? 走大而全、便捷性的開店思路隨著時(shí)代的發(fā)展，人們的生活節(jié)奏也在不斷的加快，時(shí)間也愈加寶貴。? 小百貨發(fā)展趨勢走小而精路線：小百貨的靈活性是傳統(tǒng)百貨所無法比擬的，經(jīng)營特色化，專業(yè)化細(xì)分市場是未來臨汾小百貨生存的道理，逐步向主題性商場的發(fā)展趨勢。? 大 賣 場大 賣 場 多 以 銷 售 生 鮮 食 品 及 日 用 品 以 超 市 為 主 ， 百 貨 為 輔 的 中 型 超 市 。食 品 超 市 是 采 取 自 選 銷 售 方 式 ， 以 銷 售 食 品 、 生 鮮 食 品 、 副 食 品 和 生 活 用 品 為主 ， 滿 足 顧 客 每 日 生 活 需 求 的 零 售 業(yè) 態(tài) 。 店 家 需 以 提40 / 87高 生 鮮 食 品 的 鮮 度 、 加 工 工 藝 等 手 段 吸 引 家 庭 主 婦 光 顧 ， 并 且 積 極 參 與 或 組 織 各 類的 社 區(qū) 活 動 ， 讓 消 費(fèi) 者 感 到 是 去 鄰 居 家 購 物 ， 目 前 臨 汾 市 的 的 此 類 商 業(yè) 有 銀 河 超 市 、美 加 特 等 以 本 土 企 業(yè) 居 多 。 商 場 的 空 間 60%以 上 用 于商 品 儲 存 的 批 發(fā) 性 質(zhì) 的 商 場 。倉 儲 式 商 場 是 以 經(jīng) 營 生 活 資 料 為 主 的 ， 儲 銷 一 體 ， 低 價(jià) 銷 售 ， 提 供 有 限 服 務(wù) 的銷 售 業(yè) 態(tài) （ 其 中 有 的 采 取 會 員 制 ， 只 為 會 員 提 供 服 務(wù) ） 。倉 儲 式 商 場 的 業(yè) 態(tài) 以 規(guī) 模 大 、 價(jià) 錢 平 、 種 類 繁 多 而 選 擇 齊 全 的 特 色 去 吸 引 消 費(fèi)者 。 如 樓 面 面 積 要 大 、 樓 面 承 重 量 要 達(dá) 到 一 定 水平 、 上 落 貨 物 的 設(shè) 施 要 完 備 ， 商 場 平 面 布 局 要 合 理 等 等 。 因 此 倉 儲 式 商 場 一 般 都 選 擇 市 中 心 外 、 租 金 較低 的 地 點(diǎn) 經(jīng) 營 。 臨 汾 大 型 超 市 代 表東 圃 正 大 萬 客 隆圖表 41 / 87名 稱 數(shù)量 面 積 類 型 經(jīng) 營 狀 況萬 佳 福 313,00012,00010000倉 儲 超 市 很 好銀 河 2 3,0005,000 大 超 市 一 般美 加 特 1 2022 中 超 一般民天超市 1 3000 中超 一般五洲超市 1 1000 中超 一般備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。競爭很激烈，而其它業(yè)態(tài)如折扣店、便利店等寥寥無幾，市場空間廣闊；? 目前臨汾的大超市多以純租賃為主，租金偏低，一般在 2040 元左右；? 目前臨汾經(jīng)營最好的是萬佳福超市。42 / 87商業(yè)形態(tài) 選址要求 營業(yè)面積（平方米） 商品結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 營業(yè)時(shí)間 目標(biāo)客戶 備注百貨店 市繁華區(qū)、交通要道 15,000 以上以經(jīng)營男、女、兒童服裝、衣料、家庭用品為主，種類齊采取柜臺銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合每天 10 小時(shí)左右周圍商圈一至二公里半徑的居民或辦公人士高檔市場因品牌發(fā)展比較慎重，目前經(jīng)營狀況穩(wěn)中略降，但消費(fèi)群被分流較大。同業(yè)間必須通過優(yōu)化服務(wù)吸引消費(fèi)人群，加大管理力度來降低成本，以目前發(fā)展趨勢來看，未來三至五年內(nèi)，行業(yè)間必然大“大換血” ，優(yōu)勝劣汰，高檔大賣場目前經(jīng)營環(huán)境較好，發(fā)展前景看好。倉儲式商場選址在地價(jià)較低的城市遠(yuǎn)郊，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場10,000 以上以食品（部份鮮活） 、家庭用品、體育用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主實(shí)行現(xiàn)購自運(yùn)(Cash and Carry)的銷售方式。每天 10 小時(shí)左右以中小型零售商、餐飲業(yè)、集團(tuán)購買和有交通工具的消費(fèi)者為主。以廉價(jià)吸引顧客，一般比超市、百貨店價(jià)格低 5%20%。倉儲式商場經(jīng)營的方針以量取勝，薄利多銷，實(shí)際利潤相對較低，加上規(guī)模大、商品多，貨品流轉(zhuǎn)快，這種經(jīng)營模式對建筑硬體的要求也頗嚴(yán)格便利店居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地100 左右以速成食品、飲料、小百貨為主、有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急等特點(diǎn)以開架自選貨為主, 結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行營業(yè)時(shí)間長，一般在 10 小時(shí)以上，甚至 24 小時(shí)，終年無休日居民徒步購物 5 分鐘可到達(dá)， 8O％顧客為有目的的購物便利店在時(shí)間上、空間上及品項(xiàng)上都是對其它業(yè)態(tài)的一種彌補(bǔ)，隨著人們生活水平的提高及生活節(jié)奏的加快，有較大的發(fā)展空間。圖表 43 / 87餐飲業(yè)? 概述 2022 年全市餐飲業(yè)銷售額達(dá)到 7083 萬元，增長百分之三十七點(diǎn)六（%）,具有很大發(fā)展?jié)摿ΑＸ曉簴|街臨汾市貢院東街全長 1000 米，整條街隸屬平陽街道辦事處管轄 。幾年來，在臨汾市區(qū)政府的大力支持下，貢院東街已發(fā)展為蜚聲全城，充滿都市氣息的餐飲、娛樂、休閑一條街、聚鑫閣、米嘻爾西餐、雕刻時(shí)光酒吧等。項(xiàng)目商圈內(nèi)餐飲業(yè) 44 / 87分類品名代表品牌 規(guī)模（㎡） 消費(fèi)人群人均消費(fèi)(元/人)偏重區(qū)域粵菜 聚鑫源餐廳 約2,000 銀行機(jī)關(guān)商務(wù)客人/宴會 100 交通便利川菜湘鄂菜鑫鑫源酒店 約 2022白領(lǐng)/家庭就餐宴會 3080偏重選擇居住區(qū)或者食街，形成規(guī)模經(jīng)營韓國料理 同盛福韓式烤肉 300 商務(wù)客人/情人 50150偏重選擇居住區(qū)或者食街，形成規(guī)模經(jīng)營咖啡 賓庫咖啡 300 商務(wù)客人、情侶 50 開店商業(yè)區(qū)西式快餐 米嘻爾 約 500白領(lǐng)、學(xué)生、情侶 2050偏重商業(yè)/商務(wù)辦公區(qū)中式快餐美國加洲牛肉面 約 300白領(lǐng)、打工一族 1035偏重商務(wù)辦公區(qū)項(xiàng)目商圈內(nèi)餐飲業(yè)特點(diǎn)本項(xiàng)目商圈,商務(wù)密度小,部隊(duì)機(jī)關(guān)消費(fèi)又有特殊性,高檔餐飲需求有限,而目前項(xiàng)目 2公里半徑內(nèi)高檔粵菜酒樓只有 12 家,家庭消費(fèi)成為餐飲的主力市場,大眾消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)、白領(lǐng)消費(fèi)、家庭消費(fèi)、兒童消費(fèi)、休閑消費(fèi)等不同的消費(fèi)群體。面向特定的消費(fèi)群 體 ，提 供 不 同 品 味 服 務(wù) 的 餐 廳 將 不 斷 出 現(xiàn) 。餐飲類別目前本項(xiàng)目餐飲業(yè)主要分為四類：? 傳統(tǒng)山西菜類，各種面食，本土特色菜，以大眾消費(fèi)為主如老田鉻烙面、白家牛肉丸子面。? 家常菜在本項(xiàng)目商圈內(nèi)擁有廣闊的市場，本商圈內(nèi)擁有營業(yè)面積超過 1000 平方米的家常菜館 10 余個(gè)，如鑫鑫源酒樓、旺嫂私房菜等? 中西式快餐，這類多屬外地傳入臨汾，德克士、金蘋果西式快餐等。? 西餐、咖啡廳、酒廊這類生意越來越多。例如，肯德基、德克士炸雞、等知名企業(yè)品牌已經(jīng)深入人心，品牌競爭將是今后餐飲企業(yè)開展新一輪競爭的焦點(diǎn)?，F(xiàn)在在臨汾，形成規(guī)?；闹惋嬈髽I(yè)已有數(shù)家，例如華安肥牛、美國加州牛肉面、肯德基等。目前項(xiàng)目市場欠發(fā)展的餐飲形式：? 高檔粵菜、海鮮酒樓；? 新派餐飲（日本料理、韓國料理、泰餐、茶餐廳等） 。臨汾的娛樂行業(yè)主要以歌廳\洗浴為主、迪斯高、KTV、影院、酒吧等相對比較弱?？傮w消費(fèi)水平不高，人均客單價(jià)為 3050 元不等。臨汾的娛樂場所也由商界、企業(yè)、單位消費(fèi)逐漸變?yōu)槠占盎嘀心耆说南M(fèi)，酒吧/咖啡吧成為白領(lǐng)階層的時(shí)尚，而的士高和演藝吧更受青年人的喜歡。個(gè)案代表店鋪：守望者、雕刻時(shí)光、營業(yè)面積約 200 平方米，多在地下室經(jīng)營環(huán)境差也沒有特色。行業(yè)發(fā)展不健康。圖表 47 / 87美容 /SPA/健身項(xiàng) 目 商 圈 內(nèi) 部 分 列 表 比 較項(xiàng)目 代表品牌 規(guī) 模（M 2） 人均消費(fèi)(元/人) 主要消費(fèi)年齡美容 喜膚濃美容院 200 50100 2540女子俱樂部 納蘭女子俱樂部 4000 802002040備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。? 普通消費(fèi)在每人次 90150 元左右，高檔為每人次 300 元以上?？梢娤M(fèi)人群多為機(jī)關(guān)人員。電子電器市場列表對比項(xiàng)目 天邦國美 五交化中心 清風(fēng)國美電器 東信電器超市店鋪數(shù) 1 家 1 家 1 家 1 家圖表 圖表 48 / 87地理位置 平陽南路 向陽路 向陽路 廣宣路規(guī)模 4000 5000 3000 1000樓層及業(yè)態(tài)傳統(tǒng)家電白家電、數(shù)碼產(chǎn)品等灰色家電及電視音響等黑家電白家電(傳統(tǒng)家電)、灰家電(數(shù)碼通訊)、黑家電、音響產(chǎn)品1F 白家電(傳統(tǒng)家電)、灰家電(數(shù)碼通訊)2F 黑家電、音響產(chǎn)品1F 白家電(傳統(tǒng)家電)、灰家電(數(shù)碼通訊)2F黑家電、音響產(chǎn)品客流指數(shù) ★☆☆☆☆ ★★★★☆ ★★★☆☆ ★★☆☆☆☆經(jīng)營指數(shù) 一般 良好 良好 一般扣率 大品牌扣點(diǎn)為 710 小品牌扣點(diǎn)為 1518備注：以上數(shù)據(jù)僅供參考。? 臨 汾 市 的 裝 飾 材 料 逐 漸 成 為 社 會 需 求 熱 點(diǎn) ， 開 發(fā) 區(qū) 與 平 陽 南 路 更 是 形 成 裝 飾 建 材一 條 街 。旅游臨汾旅游區(qū)的旅游點(diǎn)分布以臨汾市為中心向四面幅射。這里有：堯廟和堯陵，蒼古悠悠，可證[堯都平陽]之說；平陽鼓樓，是中國現(xiàn)存最高的鼓樓；鐵佛寺，以藏有高６米的巨型唐代鐵鑄佛頭而著名。向北至洪洞縣有：霍山廣勝寺，其飛虹塔是中國最高的琉璃寶塔；古大槐樹，是明初山西向中原大移民的集合出發(fā)地；蘇三監(jiān)獄，是中國現(xiàn)存最早的古代縣級衙獄。5 項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目規(guī)模及建筑硬件項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)類別 商業(yè)占地面積（m 2） 8614總建筑面積（m 2） 24083商業(yè)面積（m 2） 交通條件? 公交系統(tǒng)經(jīng)過本項(xiàng)目的公交車有 3 條公交線路，分別為：1 路北城公交站——坂下信用社3 路堯廟汽車站——萬里大酒店4 路鐵十五局——萬里大酒店? 人流量/車流量分析圖表 51 / 87任何商業(yè)項(xiàng)目都必須有人流支持，才能達(dá)到商品交易的目的，人流對商業(yè)項(xiàng)目至關(guān)重要，到達(dá)本項(xiàng)目的人流主要通過四種途徑(步行、公共交通、自駕車、自行車/摩托車)。新港工作小組分別對平陽南街（項(xiàng)目段） 、秦蜀路（項(xiàng)目段）的人流和車流在一周內(nèi)幾個(gè)代表時(shí)間段進(jìn)